Разделы сайта
Выбор редакции:
- Как устроены атомные ледоколы России
- Пути совершенствования формирования ассортимента
- Стихотворения о родине Читать п воронько мальчик журавли
- Журнал «Телесемь»: уж замуж невтерпеж
- Презентация на тему моя семья по английскому языку Uncle - дядя
- Сколько товаров можно приобрести на AliExpress, чтобы избежать уплаты таможенной пошлины Таможенные пошлины на ввоз товаров
- Договор оказания услуг образец (типовая форма)
- Должностная инструкция директора по операционной деятельности Операционный директор и исполнительный директор - разница
- «Клиенты на всю жизнь» Карл Сьюэлл, Пол Браун
- График производства работ
Реклама
Расчет ставки капитализации может быть осуществлен: методом рыночной экстракции; методом кумулятивного построения. Для определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости, как правило, применяется метод рыночной экстракции. Использование другого метода (кумулятивного построения) должно быть обосновано. Определение коэффициента капитализации методом рыночной экстракции производится путем деления чистого операционного дохода, приносимого сходным объектом, на его рыночную стоимость. Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции, как правило, производится по следующей формуле: где К − коэффициент (ставка) капитализации, %; ЧОД – годовой чистый операционный доход, приносимый сходным объектом недвижимости, руб./год; V – рыночная стоимость сходного объекта, руб. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее трех-пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка потери от недозагрузки и потери при сборе арендной платы, а также ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду. Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (она должна содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки). Требования к обоснованию всех используемых показателей аналогичны требованиям, изложенным в гл. 7, 8 учебного пособия. Результаты определения коэффициента капитализации методом рыночной экстракции должны быть представлены в виде табл. 8.4. Таблица 8.4 Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построения производится путем суммирования различных факторов риска, связанных с инвестициями в оцениваемый объект недвижимости (норма дохода), и нормы возврата, означающей погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Расчет ставки капитализации (К , %) методом кумулятивного построения, как правило, производится по формуле К = БС + Р + Л + ИМ + НВ , где БС – безрисковая ставка, %; Р – компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости, %; Л – компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %; ИМ – компенсация за инвестиционный менеджмент, %; НВ – норма возврата капитала, %. Под безрисковой ставкой (БС) отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). Безрисковая ставка может быть определена по: данным анализа ставок по долгосрочным валютным депозитам, предлагаемым крупнейшими банками г. Иркутска (источник информации: информационный еженедельник "Дело, раздел "Вклады"); данным анализа годовой эффективной доходности к погашению государственных валютных облигаций РФ со сроком погашения, сопоставимым с оставшимся эффективным сроком службы оцениваемого объекта недвижимости (например: Россия-2030-11т (FED-30); дата погашения: 31.03.2030 г.), по данным Интернет-проекта "Рынок облигаций – RUSBonds" информационного агентства "Финмаркет". Исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка может быть определена как средняя (средневзвешенная) доходность по депозитам банков и доходность к погашению по государственным ценным бумагам. Валюта вклада должна соответствовать выбранному типу реальных/номинальных денежных потоков. Принятая величина безрисковой ставки должна быть обоснована. Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р). Риски вложения в объект недвижимости определяются возможными видами риска и факторами, связанными с загруженностью объекта, потерями при вложении средств в оцениваемый объект недвижимости, влияющими на уровень риска. Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости может быть определена экспертно-аналитическим путем на основании шкалы, приведенной в табл. 8.5. Принятая величина компенсации за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости должна быть обоснована. Таблица 8.5 Шкала определения величины риска вложения в актив (Р)
Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в "живые" деньги. Компенсация за низкую ликвидность (Л , %) рассчитывается по формуле , где БС – безрисковая ставка, %; n – типичный срок экспозиции, мес.; 12− общее количество месяцев в году. Типичный срок экспозиции объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в рассматриваемом районе, в наибольшей степени сходных с объектом оценки (n ), определяется на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (он должен содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки). Результаты определения компенсации за низкую ликвидность объекта недвижимости должны быть представлены в виде табл. 8.6. |
Показатель |
Значение, руб. |
1. Общий месячный ПВД |
|
2. Годовой ПВД (стр. 1 12) |
|
3. Потери в связи с недозагрузкой и потери при сборе платежей (5% ПВД) |
|
4. Прочие доходы |
|
5. Действительный валовой годовой доход (стр. 2 – стр. 3 + стр. 4) |
|
6. Операционные расходы, в том числе: |
|
коммунальные платежи |
|
текущий ремонт |
|
оплата услуг управляющего |
|
заработная плата персонала |
|
налоги на заработную плату |
|
юридические и бухгалтерские услуги |
|
налоги на недвижимость (налог на землю, на имущество) |
|
прочие расходы |
|
резерв на замещение |
|
7. Чистый операционный доход |
Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки ) (определение ставки капитализации на основе данных о цене продаж и чистом операционном доходе по сопоставимым объектам недвижимости на рынке) производится путем определения средней ставки на основе рыночных данных по аналогичным объектам. Пример расчета ставки капитализации приведен в табл. 8.7.
Таблица 8.7
Определение ставки капитализации методом рыночной экстракции
Среднее значение ставки капитализации равно 0,11.
При этих условиях стоимость объекта недвижимости, определенная методом прямой капитализации дохода, будет равна:
5 000 000/0,11 =45 450 000.
Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) считается более точным методом определения стоимости объектов недвижимости при доходном подходе. В основе этого метода лежат концепция изменения стоимости денег во времени и понятие сложного процента.
Применение МДДП позволяет учесть изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени (в том числе под влиянием инфляции, рисков) и доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи. Вместе с тем именно эти возможности содержат в себе и существенные проблемы.
Точность определения результата – величины стоимости объекта недвижимости при использовании МДДП – зависит от того, насколько точно можно спрогнозировать требуемый уровень будущей доходности объекта (фактически, спрогнозировать будущий уровень рисков), величину денежных потоков от операционной деятельности в течение периода владения объектом, величину доходов от реверсии. Учитывая же, что прогнозируемый период может составлять пять, десять и более лет, то становится ясно, что сделать это весьма сложно.
Полная формула МДДП применительно к недвижимости будет выглядеть следующим образом:
где PV – настоящая стоимость (present value)-, CF-, – денежный поток в i -й период; п – число периодов; r – ставка дисконтирования.
Важнейшее значение при применении МДДП имеет определение величины ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.
Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала). Для определения величины ставки дисконтирования применяются, как правило, следующие методы.
Метод рыночной выборки. Метод основан на анализе рыночных данных и при наличии достаточной информации является наиболее точным методом определения ставки дисконтирования, позволяя учесть мнение типичных продавцов и покупателей, риски, особенности местоположения, характеристик объекта и дохода.
Метод кумулятивного построения. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления премий (процентов), отражающих дополнительные риски, связанные с объектом недвижимости, к безрисковой ставке, в качестве которой может выступать, например, ставка дохода по государственным ценным бумагам, или ставка рефинансирования Банка России, или иной показатель, имеющий минимальные риски.
Как правило, премии связываются со следующими факторами, повышающими риск инвестиций: низкая ликвидность недвижимости, качество инвестиционного менеджмента, местоположение недвижимости.
Метод связанных инвестиций. Метод основан на определении доли собственного и заемного капитала в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов. Общая ставка дисконтирования определяется с учетом этих финансовых составляющих как средневзвешенная величина.
Рассмотрим применение МДДП на следующем примере.
Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости с использованием МДДП, с прогнозным периодом два года, в первый год проводится реконструкция объекта на сумму 1,5 млн руб. Исходные данные для расчета приведены в табл. 8.8.
Таблица 8.8
Исходные данные для расчета стоимости объекта с использованием МДДП
Показатель |
Значение |
|||
Площадь объекта, м2 |
||||
Ставка арендной платы в год, ру6./м2/год |
||||
Темп роста арендной платы, % |
||||
Коэффициент заполняемости, % |
||||
Затраты на реконструкцию, руб. |
||||
Коэффициент операционных расходов к ЭВД, % |
||||
Ставка дисконтирования, % |
||||
Ставка капитализации (для расчета величины реверсии), % |
Прогноз денежных потоков и расчеты представлены в табл. 8.9.
Таблица 8.9
Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием МДДП
Показатель |
|||
Потенциальный валовой доход (ПВД) |
|||
Потери от незанятости |
|||
Эффективный валовой доход (ДВД) |
|||
Операционные расходы (ОР) |
|||
Чистый операционный доход (ЧОД) |
|||
Доход от продажи |
|||
Затраты на реконструкцию |
|||
Денежный поток (CF ) |
|||
Фактор дисконтирования (F ) |
|||
Текущая стоимость денежного потока (PV ) |
|||
Величина стоимости объекта (V ) |
Таким образом, стоимость объекта недвижимости, определенная МДДП, составляет округленно 3,26 млн руб.
Согласование результатов оценки. Как следует из анализа основных подходов к оценке стоимости недвижимости и соответствующих им методов, каждый из подходов реализует определенный экономико-теоретический взгляд на природу стоимости в такой прикладной сфере, как экономика и оценка недвижимости.
Ни один из этих подходов не отражает абсолютно адекватно природу и величину стоимости, поэтому разные подходы с неизбежностью должны давать в реальных экономических условиях разные результаты. (Теоретически равенство результатов оценки, полученных с использованием различных подходов, возможно лишь в идеально сбалансированной экономике, где издержки равны цене, а цена – выгодам. Однако такая экономика не способна к развитию.)
Для получения максимально верного результата оценки, во-первых, в ее процессе необходимо использовать разные подходы, а во-вторых, завершающим этапом оценки должно стать согласование полученных с использованием разных подходов результатов расчетов.
Согласование – это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке и определение итогового значения оцениваемой стоимости.
Оценщик должен определить, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении должен указать, какой вес может быть придан тому или иному подходу при формулировании окончательного суждения о величине стоимости. Пример согласования результатов оценки приведен в табл. 8.10.
Таблица 8.10
Согласование результатов оценки, полученных с использованием различных подходов к оценке стоимости объекта
Показатель |
|||
затратный |
сравнительный |
ДОХОДНЫЙ |
|
Критерии: |
|||
по способности учитывать специфические особенности объекта |
|||
по качеству исходной информации |
|||
по адекватности рынку |
|||
по цели оценки |
|||
Сумма баллов |
|||
Рыночная стоимость, полученная в рамках используемых подходов, руб., с учетом НДС |
|||
Итоговая рыночная стоимость с учетом НДС, округленно, руб. |
Следует обратить внимание на то, что результаты оценки недвижимости, полученные с помощью различных подходов, сами по себе являются носителями важной информации (естественно, при их корректном применении).
Если рыночный подход дает результат выше, чем затратный, то это говорит о том, что объект выгоднее продать и построить новый, поскольку затраты должны оказаться ниже, чем те цены, по которым продаются аналогичные объекты.
Если доходный подход дает результат больше, чем рыночный, то это означает, что объект недооценен рынком: такие объекты нужно покупать и держать, поскольку они способны принести доход больший, чем полагает большинство участников рынка.
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
V i – цена продажи i-го объекта-аналога:
n – количество аналогичных объектов недвижимости.
Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
R m = i/ (1– (1+i) - n),
где R m – ипотечная постоянная;
i – ставка процента по кредиту;
n – срок, на который выдан кредит.
Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше.
Общая ставка капитализации (R о ) определяется как средневзвешенное значение:
R о = M R m + (1 – M) R e
где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);
R e – коэффициент капитализации для собственного капитала.
Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.
Если обозначить R m – ипотечная постоянная, R о – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:
R т
R т >R о - область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.
Методы ипотечно-инвестиционного анализа
В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.
При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.
Традиционный метод.
Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства.
V = V e + V m ,
V – стоимость объекта недвижимости;
V e – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости;
V m – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.
Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.
Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:
,
гдеV – стоимости объекта недвижимости;
V m – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости (сумма кредита).
СFj – чистый операционный доход;
РMTj – ежегодное обслуживание долга;
V term – цена перепродажи недвижимости (реверсия) через n лет;
MP n - остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода.
Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.
Формула Эллвуда выглядит следующим образом:
Ro = r e, – M ٠ C –ΔI v ٠ sff(r e, n),
Ro - общий коэффициент капитализации;
r e
M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала);
С
sff(r e , n)
ΔI v – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.
В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ΔI v) можно выразить через долю снижения стоимости (dep) ΔI v = – dep.
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ΔI v) можно выразить через долю увеличения стоимости (app) ΔI v = app.
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то темп прироста стоимости недвижимости через n лет ΔI v = 0.
Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула имеет вид:
R o = r e – M ٠C
Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:
C = r e + р ٠ sff(r e, n) – R m ,
где С - ипотечный коэффициент Эллвуда;
r e - ставка доходности на собственный капитал;
р - доля кредита, самортизированного за прогнозный период (доля кредита, которая будет погашена за прогнозный период),
sff(r e , n) - фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;
R m - ипотечная постоянная.
Используемый при прямой капитализации коэффициент соответствует общей ставке капитализации, которая может быть определена рядом методов.
Метод рыночной выжимки, или анализ сравнимых продаж, заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости.
Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей.
По сравнимым объектам собирают следующие данные:
- цену объекта;
- приносимый доход;
- коэффициент эксплуатационных расходов, как отношение валового дохода к эксплуатационным расходам;
- условия финансирования сделки, долю заемных средств;
- ситуацию на рынке в момент заключения сделки.
Пример.
Определить ставку капитализации по следующим данным. Подобраны четыре сравниваемые объекта:
Если характеристики всех сравниваемых объектов и оцениваемого примерно совпадают, а данные получены по надежным источникам, то ставка капитализации рассчитывается как средняя арифметическая и равняется СК = 0,17545.
Если имеются расхождения, то ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная отдельных ставок капитализации, причем удельный вес каждой из них прямо пропорционален степени схожести сравнимого объекта и надежности информации по нему.
Метод кумулятивного построения
ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала.
Доход на инвестиции разбивается на четыре части:
- безрисковая процентная ставка (может соответствовать банковскому проценту на капитал или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям);
- поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала;
- поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости;
- поправка на инвестиционный менеджмент, связанная с затратами на управленческие усилия, в частности на заполнение налоговой декларации и т. д.
Пример.
К недостаткам метода суммирования относится субъективный подход оценщика к разбору ситуации, принятию размеров составляющих ставки капитализации.
Пример.
Используя метод прямой капитализации, определить стоимость дачного дома общей площадью 300 м2, с земельным участком 0,15 га, расположенного в престижном дачном поселке на расстоянии 35 км от г. Москвы.
1. Потенциальный валовый доход от сдачи объекта в аренду по проведенному анализу рынка аренды сопоставимых объектов на территории этого поселка определен по сложившейся ставке арендной платы в 90 долл. за 1 м 2 в год:
ПВД = 300 · 90 = 27 000 долл. в год.
2. По уровню комфорта и оборудования дачный дом пригоден для круглогодичного проживания и по условиям сдачи предполагает наличие одного арендатора на срок не менее года. Загрузка объекта, таким образом, составляет либо 100%, либо 0%. Проведенные маркетинговые исследования показали, что недополучение арендной платы за период с момента выставления на рынок до момента сдачи в аренду могут составлять 10% в год.
Действительный валовый доход:
ДВД = 27 000 - 27 000 * 0,1 = 24 300 долл. в год.
3. Суммарные расходы собственника объекта связаны с налогами, текущим ремонтом и другими расходами и составляют 1 350 долл. в год.
Чистый операционный доход:
ЧОД = 24 300 - 1 350 = 22 950 долл. в год.
4. Общая ставка капитализации, рассчитанная на основе данных о продаже аналогичных объектов, составила 19,3%.
Методом кумулятивного построения ставка определена в размере 18%. Учитывая, что первый метод более точно отражает особенности конкретного рынка, принято решение об окончательном размере ставки капитализации - 19%.
Стоимость оцениваемого объекта составит:
22 950: 0,19 = 120 789 или 121 000 долл.
Другие методы определения общей ставки капитализации (метод коэффициента покрытия долга, метод ипотечно-инвестиционного анализа) учитывают особенности более сложных схем финансирования в объекты недвижимости.
Метод финансовых составляющих - собственные и заемные средства
Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.
К требованиям банка относятся получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.
К требованиям инвестора относятся получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.
Ставка капитализации для заемных средств Скз - ипотечная постоянная.
Ипотечная постоянная является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда погашения.
Ставка капитализации для собственных средств СКсс рассчитывается на основе дохода инвестора после выплат по обслуживанию долга и амортизационных отчислений, но до уплаты налогов, по формуле:
Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная от ипотечной постоянной и ставки капитализации для собственных средств инвестора.
СКо = СКзс * К + СКсс(1 - К), | (3.5) |
где К - доля заемных средств в цене приобретения объекта.
СКзс - определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам. СКсс рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам.
Пример.
При проведении оценки используется сравнимый объект, имеющий 70-процентное отношение заемных средств к стоимости. Ставка капитализации для заемных средств составляет 16,2%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором - 18%.
Определить ставку капитализации для собственных средств СКсс.
Решение.
СКсс = (СКо - К * СКзс) / 1 - К; СКсс = (0,18 -0,7 · 0,162) / (1 - 0,3) = 0,222 или СКсс = 22,2%.
Пример.
Для приобретения объекта привлекается кредит в сумме
300 000 долл. с ипотечной постоянной - 17,5%. Условия кредита отвечают типичным условиям финансирования на рынке. Анализ схожих объектов указывает на ССсс в 19%. Объект приносит ЧОД = 65 000 долл.
Определить стоимость объекта.
Решение.
Дзс = 300 000 * 0,175 = 52 500 долл. - доля заемных средств в ЧОД в абсолютном выражении.
Дсс = 65 000 - 52 500 =12500 долл.- доля собственных средств в ЧОД.
Ссс = 12 500 \ 0,19 = 65789 долл.
Со = 65 789 + 300 000 = 365 789 долл.
Метод физических составляющих - земля и улучшения
Формула связанных инвестиций (взвешенных составляющих) также может быть применена к составным частям недвижимости: земли (участку) и улучшений (строений). Так же, как взвешенные ставки капитализации рассчитываются для заемного и собственного капитала в методе финансовых составляющих, так и взвешенные ставки капитализации для земли СКз и строений (улучшений) СКу могут быть рассчитаны при условии, что можно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долю их вкладов в общую стоимость имущества:
СКо = СКз * З + СКу * (1 - 3), | (3.6) |
где З - доля земельного участка стоимости объекта.
Пример.
Оценщик проводит анализ сравнимого объекта недвижимости, имеющего ЧОД 200 000 долл. Общие ставки капитализации на данном рынке составляют 17%. Земельный участок, входящий в состав недвижимости, был продан за 400 000 долл. и передан в аренду бывшему владельцу за
55 000 долл/год.
Найдите ставку капитализации для улучшений (СКу).
Решение.
СКз = 55 000 / 400 000 = 0,137500;
Со = 200 000 / 0,17 = 1,176471;
З = 400 000 / 1 176 471 = 0,34 или 34%;
У = 1 - 0,34 = 0,66; СКу = (СКо - З(СКз)) / У;
СКу = (0,17 - 0,34 * 0,1375) / 0,66 = 0,1867 или СКу = 18,7%.
Рыночная экстракция - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже. Т.е., оценка ведется на базе данных об объектах недвижимости, которые могут быть признаны в качестве аналогов для оцениваемого объекта. В простейшем случае величина коэффициента капитализацииК определяется (здесь и далее мы будем использовать для обозначения параметров кириллицу) по формуле:
где:
ДВД
- действительный валовой доход при эксплуатации объекта (Effectivegrossincome - EGI);
ОР
- операционные расходы (Operatingexpenses - OE);
Ц
- цена объекта (фактическая или полученная путем корректировки цены предложения).
Метод рыночной экстракции основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой объекта недвижимости, с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче объекта в аренду, - с другой. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле: Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле:
Ц об = ПВД об / СК, (1)
где Ц об -вероятная цена продажи оцениваемого объекта, тг.;
ПВД об – потенциальный валовой доход арендодателя от оцениваемого объекта, тг/год;
СК – Ставка капитализации.
Величина потенциального валового дохода арендодателя определяется исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в аренду:
ПВД об = АП *S общ, (2)
где АП – рыночная ставка арендной платы за год, тг./год;
S общ – соответственно общая площадь объекта, пригодная для сдачи в аренду, кв.м..
Ключевой проблемой при определении СК является обеспечение сопоставимости показателей стоимости сравниваемых объектов. В случае офисной недвижимости для обеспечения сопоставимости можно использовать стандартизованную единицу размера объектов (кв.м. общей площади) и стандартизацию по доходу, которая обеспечивается расчетом СК.
Расчет величины СК для объектов офисной недвижимости основывается на следующих допущениях:
· информированный и разумный инвестор, принимая решение о приобретении объекта оценки, учитывает соотношение между ценами продажи и величиной арендной платой по объектам офисного назначения, сложившееся на местном рынке недвижимости и, в случае существенного отклонения от этого соотношения, предпочтет более выгодный для себя вариант;
· для расчета СК используются коммерческие предложения (удовлетворяющие основным признакам публичной оферты) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;
· основными признаками сходства объектов недвижимости, используемыми при отборе аналогов для расчета СК, являются функциональное назначение и местоположение, определяющие уровень доходности офисной недвижимости;
· существенное изменение конъюнктуры на данном сегменте рынка приводит к пропорциональному изменению цен продажи и ставок арендной платы по объектам офисной недвижимости.
В соответствие со стандартом рыночной стоимости, ее величина соответствует наиболее вероятной цене , по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Поэтому для определения величины рыночной стоимости на основе информации о ценах на аналогичные объекты целесообразно использовать известные методы статистического анализа, позволяющие повысить достоверность оценки рассчитываемых показателей. Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из n независимых наблюдений.
Поскольку предложения об аренде и продаже одного и того же объекта встречаются крайне редко, необходимая исходная информация для анализа формируется этапами:
1-й этап – используется анализ коммерческой недвижимости по г. Астана (www.kn.kz);
2-й этап – корректировка цен продажи на торг и приведение потенциального валового дохода к чистому операционному доходу.
Новое
- Пути совершенствования формирования ассортимента
- Стихотворения о родине Читать п воронько мальчик журавли
- Журнал «Телесемь»: уж замуж невтерпеж
- Презентация на тему моя семья по английскому языку Uncle - дядя
- Сколько товаров можно приобрести на AliExpress, чтобы избежать уплаты таможенной пошлины Таможенные пошлины на ввоз товаров
- Договор оказания услуг образец (типовая форма)
- Должностная инструкция директора по операционной деятельности Операционный директор и исполнительный директор - разница
- «Клиенты на всю жизнь» Карл Сьюэлл, Пол Браун
- График производства работ
- Внешняя и внутренняя мотивация: определение, особенности формирования и факторы Мотивирующие факторы