Przedmiot wyceny przedsiębiorstw - wartość praw pełnych lub częściowych do zespołu (systemu) majątkowego składającego się z rzeczy nieruchomych i ruchomych niezbędnych do realizacji celów postawionych temu zespołowi.

Szacowanie wartości przedsiębiorstwa następuje w wyniku działań rzeczoznawczych. W procesie ustalania wartości przedsiębiorstwa konieczne jest zidentyfikowanie przedmiotów i przedmiotów czynności wycenowych, przeprowadzenie w określonej kolejności szeregu operacji, których treść określają wyznaczone cele i odpowiadający im rodzaj wartości , istniejących standardów międzynarodowych i krajowych, charakterystyki przedmiotu oraz metod wyceny zgodnie z danymi warunkami rynkowymi.

Pod działalność oceniająca odnosi się do działań podmiotów mających na celu ustalenie oceny rynkowej lub innej wartości w odniesieniu do przedmiotów.

Przedmioty czynności wycenowych

Na rynku usług rzeczoznawczych działają następujące podmioty działalności rzeczoznawczej:

• - rzeczoznawcy: osoby prawne i osoby fizyczne (przedsiębiorcy indywidualni), które mają prawo do zawodowego wykonywania czynności rzeczoznawczych oraz ustalania wartości przedmiotów wyceny i zakresu praw do nich;
• - stowarzyszenia zawodowe rzeczoznawców;
• - klienci (konsumenci usług rzeczoznawców), tj. osoby prawne i osoby fizyczne, które w celu prowadzenia działalności gospodarczej lub dokonywania transakcji muszą posiadać uzasadnioną, udokumentowaną wartość nieruchomości;
• - organy ustawodawcze Federacji Rosyjskiej, które tworzą ramy prawne dla realizacji działań wycenowych;
• - władze wykonawcze Federacji Rosyjskiej, które z jednej strony pełnią funkcje regulujące działalność wycenową (rejestracja, arbitraż itp.), Z drugiej zaś mogą być uczestnikami transakcji na przedmiotach wyceny.

Przedmioty czynności wycenowych- z jednej strony rzeczoznawcami są osoby prawne i osoby fizyczne (przedsiębiorcy indywidualni), z drugiej zaś konsumentami ich usług (klienci).

Przedmioty oceny

Przedmiotem oceny wartości przedsiębiorstwa są składniki materialne i niematerialne przedsiębiorstwa, zobowiązania, tj. cały zespół majątkowy (system), na który składają się rzeczy nieruchome i ruchome niezbędne do osiągnięcia celów postawionych temu zespołowi. Ocenić można dowolne aktywa, przedmioty, rodzaje majątku.

Do przedmiotów oceny zgodnie z art. 5 ustawy o działalności wycenowej obejmują:

• o pojedyncze przedmioty materialne (rzeczy);
• o zespół rzeczy stanowiący majątek człowieka, w tym majątek określonego rodzaju (ruchomy lub nieruchomy, w tym przedsiębiorstwa);
• o własność i inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub poszczególnych przedmiotów wchodzących w skład nieruchomości;
• o prawa do roszczeń, zobowiązania (długi);
• o prace, usługi, informacje;
• o inne przedmioty praw obywatelskich, dla których ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przewiduje możliwość ich udziału w obrocie cywilnym.

Cele oceny

Celem wyceny jest ustalenie pewnego rodzaju szacunkowej wartości, której znajomość jest niezbędna klientowi do podjęcia decyzji. Przeprowadzeniem prac oceniających mogą być zainteresowane różne strony: od agencji rządowych po osoby prywatne (organy kontrolne i audytowe, struktury zarządcze, firmy kredytowe, ubezpieczeniowe, organizacje podatkowe i inne, właściciele przedsiębiorstw, inwestorzy itp.).

Wycena przedsiębiorstw

Ocena biznesowa przeprowadzana jest w celu:

• o przeniesienie praw własności (zakup/sprzedaż przedmiotu lub jego części, nieodpłatne otrzymanie przedmiotu; przekazanie przedmiotu w najem, nacjonalizacja lub prywatyzacja przedsiębiorstwa);
• o ustalenie wartości przedsiębiorstwa w przypadku jego nabycia i sprzedaży w całości lub w częściach. Gdy właściciel przedsiębiorstwa podejmuje decyzję o sprzedaży przedsiębiorstwa lub gdy jeden ze wspólników spółki zamierza sprzedać swój udział, konieczne staje się określenie wartości rynkowej przedsiębiorstwa lub części jego majątku. W gospodarce rynkowej często konieczna jest ocena przedsiębiorstwa w celu podpisania umowy ustalającej udziały współwłaścicieli na wypadek rozwiązania umowy lub śmierci jednego ze wspólników itp.;
• o restrukturyzacja przedsiębiorstwa. Fuzja, przejęcie lub wydzielenie niezależnych przedsiębiorstw od holdingu wymaga oceny rynkowej, gdyż konieczne jest ustalenie ceny nabycia lub umorzenia udziałów, zamiany oraz wysokości premii płaconej akcjonariuszom spółki przejmowanej;
• o opracowanie planu rozwoju przedsiębiorstwa i podejmowanie świadomych decyzji zarządczych. W procesie planowania strategicznego ważna jest ocena przyszłych zysków firmy, stopnia jej trwałości i wartości;
• o zwiększenie efektywności bieżącego zarządzania przedsiębiorstwem. Inflacja zniekształca sprawozdanie finansowe przedsiębiorstwa, dlatego okresowe przeszacowanie majątku przez niezależnych rzeczoznawców pozwala na zwiększenie realizmu sprawozdań finansowych, będących podstawą podejmowania decyzji finansowych;
• o określenie zdolności kredytowej przedsiębiorstwa i wartości zabezpieczeń kredytu. W takim przypadku ocena jest wymagana ze względu na fakt, że wartość aktywów według sprawozdań finansowych może znacznie odbiegać od ich wartości rynkowej;
• o realizacja projektu inwestycyjnego na rzecz rozwoju biznesu. W tym przypadku, aby to uzasadnić, konieczna jest znajomość początkowej i przewidywanej wartości przedsiębiorstwa jako całości, jego kapitału własnego i pożyczonego, majątku;
• o ustalanie wartości papierów wartościowych w przypadku zakupu i sprzedaży akcji przedsiębiorstw na giełdzie. Aby podjąć świadomą decyzję inwestycyjną, należy ocenić wartość majątku przedsiębiorstwa i udział w tym majątku przypadający na nabyte udziały, a także możliwe przyszłe przychody z prowadzonej działalności;
• o ubezpieczenie (istnieje konieczność ustalenia wartości majątku na wypadek strat);
• o opodatkowanie. Przy ustalaniu podstawy opodatkowania należy dokonać obiektywnej oceny przedsiębiorstwa;
• o likwidacja przedsiębiorstwa – sprawy upadłościowe.

Ustawodawstwo dotyczące czynności wycenowych nie zawiera wyczerpującego wykazu ani klasyfikacji przedmiotów wyceny. Zgodnie z art. 5 ustawy o działalności wycenowej przedmiotem wyceny mogą być:

Poszczególne przedmioty materialne (rzeczy);

Całość rzeczy stanowiących własność osoby, w tym majątek określonego rodzaju (ruchomy lub nieruchomy, w tym przedsiębiorstwa);

Własność i inne prawa majątkowe do nieruchomości lub poszczególnych przedmiotów wchodzących w jej skład;

Prawa do roszczeń, obowiązki (długi);

Prace, usługi, informacje itp.

Przedmiotem oceny są wszelkie przedmioty praw obywatelskich, w odniesieniu do których ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przewiduje możliwość ich udziału w obrocie cywilnym.

Zatem zgodnie z ustawą przedmiotem oceny mogą być dowolne przedmioty praw obywatelskich, które nie zostały wycofane z obiegu.

Według ekspertów z zakresu działalności wycenowej* (1236) obecnie największe zapotrzebowanie występuje na wycenę nieruchomości (gruntów, lokali przemysłowych, mieszkalnych itp.).

Najczęściej organizacje zamawiają go przy zakupie, sprzedaży lub wynajmie lokalu. Wyniki oceny można wykorzystać do przemyślanych negocjacji i uzasadnienia ceny przedmiotu. Wycenę nieruchomości stosuje się także w celu obniżenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, przy podziale udziału jednego z właścicieli przedsiębiorstwa lub odwrotnie, wniesienia wkładu na kapitał zakładowy, uzyskania pożyczki zabezpieczonej na nieruchomości, w celu ustalenia kwoty za szkody wyrządzone w mieniu.

Na drugim miejscu jest ocena sprzętu. Najczęściej przeprowadza się ją podczas aktualizacji wyceny środków trwałych, a także zakupu i sprzedaży, wynajmu sprzętu, dopłat na kapitał zakładowy, podziału i konfiskaty majątku, umorzenia i zbycia sprzętu.

Wycena przedsiębiorstw staje się ostatnio coraz bardziej popularna. Spośród innych rodzajów ocen, tę wyróżnia złożoność i różnorodność przedmiotów oceny, pracochłonność oraz konieczność uwzględnienia dużej liczby czynników wpływających na wartość przedsiębiorstwa. W ramach usługi wyceny przedsiębiorstwa wyceniana jest spółka całościowo – jako zespół nieruchomości mogący generować dochód. Odpowiednio oceniane są wszystkie aktywa przedsiębiorstwa: nieruchomości, maszyny i urządzenia, zapasy magazynowe, inwestycje finansowe, wartości niematerialne i prawne, w tym reputacja biznesowa firmy, a także istniejące zobowiązania. Ocena biznesowa może być przeprowadzona w celu ustalenia wartości przedsiębiorstwa w przypadku jego zakupu i sprzedaży w całości lub w części, restrukturyzacji przedsiębiorstwa, ustalenia zdolności kredytowej przedsiębiorstwa, opracowania planu rozwoju przedsiębiorstwa, dokonania świadome decyzje zarządcze, przyciągają inwestycje i poprawiają efektywność bieżącego zarządzania przedsiębiorstwem.

Kolejnym obszarem działalności oceniającej jest ocena projektów inwestycyjnych. W takim przypadku potencjalny inwestor ocenia skuteczność swojego udziału w projekcie. Optymalne jest przeprowadzenie oceny zarówno na etapie przygotowania, jak i na etapie realizacji inwestycji.

Wycena wartości niematerialnych i prawnych w Rosji dokonywana jest głównie według obowiązkowych wskazań: dodawania praw do kapitału docelowego, prywatyzacji, rozstrzygania sporów przed sądami. Ocena inicjatywy jest mało pożądana. Powodem tego jest niedoskonałość istniejącego prawodawstwa w tym obszarze, nieprzejrzystość stosowanych metod i w efekcie stronniczość wyników.

W odniesieniu do szeregu obiektów ustawa o działalności wyceny (art.

8) przewiduje ocenę obowiązkową. Przeprowadzenie oceny obiektów jest obowiązkowe:

1) w przypadku zaangażowania w wycenę transakcji obiektów należących w całości lub w części do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, w tym:

Przy ustalaniu wartości takich obiektów wyceny należących do Federacji Rosyjskiej, podmioty wchodzące w skład Federacji Rosyjskiej lub gminy, w celu ich prywatyzacji, przekazują je pod zarządzanie trustem lub dzierżawę;

W przypadku korzystania z obiektów wyceny należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin jako zabezpieczenia;

Przy sprzedaży lub w inny sposób zbycia przedmiotów wyceny należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin;

Przy cesji zobowiązań dłużnych związanych z przedmiotami wyceny należącymi do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin;

Przy przekazywaniu przedmiotów wyceny należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, jako wkład do kapitału docelowego lub funduszy osób prawnych;

2) jeżeli powstaje spór co do wartości przedmiotu wyceny, w tym:

Podczas nacjonalizacji majątku;

Przy udzielaniu kredytów hipotecznych osobom fizycznym i prawnym w przypadku sporów dotyczących wartości przedmiotu kredytu hipotecznego;

Przy sporządzaniu umów małżeńskich i podziale majątku rozwodzących się małżonków na wniosek jednej ze stron lub obu stron w przypadku sporu co do wartości tego majątku;

W przypadku umorzenia lub innego zajęcia majątku od właścicieli na potrzeby państwowe lub komunalne przewidzianego w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej;

Przy ocenie przedmiotów oceny w celu monitorowania prawidłowości zapłaty podatku w przypadku sporu dotyczącego obliczenia podstawy opodatkowania.

Należy mieć na uwadze, że zasada obowiązkowej oceny nie ma zastosowania do stosunków powstałych w trakcie zbycia przedsiębiorstw i instytucji państwowych i komunalnych z przypisanym im majątkiem w jurysdykcji gospodarczej lub zarządzaniu operacyjnym (z wyjątkiem przypadków, gdy zbycie majątku zgodnie z art. z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej jest dozwolone za zgodą właściciela tej nieruchomości), a także o stosunkach powstałych w przypadku zbycia mienia państwowego lub komunalnego w trakcie reorganizacji jednolitych przedsiębiorstw i instytucji państwowych i komunalnych.

Lista przypadków obowiązkowej wyceny przewidziana w ustawie o działalności wycenowej nie jest wyczerpująca. Wymogi obowiązkowej oceny obiektów przez niezależnego zawodowego rzeczoznawcę zawarte są, oprócz ustawy o działalności wycenowej, w innych aktach prawnych.

W szczególności zasada taka zawarta jest w ust. 2 art. 12 ustawy federalnej z dnia 25 kwietnia 2002 r. N 40-FZ „W sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej właścicieli pojazdów” * (1237). Jeszcze raz zwrócić należy uwagę na fakt, że jeżeli regulacyjny akt prawny przewiduje obowiązkową wycenę bez ustalenia obowiązkowej wartości ustalonej przez rzeczoznawcę wartości przedmiotu wyceny, to wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę jest charakter doradczy.

Jednocześnie w niektórych przypadkach regulacyjne akty prawne ustanawiają zasady obowiązkowego stosowania przez strony transakcji, urzędników, organy rządowe i organy zarządzające osoby prawnej wartości wartości przedmiotu wyceny ustalonej przez niezależną osobę rzeczoznawca. Podajmy przykłady.

Zgodnie z art. 15 ustawy federalnej z dnia 8 lutego 1998 r. N 14-FZ „O spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością” * (1238), jeżeli wartość nominalna (zwiększenie wartości nominalnej) udziału uczestnika spółki w kapitale zakładowym spółki , opłacany wkładem niepieniężnym, wynosi więcej niż 200 minimalnych kwot wynagrodzeń określonych przez prawo federalne w dniu złożenia dokumentów do rejestracji państwowej spółki lub odpowiednich zmian w statucie spółki, wkład taki musi zostać wyceniony przez niezależnego rzeczoznawcę . Należy pamiętać, że w przypadku wniesienia wkładów niepieniężnych do kapitału docelowego spółki, uczestników spółki i niezależnego rzeczoznawcy, w ciągu trzech lat od dnia rejestracji państwowej spółki lub odpowiednich zmian w statucie spółki, jeżeli majątek spółki jest niewystarczający, ponoszą solidarnie pomocniczą odpowiedzialność za swoje zobowiązania w kwocie zawyżającej wartość wkładów bezgotówkowych.

Zgodnie z art. 10 ustawy federalnej z dnia 8 maja 1996 r. N 41-FZ „O spółdzielniach produkcyjnych” * (1239) ocena wkładu udziałowego przekraczającego 250 minimalnych wynagrodzeń ustalonych przez prawo federalne musi zostać potwierdzona przez niezależnego eksperta.

Zgodnie z art. 34 ustawy federalnej z dnia 26 grudnia 1995 r. „O spółkach akcyjnych” * (1240) wycena pieniężna majątku wniesionego w zamian za udziały przy zakładaniu spółki następuje w drodze porozumienia między założycielami. W przypadku opłacenia dodatkowych udziałów bezgotówkowo wyceny pieniężnej majątku wniesionego na pokrycie udziałów dokonuje zarząd (rada nadzorcza) spółki zgodnie z art. 77 wspomnianej ustawy federalnej. Płacąc za udziały w naturze, należy zaangażować niezależnego rzeczoznawcę w celu ustalenia wartości rynkowej takiej nieruchomości, chyba że prawo federalne stanowi inaczej. Wartość wyceny pieniężnej majątku dokonanej przez założycieli spółki i zarząd (radę nadzorczą) spółki nie może być wyższa niż wartość wyceny dokonanej przez niezależnego rzeczoznawcę.

Jeżeli zgodnie z regulacyjnym aktem prawnym podana jest obowiązkowa wartość wartości przedmiotu wyceny (w tym także w przypadku ustalenia, że ​​przedmiot nie może być wyceniony na kwotę niższą lub wyższą niż wartość podana w raporcie niezależnego rzeczoznawcy), wówczas w przypadku transakcji (wydanie aktu przez organ państwowy, podjęcie decyzji przez urzędnika lub organ zarządzający osoby prawnej) po cenie nieodpowiadającej wartości podanej w raporcie rzeczoznawcy, taka transakcja lub akt organu władzy publicznej musi zostać uznany przez sąd za nieważny, decyzja urzędnika – nielegalna, decyzja organu osoby prawnej – nie posiadająca mocy prawnej. Okoliczność ta została zwrócona w piśmie informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 30 maja 2005 roku nr 92.

Przez działalność wycenową rozumie się działalność zawodową podmiotów wyceny, mającą na celu ustalenie wartości rynkowej lub innej wartości w odniesieniu do przedmiotów wyceny.

Przez wartość rynkową przedmiotu wyceny rozumie się najbardziej prawdopodobną cenę, po której ten przedmiot wyceny może zostać sprzedany na otwartym rynku w konkurencyjnym środowisku, jeżeli strony transakcji działają rozsądnie, mając wszystkie niezbędne informacje, oraz cenę transakcyjną nie mają na nią wpływu żadne nadzwyczajne okoliczności, wówczas ma miejsce, gdy:

• - jedna ze stron transakcji nie jest zobowiązana do zbycia przedmiotu wyceny, a druga strona nie jest zobowiązana do przyjęcia realizacji;
• - strony transakcji doskonale znają przedmiot transakcji i działają we własnym interesie;
• - przedmiot wyceny prezentowany jest na wolnym rynku w drodze oferty publicznej, charakterystycznej dla podobnych obiektów wyceny;
• - cena transakcji stanowi rozsądne wynagrodzenie za przedmiot wyceny i nie doszło do przymusu dokończenia transakcji z jakiejkolwiek strony w stosunku do stron transakcji;
• - zapłata za przedmiot wyceny wyrażana jest w formie pieniężnej.

W oparciu o logikę przepisów dotyczących wyceny czynności mające na celu ustalenie wartości rynkowej, prowadzone przez osoby niebędące podmiotami wyceny, nie podlegają regulacjom w przepisach dotyczących czynności wyceny. Sprawozdanie sporządzone przez osoby niebędące rzeczoznawcami nie może mieć wartości dowodowej i wartość taka nie jest zalecana przy transakcjach nieruchomościami. Jednakże ocena niezgodna z wymogami prawa nie jest prawnie zabroniona. W praktyce firmy inwestycyjne, analityczne, inne osoby prawne i osoby fizyczne oraz agencje rządowe ustalają i analizują wartość niektórych rodzajów nieruchomości. Nawet na co dzień często analizujemy koszty różnych towarów, usług, nieruchomości itp. Jednakże ocena wartości, która nie wchodzi w zakres regulacji prawnych przepisów dotyczących wyceny, nie może być niezależną opinią biegłego o wartości przedmiotu wyceny i nie ma prawnej wartości dowodowej. Zatem jednym z istotnych warunków uznania wartości dowodowej sądu wartościującego jest realizacja tej czynności przez podmioty czynności wartościujących zgodnie z prawem.

Podmiotami czynności wycenowych są osoby fizyczne będące członkami jednej z samoregulacyjnych organizacji rzeczoznawców, które ubezpieczyły swoją odpowiedzialność zgodnie z wymogami ustawy federalnej „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej”.

Rzeczoznawca może wykonywać czynności rzeczoznawcze samodzielnie, prowadząc prywatną praktykę, a także na podstawie umowy o pracę zawartej pomiędzy rzeczoznawcą a osobą prawną.

Przedmiotem działań oceniających są m.in.:

• - władze wykonawcze Federacji Rosyjskiej (RF), podmioty wchodzące w skład Federacji, gminy;
• - rzeczoznawcy – przedsiębiorcy indywidualni lub osoby prawne, stowarzyszenia zawodowe rzeczoznawców;
• - klienci rzeczoznawców - osoby prawne i osoby fizyczne, z których inicjatywy, na podstawie pisemnej umowy zawartej między nimi a rzeczoznawcą, przeprowadzana jest wycena konkretnego przedmiotu;
• - konsumenci usług rzeczoznawczych - osoby prawne lub osoby fizyczne korzystające z informacji zawartych w operacie szacunkowym.

Przedmiotem oceny są m.in.:

• - indywidualne przedmioty materialne (rzeczy);
• - zespół rzeczy stanowiący majątek człowieka, w tym majątek określonego rodzaju (ruchomy lub nieruchomy, w tym przedsiębiorstwa);
• - prawo wartości cywilnej i inne prawa rzeczowe do majątku lub poszczególnych przedmiotów z majątku;
• - prawa do roszczeń, zobowiązania (długi);
• - prace, usługi, informacje;
• - inne przedmioty praw obywatelskich, w odniesieniu do których ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przewiduje możliwość ich udziału w obrocie cywilnym.

W zależności od przedmiotu oceny, biorąc pod uwagę specyfikę metodologii i technologii, można wyróżnić kilka obszarów specjalizacji lub rodzajów prac oceniających, np.: ocena maszyn, maszyn, urządzeń, pojazdów; wycena wartości niematerialnych i prawnych oraz własności intelektualnej; wycena nieruchomości i gruntów; ocena przedsiębiorstwa (biznesu).

rzeczoznawca wartości prawnej nieruchomości

Przedsiębiorstwo jako całość jako zespół nieruchomości uznawane jest za nieruchomość.

2. Przedsiębiorstwo jako całość lub jego część może być przedmiotem kupna i sprzedaży, zastawu, dzierżawy i innych transakcji związanych z utworzeniem, zmianą i rozwiązaniem.

W skład przedsiębiorstwa jako zespołu nieruchomości wchodzą wszystkie rodzaje nieruchomości przeznaczone do jego działalności, w tym działki, budynki, budowle, urządzenia, zapasy, surowce, produkty, prawa do roszczeń, długi, a także prawa do oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo, jego produkty oraz prace i usługi (nazwa firmy, znaki towarowe, znaki usługowe) i inne, chyba że prawo lub umowa stanowią inaczej.”

Powyższa definicja ma tę samą wadę, co art. 130, jednakże przy wymienianiu składu majątku przedsiębiorstwa podkreśla się pozycje związane bezpośrednio z nieruchomościami: „działki, budynki, budowle”.

Terminy „nieruchomość” i „wycena różnych obiektów nieruchomościowych” stały się dość powszechnie stosowane w praktyce, jednakże specyfika rynku rosyjskiego, którą należy uściślić, objawia się w niejednoznacznej interpretacji tego pojęcia.

Przyjęta ustawa federalna „O działalności związanej z wyceną w Federacji Rosyjskiej” oraz „Standardy wyceny obowiązkowe do stosowania przez podmioty zajmujące się wyceną” niestety nie zawierają definicji pojęcia nieruchomości, dlatego praktykujący rzeczoznawcy kierują się międzynarodowymi standardami, monografiami oraz literaturę edukacyjną, do której zalicza się nieruchomość ziemia i wszystko, co jest z nią nierozerwalnie związane. Rzeczoznawcy klasyfikują nieruchomość jako realny instrument inwestycyjny i postrzegają ją jako przedmiot fizyczny, jednak równie ważnym aspektem wyceny nieruchomości jest badanie praw majątkowych z nią związanych. W tym kontekście przy wycenie nieruchomości rozróżnia się pojęcia „nieruchomość” i „nieruchomość”.

Nieruchomość to działka gruntu oraz fizyczne, materialne i nieruchome obiekty (konstrukcje) trwale związane z gruntem.

Nieruchomość oznacza zespół praw i korzyści nierozerwalnie związanych z własnością nieruchomości materialnej. Prawa majątkowe to prawa do użytkowania, sprzedaży, dzierżawy, posiadania, darowizny, a także dowolna kombinacja tych praw, łącznie ze zrzeczeniem się ich. Zbiór praw reprezentuje zbiór indywidualnych i konkretnych praw majątkowych.

Właścicielowi nieruchomości może przysługiwać całość lub tylko część tych praw. Wycena nieruchomości polega na ocenie zarówno bezwzględnych praw majątkowych, jak i częściowych praw majątkowych powstałych w trakcie sprzedaży, najmu i obejmują prawa majątkowe wynajmującego oraz prawa majątkowe najemcy.

W praktyce wyceny nieruchomości wyróżnia się tzw. ruchomość trwale związaną, do której zalicza się ruchome składniki majątku, które nie mają związku z nieruchomością i nie wchodzą w jej skład. Na przykład meble, lodówki i inne przedmioty wolnostojące.

Jednak wiele przedmiotów silnie kojarzonych z nieruchomościami nie jest nieruchomością, gdyż wykorzystywane są przez najemcę w celach służbowych i stanowią tzw. urządzenia technologiczne.

W celu ustalenia, czy rzecz jest rzeczą ruchomą, czy częścią nieruchomości, w praktyce uwzględnia się takie kryteria, jak sposób zajęcia rzeczy, rola, jaką rzecz pełni w zakresie zmiany cech użytkowych nieruchomości oraz warunki najmu analizowana jest umowa, na mocy której strona zajęła rzecz. Rzeczoznawcy potrzebują tego rodzaju analizy, aby ustalić, czy przedmiot jest uwzględniony w cenie wyceny.

Wycenę uznaje się za obowiązkową także w przypadku sporów dotyczących wartości nieruchomości, w tym w trakcie nacjonalizacji nieruchomości; podczas udzielania kredytu hipotecznego w przypadku sporu co do wartości przedmiotu obciążonego hipoteką; przy zmianie prawa własności nieruchomości objętej zarządzaniem powierniczym; przy sporządzaniu umów małżeńskich lub podziale majątku rozwodzących się małżonków.

Jak każdy produkt na rynku, nieruchomości mają swoją cenę.

Ceną nieruchomości jest cena konkretnej zakończonej transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości. Ponieważ cena w każdej rzeczywistej lub proponowanej transakcji jest w jakiś sposób powiązana z wartością nieruchomości, termin ten jest często używany jako synonim wartości wymiennej.

Cena transakcyjna może znacząco różnić się od wartości rynkowej. Różnica ta, zwana „korektą transakcyjną”, zależy od wielu czynników, takich jak dostępność podobnych produktów czy stabilność rynku.

I tak na przykład podczas kryzysu 17 sierpnia, chcąc pilnie otrzymać pieniądze, sprzedawcy chętnie zgodzili się na obniżkę cen o 10–20% ze względu na szybkość sprzedaży. Często cena początkowa jest celowo zawyżana o 15 – 20%, aby później tę kwotę ustąpić w procesie negocjacji.

Czasami cena transakcji kształtuje się pod wpływem osobistych pomysłów uczestników transakcji i nie można jej przewidzieć.

Wartość rynkowa nieruchomości to szacunkowa suma pieniędzy, za jaką sprzedający, mający pełną informację o wartości nieruchomości, a nie mający obowiązku jej sprzedaży, zgodzi się ją sprzedać, a kupujący, mający pełną informację o wartości nieruchomości wartości nieruchomości i nie jest zobowiązany do jej zakupu, zgodziłby się na jej sprzedaż. Oznacza to, że jest to najbardziej prawdopodobna cena, po której można go sprzedać na wolnym rynku w ramach . Zakłada się, że strony posiadające wszelkie niezbędne informacje postępują rozsądnie, bez przymusu, a na wartość transakcji nie mają wpływu żadne nadzwyczajne okoliczności. Ustalona w ten sposób wartość rynkowa podlega negocjacjom i zawiera szereg wahań zarówno w górę, jak i w dół.

Pojęcie wartości nieruchomości ma wiele różnych aspektów. Są to wartość rynkowa i koszt odtworzenia, wartość użytkowa i odtworzeniowa, wartość inwestycyjna i ubezpieczeniowa, wartość podatkowa i wartość likwidacyjna, wartość początkowa i końcowa, wartość zabezpieczenia i wartość leasingowa nieruchomości, wartość kontynuacji działalności oraz wartość nieruchomości w obecnym użytkowaniu oraz itp.

Wartość użytkowa (koszt użytkowania) odzwierciedla wartość nieruchomości dla konkretnego właściciela, który nie zamierza wprowadzać nieruchomości na rynek nieruchomości. Oceny wartości konsumenckiej przedmiotu dokonuje się na podstawie istniejącego profilu jego użytkowania oraz parametrów finansowych i ekonomicznych, które zaobserwowano w prahistorii funkcjonowania obiektu i które można przewidzieć w przyszłości.

Jeżeli wartość rynkową ustala się w oparciu o zasadę najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości, wówczas wartość konsumencką ustala się w oparciu o dotychczasowe użytkowanie nieruchomości.

Koszt odtworzeniowy (koszt odtworzenia kopii nieruchomości w cenach z dnia wyceny) ustala się w oparciu o koszty w cenach bieżących za zbudowanie dokładnej kopii wycenianej nieruchomości. Stosowane są tu te same rozwiązania architektoniczne, te same konstrukcje budowlane i materiały, a nawet jakość prac budowlano-montażowych jest podobna. W tym przypadku odtworzono tę samą starość obiektu i te same braki w rozwiązaniach architektonicznych, jakie posiadał oceniany obiekt.

Koszt odtworzenia (koszt odpowiednika wycenianego przedmiotu w cenach z dnia dokonania wyceny) ustala się jako koszt w cenach bieżących budowy nieruchomości o równoważnej użyteczności z wycenianym przedmiotem, ale wybudowanej w nowy styl architektoniczny wykorzystujący nowoczesne standardy projektowania oraz postępowe materiały i konstrukcje, a także nowoczesne wyposażenie nieruchomości

Zatem koszt wymiany wyraża się kosztem odtworzenia dokładnej kopii obiektu, a koszt wymiany wyraża się kosztem stworzenia obiektu o funkcjonalnym odpowiedniku.

Pojęcie „wartości inwestycyjnej” (podobnie jak pojęcie „kosztu użytkowania”) oznacza wartość nieruchomości, wyznaczoną interesami inwestora i wynikami projektowania inwestycji. Koszt inwestycji obliczany jest w oparciu o oczekiwane przez inwestora dochody i ich konkretną stopę. Wartość inwestycji wyliczana jest dla konkretnego inwestora projektu inwestycyjnego lub obiektu generującego dochód i może różnić się od jej wartości rynkowej w górę lub w dół, choć mogą się one pokrywać. Ten rodzaj kosztów jest subiektywny.

Wartość ubezpieczeniowa przedmiotów nieruchomości stanowi koszt pełnego odszkodowania za ich szkodę w związku z zaistnieniem zdarzenia ubezpieczeniowego. Na podstawie ubezpieczonej wartości nieruchomości ustalane są kwoty ubezpieczenia, płatności i odsetki.

Wartość podlegająca opodatkowaniu (wartość przed opodatkowaniem) majątku osób prawnych i osób fizycznych ustalana jest przez rzeczoznawców akredytowanych przez organy podatkowe na podstawie wartości rynkowej lub kosztu odtworzenia nieruchomości.

Obecnie taka ocena nieruchomości dokonywana jest bez udziału biegłych, zgodnie z metodologią regulacyjną, poprzez wartość inwentaryzacyjną nieruchomości. Ocena ta opiera się na koszcie odtworzenia nieruchomości.

Wartość likwidacyjna to kwota netto, jaką właściciel nieruchomości może otrzymać w przypadku jej likwidacji lub przymusowej sprzedaży.

Kosztem początkowym nieruchomości jest rzeczywisty koszt jej nabycia lub wytworzenia w momencie rozpoczęcia jej użytkowania.

Wartość rezydualna nieruchomości to wartość nieruchomości po uwzględnieniu amortyzacji.

Wartością nieruchomości w dotychczasowym użytkowaniu jest wartość rynkowa nieruchomości przy dalszym sposobie jej funkcjonowania, przy założeniu możliwości jej sprzedaży na rynku.

Kosztem działającego przedsiębiorstwa jest koszt pojedynczego kompleksu nieruchomości, ustalony na podstawie wyników funkcjonowania ustalonej produkcji.

Wartością zabezpieczenia nieruchomości jest wartość nieruchomości służąca zabezpieczeniu kredytu.

Koszt nieruchomości specjalistycznych to koszt nieruchomości, która ze względu na swoją specyfikę nie może zostać sprzedana na rynku.

Koszt prawa dzierżawy nieruchomości stanowi jednorazową opłatę za prawo do korzystania i rozporządzania nieruchomością.

Metody wyceny nieruchomości

Metoda bezpośredniego porównania sprzedaży (rynku) polega na porównaniu wycenianego przedmiotu z przedmiotami o podobnych właściwościach, stosunkowo niedawno sprzedanymi na rynku.

W metodzie kosztowej szacunkową wartość ustala się na podstawie kosztów odtworzenia lub wymiany wycenianego przedmiotu, biorąc pod uwagę zużycie - zmniejszenie wartości na skutek negatywnego wpływu różnych czynników wewnętrznych i zewnętrznych.

Podstawą metody dochodowej jest koncepcja wartości jako aktualnego ekwiwalentu całego oczekiwanego dochodu netto, jaki wyceniany przedmiot przy rozsądnym użytkowaniu może przynieść swojemu właścicielowi w przyszłości. Uwzględnia się przy tym nie tylko wysokość dochodów, ale także czas ich uzyskania, a także poziom ryzyka związanego z ich otrzymaniem.

W oparciu o analizę doświadczeń zagranicznych, publikacje w literaturze metodologicznej i periodykach, standardy międzynarodowe, opracowania krajowe i dokumenty regulacyjne, systematyzujemy metody wyceny nieruchomości w ramach czterech następujących grup.

I. Metody regulacyjne.
II. Kosztowne metody. Metody. Metody kosztów odtworzenia. Metody substytucyjne.
III. Metody porównawcze (analogowe). Metoda kosztów odtworzenia oparta na analogach. Metoda porównawcza. Metoda inwestycyjna.
IV. Metoda dochodowa i inne (łączone) (z wykorzystaniem danych o przyszłych kosztach i przychodach). Metoda kapitalizacji zysku. Prezentowana metoda dochodu netto. Metoda wykonawcy. Metoda pozostałości. Metoda oceny przedsiębiorczości.

Metody regulacyjne mają na celu ocenę obiektów nieruchomości, które z reguły nie mają unikalnych właściwości. Skuteczność metod regulacyjnych zapewnia ścisły charakter regulacyjny odpowiednich dokumentów regulacyjnych i legislacyjnych na poziomie federalnym i gminnym. Począwszy od Dekretu Rządu Federacji Rosyjskiej nr 112 (oraz w szeregu kolejnych aktów regulacyjnych rządu federalnego i aktów władz regionalnych wyszczególniających je w odniesieniu do warunków lokalnych) ustanowiona została procedura ustalania stawek i ceny standardowej ziemi. Proponuje się ustalić cenę sprzedaży gruntu w kwocie stanowiącej wielokrotność stawki podatku gruntowego w rublach na jednostkę powierzchni gruntu z przeznaczeniem na odpowiedni cel. Jednocześnie: minimalny poziom stawki podatku gruntowego w przeliczeniu na 1 hektar jest normatywnie ustalony (według strefy, rodzaju gruntu itp.); Regularna korekta stawki dokonywana jest także w sposób regulacyjny (corocznie, raz na pięć lat itp.), w tym zgodnie z dynamiką inflacji, rynkiem i innymi procesami gospodarczymi.

Podejście normatywne stosowane jest także w wielu przypadkach przy ocenie przedmiotów leasingu przy korzystaniu z prawa ich nabycia. Przykładowo ustalony algorytm oceny normatywnej polega na pomnożeniu całkowitej powierzchni budynków i lokali zajmowanych przez odpowiednich najemców przez normatywną stawkę czynszu i normatywnie określony współczynnik (K = 3 - dla budynków i budowli wolnostojących oraz K = 2 - dla pomieszczeń zabudowanych).

2. Metody kosztowne (grupa II)

Metoda wartości księgowej (BV) wykorzystuje wyłącznie dane z bilansu do ustalenia szacunkowej wartości obiektu nieruchomości, na przykład zespołu nieruchomości przedsiębiorstwa.

Metody kosztów odtworzenia (RMS), a także metody wartości księgowej (MBS i MIBS) są metodą kosztową, skupioną na wielkości kosztów poniesionych wcześniej na utworzenie przedmiotu wyceny. Jednak stosując ją, można przezwyciężyć część wad związanych z szacunkami metodami wartości księgowej.

Metody substytucyjne (MS) są w treści identyczne z przedstawionymi powyżej MMS-ami. Różnica polega na tym, że w metodach zastępczych obiekt odtworzony przy dokonywaniu szacunków finansowych jest uznawany za adekwatny do ocenianego obiektu jedynie pod względem jego przeznaczenia użytkowego i głównych parametrów użytkowych. Jednocześnie obiekt ulega modyfikacji w porównaniu z okresem jego budowy w przeszłości, w kierunku uwzględnienia współczesnych wymagań i możliwości technologicznych.

Metoda rezydualnych kosztów odtworzenia (RRC), podobnie jak omawiana wcześniej MRCM, koryguje oszacowanie uzyskane w wyniku obliczeń wstępnych metodą odtworzenia Sl, w kierunku uwzględnienia współczynnika starzenia obiektu w wartości bieżącej Sz1. Obowiązują tu te same wzory, co przy szacowaniu rezydualnego kosztu wymiany.

Podobnie jak w MOSV, tak i w MLO mają miejsce substytucje i rozwiązywane są kwestie rozsądnego uwzględnienia dynamiki fizycznego zużycia i starzenia się obiektu. Jednocześnie pewna specyfika zostanie wprowadzona poprzez pracę z elementami i układami, które zostały zmienione i wprowadzone na nowo w porównaniu z obiektem oryginalnym, gdyż dynamika ich zużycia będzie odmienna od wymienianych elementów i układów.

3. Metody porównawcze (analogowe) (grupa III).

Metoda kosztów odtworzenia oparta na analogach. Zasadniczą różnicą pomiędzy metodą kosztu odtworzenia przez analogi (RMCA) a metodami „po prostu” kosztu odtworzenia (MRC) i odtworzenia (MR) jest metoda analogowa, za pomocą której ocenia się powstanie obiektu w cenach bieżących.

W rozpatrywanej metodzie ocena dokonywana jest na podstawie wstępnej selekcji i porównania ocenianego obiektu z analogicznymi obiektami, które w danym momencie już powstały. Po znalezieniu analogów, w wyniku oceny, przyjmuje się ich koszt zastąpienia, tj. szacunkowy koszt obliczony dla nich w projekcie budowlanym. W związku z tym wynik jest natychmiast szukany na podstawie analogów projektowych w ostatecznej, integralnej formie kosztów. Wynik będzie kompleksowy, jeśli obiekt analogowy i obiekt oceniany będą całkowicie identyczne. W pozostałych przypadkach, jeżeli wybrane analogi nieznacznie różnią się od wycenianego obiektu, korygowana jest ich wartość.

W rezultacie zadanie przeprowadzenia bezpośredniej kalkulacji wszystkich rodzajów kosztów (tak jak miało to miejsce wcześniej - przy rozważaniu MBC i MH) narzuca konieczność wykonania następujących działań:

Znalezienie nowoczesnego (niedawno wybudowanego) obiektu analogowego,
- uzyskanie informacji o szacunkowym koszcie obiektu analogowego,
- przeniesienie wyników do ocenianego obiektu,
- przeprowadzenie (w przypadku pewnych różnic w stosunku do obiektu analogowego) procedur korygujących.
- obiekty o podobnej produkcji budowlanej).

Metoda porównawcza (MC) jest klasyczną metodą analogową i polega na bezpośrednim wykorzystaniu dostępnych informacji cenowych dotyczących wcześniej przeprowadzonych podobnych transakcji przedmiotami nieruchomości podobnymi do przeznaczonych do wyceny i na podobnych warunkach.

Ideą metody porównawczej jest zebranie statystyk transakcyjnych w sektorach rynku nieruchomości, ich usystematyzowanie i zapewnienie doboru analogów. Wówczas wymaganą wyceną przedmiotu jest cena sprzedaży (stawka najmu) identycznych obiektów na rynku na identycznych warunkach transakcyjnych i w najbliższej przyszłości. Natomiast jakość wyceny zależy od kompletności i rzetelności przekazania rzeczoznawcy informacji o podobnych transakcjach z podobnymi przedmiotami na podobnych warunkach.

Ponieważ z reguły nie ma całkowicie identycznych obiektów, do oceny często stosuje się następujący produktywny pomysł: obiekt dzieli się na części, dla których można (przynajmniej łatwiej) znaleźć analogię.

Metoda inwestycyjna (MI) w swojej treści jest także metodą opartą na wykorzystaniu idei i środków metody porównawczej. MI stosuje się w sytuacjach, gdy konieczne jest oszacowanie wartości nieruchomości wynajmowanej przez właściciela różnym najemcom, którzy płacą właścicielowi czynsz (generują dochód, zysk). Zwykle nazywa się to właścicielem nieruchomości. Stąd nazwa metody.

Aby przeliczyć wysokość czynszu na wartość nieruchomości, stosuje się określoną stopę zwrotu (dochodu) z kapitału. Jego wartość ustala się poprzez porównanie z podobnymi wartościami rentowności na innych inwestowanych obiektach nieruchomościowych - analogach. To właśnie w wykorzystaniu informacji o analogach zawarta jest charakterystyka MI, która klasyfikuje ją jako metodę z grupy metod analogowych.

Istotą algorytmów metody inwestycyjnej jest kapitalizacja aktualnej wartości czynszu (a dokładniej kapitalizacja zysku inwestora ustalonego na podstawie czynszu dzierżawnego) poprzez wartość rentowności (yield) obserwowaną dla danego biznesu w dany rynek.

Przy ustalaniu wartości tego wskaźnika brane są pod uwagę ostatnie transakcje z podobnymi obiektami. Takie zbiorcze rozliczenie wszystkich odpowiednich transakcji, księgowanie bez szczegółowego podziału precedensów według konkretnych warunków transakcji, pozwala terminologicznie zdefiniować odpowiedni wskaźnik rentowności jako rentowność całego ryzyka, tj. jako zyski rynkowe określone na podstawie wszystkich istniejących ryzyk i warunków. Starają się jednak korygować (dyskontować) dane, biorąc pod uwagę różne czasy informacji o transakcjach.

4. Metody dochodowe i inne (łączone) (grupa IV)

Metody kombinowane charakteryzują się, obok skupienia na podejściu dochodowym, także jednoczesnym wykorzystaniem innych metod, w tym omówionych wcześniej – normatywnej, kosztowej i porównawczej.

Głównymi składnikami metod dochodowych są: algorytm kapitalizacji dochodu; istotą algorytmu kapitalizacji jest obliczenie bieżącej wartości oczekiwanych przyszłych korzyści (dochodu netto, zysku) z tytułu użytkowania tej nieruchomości; faktycznym wskaźnikiem rentowności danego biznesu nieruchomościowego jest stopa kapitalizacji; To właśnie poprzez podzielenie wartości oczekiwanego przyszłego zysku przez ten wskaźnik obliczana jest wymagana wycena.

Najlepszym źródłem do określenia stopy zwrotu są dane rynkowe dotyczące sprzedaży danego rodzaju nieruchomości przynoszącej dochód. Kluczowe znaczenie mają informacje rynkowe dotyczące dochodu operacyjnego netto NPL i cen SP. za sprzedaną nieruchomość.

Informacje te muszą być dostępne (tj. faktycznie istniejące i możliwe do uzyskania bez celowych zniekształceń i zatajania przez źródła informacji) i wystarczające (w sensie wystarczającej liczby precedensów, czyli kilku odpowiednich sprzedaży). Wtedy statystyczne przetwarzanie zagregowanych danych z działu (NPL/SP) będzie odpowiadać pożądanej wartości wskaźnika rentowności Y (yield). Może to być bezpośrednie lub ważone uśrednienie wyników podziału, a informacje dotyczące sprzedaży mogą zostać skorygowane w celu uwzględnienia pewnych niespójności dotyczących nieruchomości, na przykład: W metodzie kapitalizacji zysków (MCM) poszukiwaną wartość nieruchomości szacuje się w sposób metoda inwestycyjna (MI) – polega na wykorzystaniu algorytmu kapitalizacji zysku, który (zysk) jest konsekwencją prowadzonej przez właściciela działalności najmu. Cechą charakterystyczną MCP są specyficzne metody ustalania kosztu czynszu, który stanowi dochód netto właściciela poszukiwany przez rzeczoznawcę.

MCP stosuje się do takich obiektów majątkowych, których sprzedaż wymaga specjalnych regulacji, np. w przypadku obiektów handlu detalicznego, obiektów rekreacyjnych, ośrodków sportowych itp. Oznacza to, że stosując metodę kapitalizacji zysku mamy na myśli obiekty, które są dość trudne do określić rentowność (w przeciwieństwie do MI, gdzie pomysły na kształtowanie i rozliczanie szczegółów opłat czynszowych są dość proste i dlatego skupiamy się na obiektach analogowych). Tym samym w MCP ocena kosztów najmu obiektów specjalnie regulowanych opiera się na informacji o zysku osiąganym przez przedsiębiorstwo, z którego tylko pewna część przeznaczana jest na opłacenie czynszu. W tym przypadku zysk szacuje się jako pewną funkcję obrotu pomniejszoną o koszty zaopatrzenia i inne koszty (z wyjątkiem czynszu).

1) wynagrodzenie najemcy za ryzyko gospodarcze;
2) zapłata za nieruchomość, tj. rzeczywista wymagana kwota wynajmu.

Punktem wyjścia w MCP jest założenie, że większość nieruchomości komercyjnych jest wynajmowana przez najemców, którzy chcą osiągnąć zysk. A to właśnie poziom oczekiwanego zysku w głównej mierze determinuje wysokość czynszu, jaki pracodawca jest skłonny zapłacić. Stanowisko to zostało skomentowane w poniższym przykładzie.

Metoda zdyskontowanego dochodu netto (MPNI) jest dalszym rozwinięciem metody kapitalizacji zysku (MCP). Charakterystyczne dla MPPD jest uwzględnienie dynamiki procesów tworzenia zysku, gdy jego wartość nie jest uważana za stałą, ale zależy np. od zmieniających się warunków ekonomicznych i wyboru programu produkcyjnego. Ważnym czynnikiem w MPPD jest praca z danymi zarówno dotyczącymi przychodów, jak i kosztów, co również należy uwzględnić w dynamice.

Istotą MPSD jest to, że przepływy dochodów i wydatków sumuje się na przestrzeni lat (lub innych regularnych okresów, np. kwartałów), a następnie za pomocą algorytmów sprowadza do jednego punktu w czasie. Jest to czas obliczeń analitycznych lub przewidywany czas rozpoczęcia projektu biznesowego. Metodę kontrahenta (CM) stosuje się do wyceny nieruchomości, dla których nie są dostępne informacje o sprzedaży rynkowej, np. ze względu na szczególne, unikalne właściwości nieruchomości.

Metodą tą oceniane są takie obiekty jak komunalne nieruchomości niekomercyjne, budynki mieszkalne, obiekty oświatowe, a także duże kompleksy przemysłowe.

W MP za wartość nieruchomości wycenianej jako zespół nadzwyczajny uważa się sumę kosztów gruntu i kosztów budynków, skorygowaną o ich amortyzację. Zatem MP jest metodą łączoną.

Podstawowy algorytm MP można interpretować jako zmniejszenie kosztu odtworzenia budynków, biorąc pod uwagę zużycie, przy uwzględnieniu kosztu gruntu. Jednocześnie ten ostatni jest zwykle oceniany przez analogi lub najbliższą opcję jego alternatywnego zastosowania.

Metodę rezydualną (RM) najczęściej wykorzystuje się do oceny gruntów posiadających potencjał rozwojowy, tj. gdy gruntu nie można wycenić metodami porównawczymi ze względu na indywidualny charakter każdej opcji zabudowy, a także ze względu na wpływ innych czynników wpływających, takich jak ograniczenia urbanistyczne, obecność lub brak pozwolenia na budowę.

Metoda Oceny Przedsiębiorczości (ME) jest metodą łączoną, ponieważ początkowo opiera się na trzech ocenach: ocenie metodą kosztów odtworzenia (RMM), ocenie metodą bieżącego dochodu netto (LVLM), ocenie wartości sprzedaży (SR), wyznaczanej metodami rynkowymi lub regulacyjnymi.

Metoda ta łączy w sobie różne klasy metod, łącząc podejście kosztowe i podejście z obliczeniami wspomnianych już wskaźników efektu ekonomicznego.

W praktyce zachodniej metodę wyceny przedsiębiorczej stosowano przy prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych w Wielkiej Brytanii, a także przy wycenie sprywatyzowanych przedsiębiorstw produkcyjnych na ziemiach wschodnich w zjednoczonych Niemczech.

Podejścia do wyceny nieruchomości

1.Rynkowe podejście do wyceny nieruchomości opiera się na analizie informacji o cenach transakcji kupna i sprzedaży obiektów podobnych do wycenianego lub do niego podobnych pod względem jakichkolwiek parametrów, która obejmuje cztery kolejne etapy:

Kolekcja informacji;
- analiza jego wiarygodności i stosowalności;
- wnioski dotyczące wartości ocenianego przedmiotu;
- ocena dokładności uzyskanego wyniku.

Zebranie niezbędnych informacji ogólnych jest odrębnym i czasami trudnym zadaniem dla rzeczoznawcy. Dla niektórych segmentów rynku nieruchomości informacje te są jawne i ogólnodostępne, dla innych dostęp do nich może być ograniczony, dla innych może ich w ogóle nie być lub ich objętość jest bardzo niewielka.

Jeżeli rzeczoznawca posiada wystarczającą ilość informacji, musi sprawdzić ich prawdziwość. Tak naprawdę często strony z różnych powodów ukrywają prawdziwą cenę transakcji, próbując ją zaniżyć lub w niektórych przypadkach zawyżyć.

Dlatego wykorzystywane informacje muszą spełniać następujące podstawowe kryteria:

Strony transakcji posiadały wystarczającą wiedzę o danym rynku;
- strony transakcji nie są powiązane ze sobą innymi powiązaniami wpływającymi na cenę transakcji;
- dane o cenie transakcyjnej uzyskano od osoby, która nie jest zainteresowana jej zniekształcaniem.

Stosując podejście rynkowe, dopuszczalne są nie tylko informacje o transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości, ale także o innych transakcjach z nimi związanych - transakcjach zabezpieczeń, ubezpieczeń, dopłat do kapitału docelowego i innych. Przykładowo, zawierając transakcję zastawu na nieruchomości, strony nie wykluczają możliwości sprzedaży tej rzeczy na rynku w celu wypełnienia zobowiązania pożyczkobiorcy. Wysokość kredytu zabezpieczonego nieruchomością jest bezpośrednio powiązana z jej wartością, stanowi bowiem 60-70% jej wartości. Na tej podstawie, nie mając bezpośredniej informacji o wartości przedmiotu w transakcji kupna-sprzedaży, rzeczoznawca może ją przewidzieć na podstawie informacji o innych transakcjach. Głównym kryterium doboru informacji służących do wyceny nieruchomości metodą rynkową jest porównywalność wartości wycenianej nieruchomości z przedmiotami będącymi przedmiotem obrotu na rynku. Spełnienie tego kryterium jest jednak warunkiem koniecznym, ale niewystarczającym. Dopiero w przypadku spełnienia kryterium głównego można uznać nieruchomość porównywalną za zgodną z pozostałymi kryteriami: lokalizacją, czasem sprzedaży, stanem.

Gdy spełnione jest główne kryterium, kryteria dodatkowe są pożądane, ale nie wymagane. Różnice w dodatkowych kryteriach (a także inne różnice) często można zrekompensować poprzez dokonanie odpowiednich dostosowań. Jeśli uda się wyselekcjonować dane dotyczące sprzedaży zupełnie identycznych przedmiotów, to uśredniając te dane, można z wystarczającą pewnością wyciągnąć wniosek na temat wartości przedmiotu. W rzeczywistości wyselekcjonowanie statystyk dotyczących transakcji podobnymi przedmiotami jest prawie niemożliwe, dlatego konieczne jest dostosowanie danych rynkowych o sprzedaży, odzwierciedlających różnice między porównywanymi obiektami a wycenianym. Korekty wartości porównywalnych nieruchomości wyrażane są zarówno w bezwzględnych wartościach pieniężnych, jak i jako procent wartości. Głównym sposobem określenia ilościowych wartości korekt jest analiza sprzedaży sparowanej - sprzedaży dwóch obiektów podobnych pod każdym względem, z wyjątkiem jednego. Na podstawie analizy takiej sprzedaży rzeczoznawca może uzyskać ilościową wartość korygującą odpowiadającą temu parametrowi.

Stosując zatem podejście rynkowe, należy określić parametry, którymi wyceniany przedmiot różni się od obiektów porównywalnych i obliczyć korekty wartości obiektów porównywalnych odpowiadające tym różnicom.

Przy ocenie niektórych typów obiektów standardowych można zastosować dostosowania całkowe, które uwzględniają wszystkie liczne różnice w stosunku do porównywalnego obiektu. W takim przypadku konieczne jest uzasadnienie i obliczenie wartości całkowitej różnicy między przedmiotem wycenianym a przedmiotem porównywalnym. Oprócz obiektywnych cech nieruchomości – lokalizacji, jakości, wieku, warunków sprzedaży, należy wziąć pod uwagę, że porównywalne nieruchomości zostały sprzedane jakiś czas temu. W ostatnim okresie sytuacja rynkowa mogła się zmienić, co pociągnęło za sobą odpowiednią zmianę cen, co również należy uwzględnić przy obliczaniu korekt.

Należy także wziąć pod uwagę dynamikę inflacji, zmiany legislacyjne, rozwój i inne czynniki wpływające na zmiany wartości w czasie. W tym celu, oprócz analizy czynników czysto ekonomicznych, należy uwzględnić długoterminowy rozwój danego terytorium, zapisany w Planie Generalnym, w szczegółowych projektach planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz innych przepisach odzwierciedlających politykę rządu władz w sprawie rozwoju danego terytorium. Należy również wziąć pod uwagę, że z biegiem czasu zmiana ceny może być tak znacząca, że ​​czynnik czasu nie będzie mógł zostać uwzględniony w drodze dostosowań, w związku z czym nie będzie można wykorzystać dostępnych informacji.

Opłacalne podejście

2. Podejście kosztowe (podejście kosztowe do wyceny) opiera się na założeniu, że koszty budowy nieruchomości wraz z kosztami pozyskania terenu i przygotowania go do budowy stanowią akceptowalną wytyczną przy ustalaniu wartości nieruchomości nieruchomość. Należy jednak wziąć pod uwagę, że koszty wytworzenia nieruchomości nie są równoznaczne z jej wartością rynkową.

Dlatego też zakres stosowania podejścia kosztowego jest dość wąski i stosuje się go, gdy:

Wycena nieruchomości na rynkach charakteryzujących się brakiem wystarczających informacji do zastosowania podejścia rynkowego lub dochodowego;
- ocena budynków specjalistycznych (szkoły, szpitale, dworce, infrastruktura inżynieryjna itp.), które z reguły nie są w stanie generować dochodu i nie ma informacji o ich sprzedaży;
- przy ubezpieczeniu nieruchomości, gdy suma ubezpieczenia, składka ubezpieczeniowa, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia ustalane są w oparciu o koszty ubezpieczonego;
- przy obliczaniu podatków i opłat określonych przez prawo;
- w i w niektórych innych przypadkach.

Wycena nieruchomości metodą kosztową przeprowadzana jest etapowo:

1. Obliczenie wartości rynkowej prawa do działki, na której położona jest nieruchomość.
2. Kalkulacja kosztu budowy (odbudowy lub wymiany) nieruchomości.
3. Określenie stopnia zmniejszenia przydatności nieruchomości na skutek zużycia:
a) fizyczne (wynik starzenia się obiektu, wpływ czynników naturalnych i klimatycznych, charakter eksploatacji obiektu);
b) funkcjonalny (wynik niezgodności rozwiązania architektonicznego, konstrukcyjnego, projektowego z nowoczesnymi standardami rynkowymi (popyt rynkowy);
c) ekonomiczny (zewnętrzny) (wynik negatywnego wpływu środowiska zewnętrznego (otoczenia) obiektu).
4. Obliczenie wartości końcowej ulepszeń obiektu poprzez odjęcie od kosztu kosztów jego odtworzenia (wymiany) tj. wszystkie rodzaje zużycia. W przypadku uwzględnienia w obliczeniach kosztu odtworzenia, nie uwzględnia się zużycia funkcjonalnego, gdyż koszt odtworzenia uwzględnia współczesne wymagania i standardy rynkowe.

Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości poprzez zsumowanie wartości rezydualnej ulepszeń i wartości rynkowej gruntu.

Istnieje pięć głównych metod oceny wartości rynkowej nieruchomości:

1. Metoda kapitalizacji zakłada, że ​​wartość nieruchomości jest równa kwocie pieniędzy, jaką właściciel nieruchomości, stosując metodę alternatywną, uzyskałby podobny zwrot z zainwestowanego kapitału.
2. Metoda porównań rynkowych polega na określeniu wartości rynkowej działki poprzez uwzględnienie psi sprzedaży działek porównywalnych jako wartości rynkowej wycenianej działki. Wartość rynkowa odzwierciedla wyniki interakcji pomiędzy sprzedającymi i kupującymi działającymi na otwartym rynku, pod warunkiem, że obie strony są w pełni poinformowane oraz mają chęć i możliwość sfinalizowania transakcji.
3. Metoda zagospodarowania (zagospodarowania) - stosowana do wyceny wolnych działek, a w mniejszym stopniu - do wyceny obiektów nieruchomości składających się z działek i ich ulepszeń. Metodę tę stosuje się, jeżeli wartość wycenianej nieruchomości, na którą składają się ulepszenia i grunt, w całości zawarta jest w gruncie.
4. Metoda rezydualna dla działki - metoda istotna z praktycznego punktu widzenia, zbliżona do metody kapitalizacji renty gruntowej. Przy jej zastosowaniu wartość rynkową gruntu oblicza się w oparciu o założenie, że nieruchomość jest wykorzystywana w sposób najbardziej efektywny, co jest warunkiem niezbędnym do oceny wartości rynkowej.

Podejście dochodowe

3. Dochodowe podejście do ustalania wartości nieruchomości polega na obliczeniu wysokości przewidywanych przyszłych dochodów z jej użytkowania. Ich ocena jest konieczna przy analizie projektów inwestycyjnych i obliczaniu udziałów gminy, osób prywatnych inwestujących w budowę lub odbudowę kapitału, a także przy zakupie i sprzedaży działającego przedsiębiorstwa. Należy wziąć pod uwagę, że w warunkach rynkowych pieniądz oprócz pełnienia roli środka płatniczego sam w sobie jest towarem i krąży na rynku. Koszt zasobów pieniężnych zależy nie tylko od wielkości ich podaży, ale także od warunków ich dostarczania i zwrotu. Zatem nabywca nieruchomości, chcąc czerpać zyski z jej użytkowania, musi porównać swoje wydatki na zakup nieruchomości z planowanymi dochodami. Jeśli kupisz za 1 000 000 rubli. obiekt może wygenerować zysk w wysokości 100 000 rubli w ciągu najbliższych 10 lat. rocznie, po czym całkowicie straci na wartości, wówczas po 10 latach kupujący będzie mógł jedynie zwrócić swoje środki. Jednocześnie inwestując je w bank, otrzymywałby odsetki od lokaty przez te same 10 lat.

Inwestycje w nieruchomości nieuchronnie wiążą się z ryzykiem ze względu na wiele czynników, które różnią się zarówno w poszczególnych krajach, jak i wewnątrz krajów. Ryzyko zależy od stabilności sytuacji społeczno-politycznej i gospodarczej, prawdopodobieństwa zmian legislacyjnych, klęsk żywiołowych, przestępczości gospodarki itp. Oczywiście im większe ryzyko inwestor jest skłonny narazić na swoje środki, tym większy dochód, jaki planuje uzyskać z ich inwestycji.

Nabycie nieruchomości na cele konsumpcyjne, np. zakup mieszkania na cele osobiste, różni się od motywu inwestycyjnego. W tym przypadku nie mówimy o czerpaniu dochodu, ale o uzyskiwaniu innych korzyści osobistych. Inwestycja w nieruchomości nie zawsze jest inwestycją jednorazową. Często proces ten jest rozciągnięty w czasie i nierówny. Z punktu widzenia analizy finansowej istotna jest długość strumienia dochodów w czasie. Inwestycje wydane na początkowym etapie nie przynoszą zysku, natomiast środki ulokowane w banku przynoszą dochód w postaci odsetek od lokaty.

W związku z tym przyszłe dochody muszą rekompensować nie tylko poczynioną inwestycję, ale także straty spowodowane faktem, że inwestycje te nie będą przynosić efektów przez pewien czas. Odsetki składane, w przypadku których kwota, od której naliczane są odsetki (podstawa), nie ulega zmianie, nazywa się składaniem prostym. Proste naliczanie nazywa się dyskursywnym, jeśli odsetki są naliczane na koniec okresu rozliczeniowego. Innym rodzajem prostego naliczania odsetek jest sytuacja, gdy odsetki naliczane są na początku okresu rozliczeniowego, a za podstawę naliczania przyjmuje się ostateczną kwotę spłaty zadłużenia. Ta metoda nazywa się antyseptyczną.

Rynkowa wycena nieruchomości

Obecnie profesjonalna wycena nieruchomości pozostaje jednym z najpopularniejszych rodzajów czynności wyceny, obejmującym ustalenie wartości przedmiotu lub indywidualnych uprawnień w stosunku do wycenianej nieruchomości, np. prawa najmu, prawa do użytkowania itp. We współczesnym świecie, poza przypadkami obowiązkowych wycen, wzrasta potrzeba wyceny nieruchomości komercyjnych w ogóle. Często wartość nieruchomości przynoszących dochód jest oczywista dla jej właścicieli lub potencjalnych inwestorów. Jednak po niezależnej wycenie jego wartość rynkowa może ulec istotnej korekcie. W celu ustalenia tej realnej wartości przeprowadza się wycenę nieruchomości.

Konieczność wyceny nieruchomości przynoszących dochód powstaje w następujących przypadkach:

Alienacja lub wynajem,
- kredyty zabezpieczone nieruchomością,
- wykaz obiektów nieruchomości,
- uzyskanie dochodu w postaci wpłaty na kapitał zakładowy,
- rewaluacja,
- umieszczanie w bilansie obiektów nieuwzględnionych,
- rozstrzyganie sporów majątkowych,
- ustalenie wysokości szkody,
- ocena szkód od zatoki,
- ogień,
- inne operacje,
- związane z realizacją praw majątkowych do nieruchomości,
- generowanie dochodu.

Jak wycenia się nieruchomości?

Przy prowadzeniu nieruchomości przynoszących dochód stosuje się trzy główne podejścia do wyceny:

Opłacalny,
- drogi,
- porównawczy.

Podejście porównawcze wykorzystuje metodę porównywania sprzedaży opartą na zasadzie substytucji. Inaczej mówiąc, metoda opiera się na założeniu, że rozważny nabywca wystawionej na sprzedaż nieruchomości nie zapłaci kwoty wyższej niż ta, za jaką można kupić przedmiot o podobnej jakości i przydatności. Podejście dochodowe opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości zależy od możliwości generowania dochodu, jaki właściciel może uzyskać z tytułu posiadania nieruchomości.

Podejście kosztowe opiera się na zasadzie substytucji, zgodnie z którą inwestor nie zapłaci bez zbędnej zwłoki za nieruchomość więcej niż kosztowałoby wybudowanie podobnej nieruchomości.

Wynikiem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przynoszącej dochód jest połączenie wyników obliczeń metod wyceny.

Wycena nieruchomości jest kosztowna

Cechą szczególną stosowania podejścia kosztowego jest zrozumienie przez rzeczoznawcę różnicy pomiędzy kosztem odtworzenia (kosztem odtworzenia) przedmiotu a kosztem odtworzenia. Koszt odtworzenia (koszt odtworzenia) ustala się na podstawie kosztów w cenach bieżących wykonania dokładnej kopii ocenianego obiektu przy zastosowaniu tych samych rozwiązań architektonicznych i planistycznych, konstrukcji i materiałów budowlanych oraz przy tej samej jakości robót budowlano-montażowych. Przy ustalaniu kosztu odtworzenia odtworzone zostaje to samo zużycie funkcjonalne obiektu i te same braki w rozwiązaniach architektonicznych, jakie posiada oceniany obiekt. Koszt odtworzenia określa się na podstawie kosztu, po cenach bieżących, budowy nieruchomości o użyteczności równoważnej z ocenianą nieruchomością, ale zbudowanej w nowym stylu architektonicznym przy użyciu nowoczesnych standardów, materiałów, projektu i układu.

Zatem koszt odtworzenia wyraża się kosztem odtworzenia dokładnej kopii obiektu, a koszt odtworzenia – kosztem stworzenia nowoczesnego obiektu analogowego.

Granica między kosztem odtworzenia obiektu a kosztem jego odtworzenia jest zawsze dowolna, a rzeczoznawca w każdym konkretnym przypadku musi rozwiązać problem wyboru tego czy innego rodzaju wyceny w zależności od warunków stosowania podejścia kosztowego.

Zgodnie ze Standardami Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców (STO ROO 21-01-95) przy wycenie nieruchomości metodą kosztową zaleca się konsekwentne ustalanie:

Wartość rynkowa działki;
- przywrócona wartość nieruchomości lub koszt odtworzenia;
- wielkość skumulowanego zużycia przedmiotu;
- wartość rynkowa nieruchomości metodą kosztową jako suma kosztu działki i kosztu odtworzenia obiektu pomniejszonego o zakumulowaną amortyzację.

Ustalenie wartości działki

W praktyce wyceny, ustalanie wartości gruntu rozpatrywane jest z punktu widzenia jego dostępności dla najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania gospodarczego. W wycenie nieruchomości grunty uznawane są za posiadające wartość, natomiast ulepszenia przyczyniają się do zwiększania wartości.

Przy wycenie działki należy zwrócić szczególną uwagę na skład wycenianych praw majątkowych. W warunkach rosyjskich przedmiotem oceny nie jest pełna (absolutna) własność działki, a jedynie prawo do użytkowania na zasadzie dzierżawy, tj. prawo do korzystania i zajmowania nieruchomości przez czas oznaczony i na określonych warunkach określonych w umowie najmu. Zatem wyrazem tego ocenianego prawa jest wartość rynkowa prawa do dzierżawy działki.

Teoria wyceny identyfikuje pięć głównych metod ustalania wartości gruntu:

1. Metoda kapitalizacji gruntów (podejście dochodowe).
2. Metoda korelacji (przeniesienia).
3. Sposób rozwoju (mistrzostwo).
4. Technika pozostałościowa dla ziemi.
5. Metoda sprzedaży bezpośredniej.

Ustalenie wartości działki metodą kapitalizacji renty gruntowej (podejście dochodowe) polega na kapitalizacji dochodów uzyskiwanych z opłat czynszowych. W związku z tym, że praktyka dzierżawy prywatnych gruntów nie jest w Rosji jeszcze powszechna, dzierżawione są głównie działki państwowe i komunalne. Opłaty czynszowe w tym przypadku regulowane są standardową ceną gruntu, która jest nieadekwatna do jej wartości rynkowej, dlatego w praktyce stosowanie metody kapitalizacji renty gruntowej nie daje wystarczająco obiektywnych wyników.

Metoda korelacji (przeniesienia) polega na ustaleniu związku pomiędzy wartością działki a zbudowanymi na niej ulepszeniami. Rzeczoznawca szacuje całkowitą wartość działki zabudowanej, odejmuje od niej koszt budynków i budowli i otrzymuje wartość działki. Metoda dopasowywania jest odpowiednia w przypadku niewystarczającej porównywalnej sprzedaży wolnych działek.

Metoda zagospodarowania przestrzennego jest uproszczonym modelem najlepszego wykorzystania działki, nie mającym analogii w porównywalnych sprzedażach. Z reguły są to niestandardowe duże masy ziemi, dla których rozwiązuje się kwestię ich racjonalnego zagospodarowania. Takie przypadki są dość powszechne w rosyjskiej praktyce wyceny.

Technika bilansu gruntów jest uniwersalną metodą wyceny, jednak jest najskuteczniejsza w przypadku braku informacji o porównywalnej sprzedaży wolnych działek i braku informacji o rentowności nieruchomości. W tym przypadku do oszacowania kosztu ulepszeń stosuje się metodę kosztową i wykorzystując współczynnik kapitalizacji budynku ustala się przypadającą na niego część dochodu operacyjnego netto. Pozostałą część dochodu operacyjnego netto całej nieruchomości przelicza się na wartość szacunkową przy zastosowaniu stopy kapitalizacji gruntu.

Za najbardziej niezawodną ze wszystkich powyższych metod w praktyce światowej uważa się metodę bezpośredniej analizy porównawczej sprzedaży. Kalkulacja metodą porównawczą sprzedaży polega na analizie faktycznych transakcji kupna i sprzedaży podobnych działek, porównaniu ich z wycenianą działką i dokonaniu odpowiednich korekt ze względu na różnice występujące pomiędzy porównywalnymi działkami a wycenianą. W rezultacie w pierwszej kolejności ustalana jest cena sprzedaży każdej porównywalnej przesyłki tak, jakby miała ona te same cechy co przesyłka przedmiotowa, a następnie ustalana jest średnia ważona wartość tej przesyłki.

Ustalenie kosztu odtworzenia nieruchomości lub kosztu odtworzenia

Istnieją cztery sposoby obliczenia kosztu wymiany lub wymiany:

1. Metoda analizy ilościowej.
2. Metoda kalkulacji element po elemencie (metoda kalkulacji kosztów powiększonych elementów konstrukcyjnych).
3. Porównawcza metoda jednostkowa.
4. Metoda indeksowa.

Metoda analizy ilościowej polega na sporządzeniu kosztorysów dla wszystkich rodzajów prac niezbędnych do budowy poszczególnych elementów konstrukcyjnych obiektu i obiektu jako całości: kosztów robocizny, materiałów, środków mechanizacji pracy. Do kosztów tych należy dodać koszty ogólne i zyski dewelopera, a także koszty projektowania, budowy, nabycia i instalacji sprzętu niezbędnego do odtworzenia ocenianych ulepszeń. Metoda analizy ilościowej jest najdokładniejsza, ale i najbardziej pracochłonna. Do jego stosowania wymagane są wysokie kwalifikacje rzeczoznawców oraz duże doświadczenie w sporządzaniu kosztorysów budowlanych.

Metoda kalkulacji element po elemencie jest modyfikacją metody ilościowej, jest jednak znacznie mniej pracochłonna, gdyż opiera się na wykorzystaniu zagregowanych szacunków i cen, a nie pojedynczych. Najbardziej charakterystyczne wskaźniki elementów konstrukcyjnych (1 metr sześcienny muru, 1 metr kwadratowy pokrycia dachowego itp.) Przyjmuje się jako jednostki miary kosztów.

Porównawcza metoda jednostkowa polega na porównaniu kosztu jednostki właściwości konsumenckich ocenianego przedmiotu z kosztem podobnej jednostki miary o podobnej standardowej konstrukcji. Istota metody polega na tym, że do ocenianego obiektu wybiera się obiekt analogiczny, podobny do ocenianego pod względem cech konstrukcyjnych, zastosowanych materiałów i technologii wykonania. Następnie koszt jednostki miary obiektu analogowego (1 m sześcienny, 1 m2 itp.) mnoży się przez liczbę jednostek wycenianego obiektu. Jest to najprostszy sposób wyceny nieruchomości i jest powszechnie stosowany przez rzeczoznawców, zwłaszcza przy przeszacowywaniu przedsiębiorstw.

Metoda indeksowa polega na określeniu kosztu odtworzenia wycenianego przedmiotu poprzez pomnożenie wartości księgowej przez odpowiedni wskaźnik przeszacowania. Wskaźniki aktualizacji wyceny środków trwałych są zatwierdzane przez Państwowy Komitet Statystyczny Rosji i są okresowo publikowane w prasie.

Ustalenie kwoty skumulowanej amortyzacji

W podejściu kosztowym definicja amortyzacji stosowana jest w celu uwzględnienia różnic w charakterystyce nowej nieruchomości i rzeczywistej wycenianej nieruchomości. Uwzględnienie amortyzacji obiektu jest rodzajem korekty kosztu nowo odtworzonego obiektu w celu ustalenia wartości wycenianego obiektu.

W zależności od czynników obniżających wartość nieruchomości zużycie dzieli się na fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne (ekonomiczne).

Pogorszenie stanu fizycznego odzwierciedla zmiany właściwości fizycznych nieruchomości w czasie (na przykład wady elementów konstrukcyjnych). Zużycie fizyczne jest dwojakiego rodzaju: pierwszy występuje pod wpływem czynników operacyjnych, drugi - pod wpływem czynników naturalnych i naturalnych.

Istnieją cztery główne metody obliczania amortyzacji fizycznej: ekspercka, normatywna (lub księgowa), kosztowa i metoda obliczania żywotności budynku.

Najdokładniejszą i najbardziej pracochłonną metodą jest metoda ekspercka. Polega na stworzeniu i określeniu procentowego zużycia wszystkich elementów konstrukcyjnych budynku lub konstrukcji.

Standardowa metoda obliczania zużycia fizycznego opiera się na zastosowaniu ujednoliconych standardów. Normy te dotyczą pełnego przywrócenia pierwotnego kosztu, a obliczenia uwzględniają również stawki amortyzacji w przypadku remontów kapitalnych i modernizacji budynków i budowli.

Metoda kosztowa polega na określeniu kosztów renowacji elementów budynków i budowli. W tym przypadku podczas oględzin określa się procent zużycia każdego elementu budynku, który następnie przekłada się na wartość.

Metoda obliczania trwałości budynków opiera się na badaniu konstrukcji wycenianego obiektu i założeniu, że wiek efektywny obiektu (wiek odpowiadający stanowi fizycznemu obiektu i uwzględniający możliwość jego nabycie) odnosi się do typowego okresu ekonomicznej użyteczności (czasu, w którym obiekt może generować zysk), jako skumulowanej amortyzacji do bieżącego kosztu odtworzenia.

Zużycie funkcjonalne to utrata wartości spowodowana faktem, że obiekt nie odpowiada współczesnym standardom: pod względem użyteczności funkcjonalnej, architektonicznej i estetycznej, planowania przestrzennego, rozwiązań projektowych, warunków życia, bezpieczeństwa, komfortu i innych cech funkcjonalnych.

Funkcjonalne zużycie może być zdejmowane lub nie do naprawienia. Jeżeli otrzymana wartość dodatkowa przekracza koszt renowacji, wówczas zużycie funkcjonalne można usunąć. Za element usuwalnego zużycia funkcjonalnego można uznać brak kominka, którego koszty instalacji rekompensowane są wzrostem rentowności i wartości rynkowej nieruchomości. Wielkość usuwalnego zużycia ustala się jako różnicę pomiędzy potencjalną wartością budynku w momencie jego wyceny z elementami zaktualizowanymi a jego wartością w dniu wyceny bez elementów zaktualizowanych.

Do nieusuwalnego zużycia funkcjonalnego zalicza się utratę wartości wynikającą z czynników związanych zarówno z brakiem, jak i nadmiarem cech jakościowych budynku.

Kwotę amortyzacji związaną z brakiem cech jakościowych oblicza się jako kwotę strat z tytułu czynszu najmu nieruchomości pomnożoną przez mnożnik czynszu brutto charakterystyczny dla tego typu nieruchomości. Stopień zużycia związany z nadmiernymi cechami jakościowymi to strata wynikająca z montażu elementu związanego z nadmiernymi właściwościami użytkowymi budynku.

W większości przypadków nie da się wyeliminować zewnętrznego (ekonomicznego) zużycia. Zużycie zewnętrzne (ekonomiczne) to utrata wartości spowodowana wpływem czynników zewnętrznych. Amortyzacja ekonomiczna może być spowodowana różnymi przyczynami, takimi jak zmiany ogólnogospodarcze, branżowe, zmiany prawne, czy też zmiany związane z ustawodawstwem, zarządzeniami gmin, przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i administracyjnymi.

Głównymi czynnikami zużycia zewnętrznego w Rosji są ogólny stan gospodarki, na który w niektórych regionach wpływają czynniki lokalne, obecność dyskryminującego ustawodawstwa dla niektórych rodzajów działalności gospodarczej oraz kary za zanieczyszczenie środowiska.

Istnieją dwa podejścia do oceny zużycia zewnętrznego:

Porównanie sprzedaży podobnych obiektów w stabilnych i zmienionych warunkach zewnętrznych;
- straty w dochodach związane ze zmianami warunków zewnętrznych.

Pierwsze podejście wymaga, aby istniała wystarczająca liczba porównywalnych sprzedaży nieruchomości, różniących się od ocenianej lokalizacją i otoczeniem. Różnica w cenie dwóch porównywalnych przedmiotów, z których jeden nosi ślady zużycia spowodowanego wpływami zewnętrznymi, pozwala na wyciągnięcie wniosku co do wielkości zewnętrznego zużycia wycenianego przedmiotu.

Drugie podejście do pomiaru amortyzacji zewnętrznej polega na porównaniu dochodów z wynajmu dwóch nieruchomości, z których jedna ma negatywny wpływ. Stosując to podejście, w pierwszej kolejności ustala się wysokość strat dla nieruchomości jako całości, a następnie z niej wyodrębnia się część strat przypadającą na budynek, która jest kapitalizowana w oparciu o ustaloną stopę kapitalizacji dla budynków.

Po ustaleniu całkowitej skumulowanej amortyzacji rzeczoznawca, aby otrzymać ostateczną wartość nieruchomości, dodaje do wartości rynkowej gruntu różnicę pomiędzy całkowitym kosztem odtworzenia nieruchomości a skumulowaną amortyzacją.

Wycena rentownych nieruchomości

Przepływy pieniężne za zainwestowany kapitał (łączną wartość kapitałów własnych i zadłużenia długoterminowego) pozwalają określić całkowitą wartość rynkową kapitałów własnych i zadłużenia długoterminowego spółki. Wysokość tego przepływu środków pieniężnych z tytułu zainwestowanego kapitału określa wzór: zysk netto + amortyzacja – inwestycje kapitałowe – zwiększenie własnego kapitału obrotowego.

Przepływy pieniężne w przypadku kapitału własnego są inne niż w przypadku kapitału zainwestowanego. Po pierwsze, zwrot netto z zainwestowanych przepływów pieniężnych powiększany jest o kwotę odsetek od kredytów długoterminowych. Po drugie, przy obliczaniu przepływów pieniężnych dla kapitału własnego uwzględnia się zmiany w zobowiązaniach długoterminowych, ale nie w przypadku przepływów zainwestowanych. Ta ostatnia okoliczność pozwala na zastosowanie metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych w przypadkach, gdy nie można przewidzieć dynamiki zadłużenia długoterminowego.

Jednym z najtrudniejszych, ale jednocześnie najważniejszych aspektów oceny spółek metodą ceny przepływowej jest sporządzenie prognozy przepływów pieniężnych na najbliższe kilka lat. Możliwość odchylenia od prognozy jest bardzo duża, dlatego czasami sporządzane jest całe spektrum prognoz – pesymistyczne, realistyczne i optymistyczne. Optymistyczna prognoza oznacza ocenę rentowności przedsiębiorstwa, gdy działa ono w najkorzystniejszych warunkach. Real oznacza prognozę opartą na najbardziej prawdopodobnych warunkach. Pesymistyczna to prognoza uzyskana na podstawie wyobrażeń o funkcjonowaniu przedsiębiorstw w najgorszych warunkach.

Następnie wykonywana jest analiza i prognoza kosztów. Ponieważ stopy wzrostu są stałe i zazwyczaj różnią się od siebie, przewiduje się dynamikę wzrostu kosztów stałych i oddzielnie dynamikę kosztów zmiennych. W oparciu o dostępność środków trwałych oraz prognozy inwestycji kapitałowych ustalana jest wysokość odpisów amortyzacyjnych. Na podstawie analizy zarządzania firmą i planów sprzedażowych ustalane są koszty ogólnego zarządu oraz wydatki na sprzedaż produktów (usług). Na podstawie planów uzyskania kredytów długoterminowych naliczane są odsetki od kredytu. Następnie ustalana jest wysokość podatków, które firma będzie musiała zapłacić.

W wyniku odliczenia od dochodu brutto kosztów stałych i zmiennych, kosztów amortyzacji i sprzedaży, odsetek i podatków uzyskuje się prognozę dochodu netto na każdy rok okresu prognozy.

Ważnym etapem metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest analiza inwestycji, która obejmuje:

Ustalanie nadwyżki lub deficytu netto przedsiębiorstwa. Nadmiar zwiększa wartość rynkową firmy, a niedobór należy uzupełnić, aby obniżyć wartość rynkową;
- kalkulacja zmian (zwiększenia lub zmniejszenia) zadłużenia długoterminowego (dla modelu przepływów pieniężnych generowanego przez ).

Na kolejnym etapie wyceny ustalana jest stopa dyskontowa. Jeżeli wycena opiera się na przepływach pieniężnych generowanych przez kapitał własny, wówczas stopę dyskontową oblicza się albo przy zastosowaniu metody Capital Asset Pricing Mdel (CAPM), albo metodą sumacyjną.

Na kolejnym etapie kalkulacji wartości przedsiębiorstwa metodą zdyskontowanych przyszłych dochodów ustalana jest całkowita wysokość dochodów, jakie właściciel może uzyskać w okresie po prognozie. Obliczanie przychodów w okresie po prognozie można przeprowadzić kilkoma metodami, m.in. metodą kosztową – model Gordona (metoda „szacowanej sprzedaży”).

Metoda aktywów netto zakłada, że ​​znana jest wartość aktywów netto na koniec ostatniego roku prognozy. Wielkość aktywów netto na koniec okresu prognozy ustala się poprzez skorygowanie wartości aktywów netto na początek pierwszego roku okresu prognozy o kwotę przepływów pieniężnych uzyskanych przez spółkę za cały okres prognozy. W przypadku przedsiębiorstw należących do branż kapitałochłonnych wskazane jest stosowanie metody aktywów netto.

Model Gordona określa wartość przedsiębiorstwa na początek pierwszego roku po okresie prognozy jako kwotę skapitalizowanych dochodów po okresie prognozy (czyli sumę wartości wszystkich rocznych przyszłych dochodów w okresie po prognozie okres).

Tempo wzrostu dochodów powinno być stabilne.

Tempo wzrostu dochodów nie może być większe niż stopa dyskontowa.

Inwestycje kapitałowe w okresie po prognozie powinny być równe odpisom amortyzacyjnym (w przypadku, gdy przepływy pieniężne pełnią rolę dochodu).

Dyskontowanie wartości rezydualnej stopą dyskontową przyjętą na koniec okresu prognozy wynika z faktu, że wartość rezydualna, niezależnie od sposobu jej wyliczenia, zawsze reprezentuje wartość na konkretną datę – początek postprognozy okres, czyli koniec ostatniego roku objętego prognozą.

Aby wyprowadzić ostateczną wartość wartości rynkowej przedsiębiorstwa, wprowadza się szereg poprawek.

1. Jeżeli zastosowano model dyskontowy bez przepływów pieniężnych z tytułu inwestycji dłużnych, wówczas ustalona wartość rynkowa (PV) odnosi się do całego zainwestowanego kapitału, czyli uwzględnia nie tylko koszt kapitału własnego, ale także wartość długiego -zobowiązania terminowe. Aby zatem otrzymać wartość kapitałów własnych, należy od ustalonej wartości odjąć kwotę zadłużenia długoterminowego.
2. Obliczana metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych wartość stanowi wartość przedsiębiorstwa, do której nie zalicza się wartości nadwyżek i niefunkcjonujących aktywów, które nie były bezpośrednio związane z generowaniem dochodu. Aktywa takie wycenia się odrębnie i wynik dolicza się do wartości rynkowej spółki. Wyróżnia się cztery rodzaje obiektów, które podlegają odrębnej ocenie i wycenie: własny kapitał obrotowy; obowiązki związane ze środkami ochrony środowiska; zaplecze socjalne; środki trwałe objęte konserwacją.

Metoda wyceny przedsiębiorstw oparta na dyskontowaniu przyszłych dochodów ma wiele zalet i wad. Pozwala odzwierciedlić przyszłą rentowność przedsiębiorstwa, co jest dla inwestora najbardziej interesujące. Uwzględnia to ryzyko inwestycji, możliwą stopę inflacji, a także sytuację rynkową poprzez stopę dyskontową. Metoda ta pozwala na uwzględnienie ekonomicznej przestarzałości przedsiębiorstwa, której wskaźnikiem jest nadwyżka wartości rynkowej uzyskanej metodą akumulacji aktywów nad wartością rynkową uzyskaną metodą dyskontowania przyszłych dochodów. Praktyka światowa pokazała, że ​​metoda ta najdokładniej określa wartość rynkową przedsiębiorstwa, jednak jej zastosowanie jest utrudnione ze względu na trudność w sporządzeniu wystarczająco dokładnych prognoz.

Zasady wyceny nieruchomości

W praktyce światowej zwyczajowo wyróżnia się cztery grupy zasad ewaluacji (ryc. 1.3):

I grupa: zasady oparte na pomysłach potencjalnego właściciela;
grupa II: zasady dotyczące gruntów, budynków i budowli;
grupa III: zasady zdeterminowane działaniem otoczenia rynkowego;
Grupa czwarta: zasada najlepszego i najskuteczniejszego wykorzystania.

Zasady te są ze sobą powiązane. Analizując i oceniając konkretną właściwość, można zastosować kilka zasad jednocześnie. Jednej zasadzie można nadać większe znaczenie kosztem drugiej, o czym zadecyduje konkretna sytuacja.

Zasady oparte na poglądach potencjalnego właściciela

Zasada użyteczności oznacza, że ​​im bardziej nieruchomość jest w stanie zaspokoić potrzeby właściciela, tym większa jest jej użyteczność i wartość.

Nieruchomość ma wartość tylko wtedy, gdy jest przydatna dla potencjalnego właściciela i może być potrzebna do realizacji określonej funkcji gospodarczej, np. do prowadzenia przedsiębiorstwa przemysłowego lub uprawy roślin. Nieruchomość może być korzystna, ponieważ ktoś jest skłonny płacić czynsz za tymczasowe posiadanie nieruchomości. Użyteczność to zdolność nieruchomości do zaspokojenia potrzeb użytkownika w danej lokalizacji i w określonym czasie. W przypadku majątku przynoszącego dochód zaspokojenie potrzeb użytkownika można ostatecznie wyrazić jako strumień dochodu.

Zasada substytucji oznacza, że ​​jeśli istnieje pewna liczba jednorodnych (pod względem użyteczności lub rentowności) obiektów nieruchomości, to największy popyt będzie na obiekty o najniższej cenie.

Racjonalny nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż cena minimalna pobierana za inną nieruchomość o tej samej użyteczności. W związku z tym nieuzasadnione byłoby płacenie więcej za istniejący przedmiot, jeśli inny przedmiot o podobnej użyteczności mógłby zostać odtworzony bez zbędnej zwłoki i po niższych kosztach.

Zasada substytucji mówi, że o maksymalnej wartości nieruchomości decyduje najniższa cena lub wartość, za jaką można kupić inną nieruchomość o równoważnej użyteczności.

O zasadzie oczekiwań decyduje to, jakich dochodów (biorąc pod uwagę wysokość i termin uzyskania) lub jakich korzyści i udogodnień z tytułu użytkowania nieruchomości, w tym wpływów z późniejszej odsprzedaży, spodziewa się potencjalny właściciel. Zasada ta leży u podstaw wyceny nieruchomości w podejściu dochodowym i charakteryzuje punkt widzenia potencjalnego użytkownika na przyszłe dochody i ich aktualną wartość.

Wartość aktywów przynoszących dochód ustala się na podstawie tego, jakich przychodów netto potencjalny nabywca spodziewa się z tytułu użytkowania składnika aktywów, a także z jego odsprzedaży. Dla inwestora liczy się wielkość, jakość i czas trwania oczekiwanego przyszłego strumienia dochodów. Oczekiwania dotyczące strumieni przychodów mogą jednak ulec zmianie. Na przykład na opinie ludzi na temat konkretnej nieruchomości może wpływać ogłoszenie, że w pobliżu zostanie wybudowane nowe regionalne lotnisko lub autostrada.

Zasady wyceny gruntów, budynków i budowli

Zasady te obejmują: produktywność rezydualną, wkład, progresję oraz (rosnące i malejące zyski), równowagę, wielkość ekonomiczną i podział gospodarczy.

Produktywność resztkowa

Wartość ziemi opiera się na jej produktywności rezydualnej. Każdy typ zwykle wymaga czterech. Każdy czynnik musi zostać opłacony z dochodu netto wygenerowanego przez daną działalność.

Ponieważ ziemia jest fizycznie nieruchoma, należy do niej przyciągać siłę roboczą, kapitał i przedsiębiorczość. Oznacza to, że najpierw należy opłacić te trzy czynniki, a następnie pozostałą część dochodu wypłaca się właścicielowi gruntu w formie czynszu. stwierdza, że ​​ziemia ma wartość końcową i to jakąkolwiek wartość tylko wtedy, gdy pozostaje po opłaceniu wszystkich innych czynników produkcji.

Produktywność rezydualną mierzy się jako dochód netto przypisany ziemi po opłaceniu kosztów pracy, kapitału i przedsiębiorczości.

Produktywność rezydualna może wystąpić, ponieważ grunt pozwala użytkownikowi maksymalizować przychody, minimalizować koszty, zaspokajać potrzeby w zakresie udogodnień lub łączyć te trzy elementy.

Zasada składki polega na analizie, w jaki sposób wartość przedmiotu działalności gospodarczej lub jego dochód netto rośnie lub maleje w związku z obecnością lub brakiem dodatkowego czynnika produkcji.

Wkładem jest kwota wzrostu wartości przedmiotu działalności gospodarczej w wyniku wprowadzenia jakiegokolwiek nowego czynnika, a nie rzeczywiste koszty samego tego czynnika. Niektóre czynniki podnoszą wartość nieruchomości o więcej niż koszty z nimi związane, choć są i inne, które faktycznie tę wartość obniżają. Na przykład ponowne pomalowanie zewnętrznej części domu może poprawić jego wygląd i uczynić go bardziej atrakcyjnym. Jeśli jednak kolor farby nie będzie odpowiadał rynkowym standardom, wartość domu może spaść.

Jeśli rozważymy działanie tej zasady w dynamice w odniesieniu do rozszerzającego się obiektu, wówczas wartość każdego kolejnego wkładu może nie odpowiadać konkretnym kosztom wytworzenia danego elementu, ponieważ całkowity koszt nieruchomości nie zawsze jest prosty suma kosztów poszczególnych elementów składowych. Przykładowo koszt instalacji podziemnego parkingu w wysokości 100 000 dolarów może zwiększyć koszt wielokondygnacyjnego budynku mieszkalnego o 250 000 dolarów.

Zasada wkładu jest często stosowana do identyfikowania nadmiernych lub brakujących ulepszeń w analizach najlepszych i najbardziej efektywnych zastosowań.

Zasada progresji i regresji, czyli zasada wzrostu i spadku dochodów, głosi, że w miarę dodawania zasobów do podstawowych czynników produkcji dochody netto będą rosły w coraz szybszym tempie, aż do punktu, od którego dochód całkowity, choć rośnie, osiągnie już poziom spowolnienie tempa. Spowolnienie to następuje do momentu, gdy wzrost wartości stanie się mniejszy niż koszt dodanych zasobów.

Zazwyczaj właściciele gruntów muszą odpowiedzieć sobie na pytanie, jak intensywnie należy zagospodarować posiadany grunt. Na przykład firma X jest właścicielem 0,3 hektara ziemi. Poniżej znajduje się kalkulacja zysku dla budynków o różnej gęstości:

Jeśli firma zbuduje jeden dom, jej zysk wyniesie 10 000 USD. W miarę budowania większej liczby domów w tym miejscu koszt gruntu na dom będzie się zmniejszał, ale cena rynkowa każdego domu będzie spadać wraz ze wzrostem gęstości zabudowy. wielkość działki z nią związanej. Budując maksymalnie dwa domy, zyski rosną w coraz szybszym tempie ze względu na efekt skali. Następnie, chociaż zysk na dom maleje, wraz ze wzrostem gęstości zabudowy do 4 lub 5 domów, ogólny zysk dewelopera wzrasta. Jednak gdy firma zbuduje szósty dom, zaczyna tracić ogólne zyski.

Zasada równowagi: każdemu rodzajowi użytkowania gruntów odpowiadają optymalne sumy różnych czynników produkcji, których połączenie pozwala uzyskać maksymalną wartość gruntu.

Jeśli na ziemię stosuje się zbyt mało czynników produkcji, oznacza to, że jest ona słabo rozwinięta. Jeśli jest go za dużo, jest przeciążony rozwojem. W obu przypadkach ziemia jest wykorzystywana nieefektywnie i zgodnie z zasadą produktywności rezydualnej jej wartość maleje. Wszystkie czynniki produkcji muszą być do siebie odpowiednio proporcjonalne, aby maksymalizować całkowity dochód z ziemi.

W powyższym przykładzie firma X odkryła, że ​​maksymalne przychody można wygenerować budując cztery lub pięć domów na jej terenie. W obu przypadkach zysk wyniósłby 40 000 dolarów. Jeśli jednak budowa czterech domów przyniosłaby ten sam zysk, ale przy mniejszym ryzyku, niż budowa pięciu domów, wówczas zasada równoważenia nakazywałaby, że cztery domy zapewnią optymalną gęstość zabudowy. Przy zagospodarowaniu terenu z czterema domami ryzyko jest mniejsze, ponieważ liczba transakcji wymaganych do wygenerowania tej samej kwoty zysku jest mniejsza.

Zasada równowagi dotyczy także regionu. Aby osiągnąć równowagę pomiędzy sektorem prywatnym i publicznym, konieczna jest inteligentna współpraca, a także rozsądne planowanie i przemyślane stosowanie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego.

Zasada wielkości ekonomicznej przewiduje istnienie określonej ilości gruntów niezbędnej do osiągnięcia optymalnej skali użytkowania gruntów, zgodnej z warunkami rynkowymi w danej lokalizacji.

Optymalną skalę zagospodarowania przestrzennego wyznaczają warunki konkurencji rynkowej oraz potrzeby użytkowników. Działka w dobrej lokalizacji, ale zbyt mała lub zbyt duża dla potencjalnych użytkowników, może stracić na wartości rynkowej. Na przykład działka przy skrzyżowaniu może być idealną lokalizacją dla stacji benzynowej. Jeśli jednak będzie za mały, pojawią się problemy z dostępem i zabraknie miejsca na konserwację i przechowywanie. Jeżeli będzie za duża, wówczas nadmiar gruntu nie będzie przynosił stacji operacyjnej dodatkowych przychodów. Zasada wielkości ekonomicznej jest tą samą zasadą równowagi, chociaż postrzegana z innej perspektywy.

Przykładem zastosowania zasady wielkości jest przyrostowa wartość pojedynczej działki. Ma to miejsce wtedy, gdy większą liczbę małych działek łączy się w jeden szyk, którego koszt przewyższa sumę kosztów poszczególnych działek tworzących szyk. Załóżmy na przykład, że deweloper może kupić działkę A za 15 000 USD i działkę B za 10 000 USD. Jeśli te dwie działki zostaną połączone, nowy obszar gruntu będzie kosztował 33 000 USD. Wartość przyrostowa wyniesie 8 000 USD, jak pokazano w poniższych obliczeniach:

Koszt pojedynczego zestawu wynosi 33 000 USD
Minus: koszt części A wynosi 15 000
Minus: koszt części B wynosi 10 000
Wartość dodatkowa 8000 USD

Wielkość ekonomiczna to ilość gruntów potrzebna do osiągnięcia optymalnej skali użytkowania gruntów przy danych warunkach rynkowych w danej lokalizacji.

Rozważając możliwe możliwości zwiększenia efektywności korzystania z nieruchomości, należy wziąć pod uwagę zasadę rozdziału składników nieruchomości i praw majątkowych do nich.

Zasada podziału gospodarczego oznacza, że ​​fizyczne składniki nieruchomości oraz przysługujące im prawa majątkowe można dzielić i łączyć w taki sposób, aby osiągnąć maksymalną wartość nieruchomości.

Przy wyodrębnieniu fizycznych składników nieruchomości i praw majątkowych do nich możliwe są następujące warianty:

Podział przestrzenny: podział praw do przestrzeni powietrznej, do warstwy gruntowej ziemi, do przestrzeni podziemnej z podglebiem, do zasobów wodnych pasów przybrzeżnych, podział masy gruntu na odrębne działki, podział budynku na piwnice, kondygnacje itp. ;
podział ze względu na rodzaje praw majątkowych: czynsz, ograniczone użytkowanie, hipoteka, wkład na kapitał zakładowy przedsiębiorstw, zabezpieczenie emisji akcji;
podział ze względu na czas posiadania lub użytkowania: najem krótkoterminowy i długoterminowy, użytkowanie wieczyste, własność dożywotnia, prawo zarządu gospodarczego, zarządzanie operacyjne.

Grupa zasad wyceny związanych z otoczeniem rynkowym

Uwzględnij: zależność, zgodność, podaż i popyt, konkurencję i zmianę.

Zasada zależności stanowi, że na wartość danej nieruchomości wpływa i sama wpływa na charakter i wartość innych obiektów znajdujących się w obszarze jej położenia.

Lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na wartość nieruchomości. Jakość lokalizacji zależy od tego, jak dobrze cechy fizyczne terenu odpowiadają sposobom zagospodarowania przestrzennego danego obszaru, a także jego bliskości do środowiska gospodarczego. Razem te dwie cechy tworzą situs, czyli lokalizację ekonomiczną nieruchomości.

Sytuację określa interakcja konkretnej opcji zagospodarowania przestrzennego i otoczenia gospodarczego na co najmniej czterech poziomach. Te cztery poziomy są oznaczone koncentrycznymi okręgami, które reprezentują przyległy obszar, bezpośrednie otoczenie, obszar handlowy i cały region. W przypadku niektórych rodzajów użytkowania gruntów, takich jak duży przemysł wytwórczy, poziomy zależności mogą występować w skali krajowej lub międzynarodowej.

Jeżeli nastąpią zmiany w otaczającym systemie użytkowania gruntów lub otoczeniu gospodarczym nieruchomości, może to mieć wpływ na jej wartość. Przykładami zmian w układzie zagospodarowania przestrzennego są budowa pobliskiego centrum handlowego, budowa szkoły czy otwarcie składowiska odpadów. Zmiany te mogą mieć zarówno pozytywny, jak i negatywny wpływ na wartość nieruchomości. O skali tego wpływu decyduje skala nowego wariantu zagospodarowania terenu, a także powiązania innowacji z ocenianą nieruchomością.

Komunikację mierzy się kosztem dostępu od ocenianego obiektu do obiektów jej obsługujących w celu osiągnięcia określonego celu. Połączenia można mierzyć czasem, odległością lub pieniędzmi. Niektóre z tych połączeń są trudne do zmierzenia. Na przykład, jeśli obiekt ma malowniczy widok, wówczas zależność tę można ocenić jako różnicę wartości pomiędzy obiektem z malowniczym widokiem a innym obiektem bez niego.

Zasada przydatności określa, w jakim stopniu styl architektoniczny oraz poziom udogodnień i usług oferowanych przez zagospodarowanie terenu odpowiadają potrzebom i oczekiwaniom rynku.

Projekt, który nie spełnia standardów rynkowych, prawdopodobnie zakończy się niepowodzeniem w . Projekt składający się z mieszkań dwupokojowych spotka się z oporem na rynku, jeśli czynsz za niego będzie taki sam jak za mieszkania trzypokojowe. Co więcej, stanie się tak nawet wtedy, gdy mieszkanie dwupokojowe będzie miało tę samą powierzchnię co mieszkanie trzypokojowe. Dlatego też, aby sprzedać na rynku mniej atrakcyjne nieruchomości, konieczne może okazać się obniżenie stawek czynszów.

Projekty deweloperskie muszą być spójne z rodzajem użytkowania gruntów na danym obszarze. Nie oznacza to, że wszystkie domy muszą być budowane w tym samym stylu architektonicznym. Style architektoniczne muszą być jednak dostosowane do rodzaju użytkowania terenu. Wyobraź sobie konsekwencje budowy domu w stylu wiktoriańskim w okolicy pełnej domów w stylu wiejskim.

Z zasadą korespondencji związane są zasady regresji i progresji. Regresja ma miejsce wtedy, gdy kawałek ziemi zostaje przeciążony zabudową w warunkach danego rynku. Na przykład, jeśli dom kosztujący 175 000 dolarów powstaje w okolicy, w której inne domy kosztują od 70 000 do 80 000 dolarów, wartość rynkowa droższego domu nie będzie odzwierciedlać rzeczywistego kosztu jego budowy. Cena sprzedaży będzie prawdopodobnie niższa od kosztów budowy. Progresja ma miejsce wtedy, gdy ze względu na wysoką wartość sąsiednich nieruchomości wzrasta cena wycenianej nieruchomości. Przykładowo, jeśli w strefie handlowej zostanie odnowionych kilka sklepów, wartość wszystkich sklepów w tej strefie może wzrosnąć.

Zasada podaży i popytu oznacza, że ​​cena nieruchomości zmienia się w wyniku interakcji podaży i popytu.

Właściwość ma wartość, jeśli jest użyteczna dla jakiegoś użytkownika lub grupy użytkowników. Jednak użyteczność nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na koszt. Nieruchomości również powinny być stosunkowo rzadkie. Podaż to liczba nieruchomości dostępnych na rynku po określonej cenie. Popyt opiera się na chęci potencjalnych nabywców, którzy posiadają niezbędne źródła finansowania zakupu nieruchomości.

Ponieważ rynki nieruchomości są niedoskonałe, podaż i popyt nie zawsze dyktują cenę, po której następuje zmiana właściciela. Umiejętności negocjacyjne, liczba i poziom zaawansowania uczestników, emocje, koszt finansowania i inne czynniki również odgrywają rolę w ustalaniu cen sprzedaży.

W dłuższej perspektywie podaż i popyt są stosunkowo skutecznymi czynnikami determinującymi kierunek zmian cen. Jednak w krótkich okresach czasu czynniki podażowe i popytowe czasami tracą skuteczność na rynku nieruchomości. Zakłócenia rynku mogą wynikać z monopolistycznej kontroli gruntów przez prywatnych właścicieli. Ponadto na rynki wpływają rządowe mechanizmy kontrolne. Na przykład samorządy mogą ograniczyć rozwój rynku lub poziom czynszów lub wprowadzić zmiany w mechanizmie rynkowym na wiele innych sposobów.

Jeśli na rynku występuje nadwyżka podaży lub brak popytu, wówczas poziom cen i czynsze spadają. W krótkim okresie podaż nieruchomości jest stosunkowo nieelastyczna. Oznacza to, że zwiększenie podaży wymaga planowania długoterminowego: nawet jeśli ceny wzrosną, podaży nie da się zwiększyć bardzo szybko. Trudno jest także ograniczyć podaż nieruchomości. Jeśli utworzono zbyt wiele obiektów jednego konkretnego typu, poziom obciążenia pozostanie niski przez dłuższy czas. Stwarza to myśliwym doskonałą okazję do negocjacji, ponieważ ceny pozostają niskie lub nawet spadają.

Odwrotna presja na ceny występuje wtedy, gdy nie ma wystarczającej podaży lub dużego popytu. Popyt jest zwykle bardziej zmienny niż podaż. Łatwiej reaguje na zmiany cen. Zmiany w podaży pieniądza, stopach procentowych, gwałtowny wzrost spekulacji emocjonalnej, strach i inne czynniki mogą wpływać na charakter popytu w danym momencie.

Kiedy podaż i popyt są w równowadze, cena rynkowa zwykle odzwierciedla koszt (koszt) produkcji. Jeśli ceny rynkowe będą wyższe od kosztów produkcji, będzie budowanych coraz więcej nieruchomości, aż do osiągnięcia równowagi. Jeżeli ceny rynkowe będą niższe, budowa nowych obiektów spowolni lub całkowicie się zatrzyma, do czasu aż popyt wzrośnie ze względu na wyższe ceny rynkowe.

Zasada konkurencji. Zwiększona konkurencja będzie skutkować zwiększeniem podaży tego typu nieruchomości w okolicy. Jeśli popyt nie wzrośnie, to średni dochód netto ze wszystkich nieruchomości tego typu spadnie. Jeśli konkurencja jest zbyt duża, zyski mogą spaść poniżej normy lub w niektórych przypadkach całkowicie zniknąć.

Kiedy zyski rynkowe przekraczają poziom niezbędny do opłacenia czynników produkcji, konkurencja na tym rynku nasila się, co z kolei prowadzi do spadku średniego poziomu dochodu netto.

Zasada ta jest istotna dla analityka próbującego oszacować wartość strumienia zysków przekraczającą stawkę rynkową. O ile nadwyżka zysku nie wynika z długoterminowego najmu lub z innego powodu, do strumienia dochodów należy podchodzić ostrożnie. Zasadniczo analityk może przyjąć jedno z dwóch podejść. Po pierwsze, nadmierne zyski można oddzielić od normalnych zysków i potraktować jako odrębny strumień dochodów.

Zasada zmiany: wartość nieruchomości zwykle nie pozostaje stała, ale zmienia się w czasie.

Obiekty stopniowo się zużywają. Niektóre firmy się otwierają, inne zamykają. Charakter użytkowania gruntów zmienia się pod wpływem państwa i sektora prywatnego. Podaż pieniądza i stopy procentowe ulegają wahaniom. Warunki gospodarcze otwierają nowe możliwości. Wydarzenia międzynarodowe wpływają na ceny towarów. Nowe technologie i zachowania społeczne tworzą nowy popyt na nieruchomości. Rozwój demograficzny stwarza zapotrzebowanie na różne typy mieszkań. Zmieniają się ludzkie aspiracje i gusta. Środowisko nieruchomości przechodzi fazy wzrostu, dojrzałości, upadku i odnowy. Wszystkie te czynniki i wiele innych mogą zmienić użyteczność nieruchomości w danej lokalizacji.

Analitycy muszą monitorować zdarzenia, które mogą mieć wpływ na nieruchomości. Warunki, które istniały w przeszłości, niekoniecznie będą się utrzymywać w przyszłości. Aby prawidłowo oszacować wartość przyszłych przychodów z nieruchomości, należy dokładnie ocenić przyjęte założenia dotyczące przyszłych przychodów i kosztów. Ponieważ zdarzenia i warunki stale się zmieniają, rzeczoznawcy trzymają się profesjonalnego standardu dokonywania wyceny na konkretny, ustalony termin.

Czwarta grupa zasad wyceny (LNEI) oznacza, że ​​spośród możliwych wariantów użytkowania nieruchomości wybierany jest ten, który najpełniej realizuje funkcjonalność działki wraz z ulepszeniami. Opcja ta służy do wyceny wartości nieruchomości.

Rzeczoznawca dokonuje korekty strat przy pobieraniu opłat, analizując informacje retrospektywne o konkretnym obiekcie z późniejszym prognozowaniem tej dynamiki i dzięki temu może określić opcję, która przyniesie maksymalny możliwy dochód z działki, niezależnie od tego, czy teren jest zabudowany, czy nie oraz jakie budynki się na nim znajdują w dniu dokonywania oceny.

LNEI definiuje się jako użytkowanie nieruchomości, które:

A) jest prawnie dozwolone, tj. przestrzega norm prawnych, w tym przepisów zagospodarowania przestrzennego i ochrony środowiska, ograniczeń urbanistycznych, wymogów ochrony zabytków, kształtowania krajobrazu terenów przyległych itp.;
b) fizycznie wykonalne, tj. wielkość i kształt działki, jej dostępność komunikacyjna oraz istniejąca zabudowa pozwalają na realizację wybranego wariantu zagospodarowania;
c) uzasadnione finansowo pod względem zwrotu z zainwestowanego kapitału, tj. użytkowanie zapewnia dochód przekraczający koszty kapitału, koszty operacyjne i zobowiązania finansowe;
D) zapewnia najwyższą wartość lub rentowność nieruchomości.
LNEI rozpatrywany jest w dwóch etapach: po pierwsze, działka jako wolna, a po drugie, działka z istniejącymi ulepszeniami. Jeśli teren jest wolny od zabudowy, określa się, który obiekt jest najbardziej efektywny w budowie, biorąc pod uwagę ograniczenia prawne, urbanistyczne, środowiskowe i inne, a także biorąc pod uwagę perspektywy rozwoju obszaru.

LNEI może ewoluować w czasie pod wpływem standardów rynkowych i zmian zewnętrznych. Jeśli w pobliżu działki niedawno wybudowano autostradę, najlepszym jej wykorzystaniem może być budowa stacji benzynowej, fast foodu lub serwisu samochodowego.

W praktyce zasada LNEI jest przesłanką wyjściową, na której opiera się wybór konkretnego rodzaju szacowanej wartości nieruchomości i wyciąga wniosek na temat jej wartości.

Ograniczenia administracyjne i podział na strefy w dzisiejszej Rosji często nie odzwierciedlają wymagań rozwijającego się rynku nieruchomości, dlatego faktyczne wykorzystanie gruntów z ulepszeniami często nie odpowiada najlepszej opcji.

Wszystkie powyższe zasady wyceny nieruchomości są ze sobą ściśle powiązane i w zależności od rodzaju i specyfiki wycenianej nieruchomości oraz zastosowanej metody wyceny mogą pełnić rolę główną lub pomocniczą.

Zasady te stanowią teoretyczną podstawę wyceny wartości nieruchomości. Stanowią one podstawę trzech podstawowych podejść do wyceny nieruchomości – dochodowego, porównawczego i kosztowego.

Etapy wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości polega na ustaleniu wartości nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, trybem wyceny i wymogami etycznymi rzeczoznawcy.

Ustalenie celu wyceny nieruchomości jest początkowo podstawą wyboru metod wyceny i w związku z tym ma istotny wpływ na wynik wyceny.

Następnie określany jest rodzaj kosztu, który jest niezbędny zgodnie z celem.

W warunkach rynkowych wyróżnia się różne rodzaje wartości nieruchomości:

Rynek to najbardziej prawdopodobna cena sprzedaży przedmiotu na konkurencyjnym i otwartym rynku, przy świadomym i racjonalnym działaniu w interesie kupującego i sprzedającego, którzy są dobrze poinformowani i nie podlegają presji nadzwyczajnych okoliczności;
konsumencki (użytkowany) to wartość nieruchomości dla konkretnego konsumenta, maksymalna kwota, jaką można uzyskać z dalszego posiadania i późniejszej sprzedaży nieruchomości;
inwestycja – jest to wartość wycenianej nieruchomości dla konkretnego inwestora; wzrost wartości rynkowej nieruchomości w wyniku inwestycji;
ubezpieczenie – wartość rynkowa przedmiotu ustalona dla celów ubezpieczenia; Zwykle jest to koszt wymiany lub koszt wymiany;
wymiana to koszt nowej nieruchomości o identycznych właściwościach użytkowych, ale przy zastosowaniu nowoczesnych materiałów, konstrukcji i wyposażenia;
Wartość odtworzeniowa to koszt odtworzenia dobra, tj. wysokość kosztów budowy dokładnej kopii ocenianego obiektu;
zabezpieczenie – wyliczane na podstawie wartości rynkowej kredytu;
wartość likwidacyjna to wartość w sprzedaży przymusowej; jest ona identyczna z wartością rynkową, ale jest ograniczona momentem oceny i promocji na rynek, które są niezbędne do uzyskania najlepszej ceny;
dla opodatkowania – wartość wycenianej nieruchomości, ustalona do obliczenia podstawy opodatkowania i obliczona zgodnie z przepisami aktów prawnych – jest to wartość rynkowa lub odtworzeniowa w zależności od nieruchomości; w Rosji stosuje się wartość zapasów w oparciu o wartość odtworzeniową;
recykling – koszt przedmiotu wyceny równy wartości rynkowej zawartych w nim materiałów, z uwzględnieniem kosztów recyklingu przedmiotu wyceny;
przedsiębiorstwo działające - koszt pojedynczego kompleksu nieruchomości, ustalony na podstawie wyników funkcjonowania ustalonej produkcji; Ponadto ocena wartości poszczególnych obiektów przedsiębiorstwa polega na ustaleniu wkładu, jaki te obiekty wnoszą jako elementy funkcjonującego przedsiębiorstwa.

Następnie identyfikowany jest przedmiot oceny – ustalenie praw majątkowych związanych z przedmiotem oceny. Państwowa rejestracja praw do nieruchomości i transakcji z nimi prowadzona jest obecnie przez nowo utworzone instytucje wymiaru sprawiedliwości zajmujące się rejestracją praw - niezależne podmioty prawne podlegające i kontrolowane przez Ministerstwo Sprawiedliwości Federacji Rosyjskiej.

Fakt państwowej rejestracji powstania i przeniesienia praw do nieruchomości potwierdzany jest wydaniem zaświadczenia, a na dokumentach dokonywany jest specjalny zapis wyrażający treść transakcji. Sama procedura rejestracyjna sprowadza się do zarejestrowania informacji o prawach do każdej nieruchomości i jej parametrach w Jednolitym Rejestrze Państwowym.

Ustala się datę oceny – datę kalendarzową, od której ustala się wartość przedmiotu oceny.

Formułowane są warunki ograniczające – stwierdzenia w protokole opisujące przeszkody lub okoliczności mające wpływ na ocenę wartości nieruchomości.

Etap 2. Sporządzenie planu i umowy o wycenę nieruchomości. Ustalane są źródła informacji, metody wyceny nieruchomości, a następnie sporządzany jest plan pracy.

Koszty przeprowadzenia wyceny nieruchomości są sumowane i ustalana jest nagroda pieniężna za dokonanie wyceny nieruchomości.

Sporządza się umowę o wycenę nieruchomości.

Etap 3. Gromadzenie i analiza informacji o nieruchomości

Gromadzenie i przetwarzanie następujących informacji i dokumentacji:

Dokumenty tytułowe, informacja o obciążeniu przedmiotu oceny prawami innych osób;
dane księgowe i sprawozdawcze związane z przedmiotem oceny;
informacje o właściwościach technicznych i operacyjnych przedmiotu oceny;
informacje niezbędne do ustalenia cech ilościowych i jakościowych przedmiotu wyceny w celu ustalenia jego wartości, a także inne informacje związane z przedmiotem wyceny.

Analiza rynku, do którego należy przedmiot wyceny, aktualnych i trendów, a także dobór analogów przedmiotu wyceny i jego uzasadnienie.

Kontrola nieruchomości i otoczenia, opis stanu prawnego nieruchomości, cech fizycznych i ekonomicznych, lokalizacji.

Analiza i przetwarzanie informacji.

Etap 4. Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania zarówno gruntów już zabudowanych, jak i rzekomo wolnych.

Ważność prawna wybranego przypadku użycia, wykonalność fizyczna i wykonalność finansowa.

Ustalenie najwyższej wartości nieruchomości.

Etap 5. Obliczanie szacunkowej wartości nieruchomości w oparciu o trzy podejścia

Wycena metodą dochodową,
Podejście dochodowe opiera się na fakcie, że wartość nieruchomości, w którą zainwestowany jest kapitał, musi odpowiadać aktualnej ocenie jakości i wielkości dochodu, jaki nieruchomość ta jest w stanie wygenerować.

Kapitalizacja dochodu to proces określający relację pomiędzy przyszłymi dochodami a aktualną wartością przedmiotu.

Współczynnik kapitalizacji to stopa zwrotu odzwierciedlająca relację pomiędzy dochodami a wartością wycenianej nieruchomości.

Stopa kapitalizacji to stosunek wartości rynkowej nieruchomości do generowanego przez nią dochodu netto.

Stopa dyskontowa to składana stopa procentowa stosowana przy przeliczaniu w określonym momencie wartości przepływów pieniężnych wynikających z użytkowania nieruchomości.

Model kapitalizacji dochodu

Etapy podejścia dochodowego:

1. Kalkulacja dochodu brutto z użytkowania obiektu na podstawie analizy aktualnych stawek i taryf na rynku wynajmu dla porównywalnych obiektów.
2. Oceny strat z tytułu niepełnego użytkowania (najmu) i nie pobranych opłat czynszowych dokonuje się na podstawie analizy rynku i charakteru jego dynamiki w stosunku do wycenianej nieruchomości. Tak obliczoną kwotę odejmuje się od dochodu brutto i otrzymaną kwotę stanowi rzeczywisty dochód brutto.
3. Kalkulacja kosztów związanych z przedmiotem oceny:
eksploatacyjne (utrzymania) – koszty eksploatacji obiektu;
stałe - koszty obsługi (odsetki od pożyczek, amortyzacja, płatności podatków itp.);
rezerwy – koszty zakupu (wymiany) wyposażenia nieruchomości.

4. Ustalenie wysokości dochodu netto ze sprzedaży przedmiotu

5. Obliczanie współczynnika kapitalizacji.

Podejście dochodowe szacuje aktualną wartość nieruchomości jako wartość bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych, tj. odzwierciedla:

Jakość i ilość dochodu, jaki nieruchomość może wygenerować w okresie jej użytkowania;
ryzyka specyficzne zarówno dla ocenianego obiektu, jak i regionu.

Podejście dochodowe służy do określenia:

Wartość inwestycyjna, gdyż potencjalny inwestor nie zapłaci za obiekt więcej niż aktualna wartość przyszłych dochodów z tego obiektu;
wartość rynkowa.

Wycena nieruchomości w oparciu o podejście porównawcze Porównawcze podejście do wyceny to zespół metod szacowania wartości w oparciu o porównanie obiektu nieruchomości z jego odpowiednikami, dla których dostępna jest informacja o cenach transakcji z nimi.

Warunki stosowania podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości:

Obiekt nie musi być unikalny;
informacje muszą być wyczerpujące, łącznie z warunkami transakcji;
czynniki wpływające na koszt porównywalnych odpowiedników wycenianej nieruchomości muszą być porównywalne.

Podejście porównawcze opiera się na zasadach:

Zastąpienia;
- balansować;
- podaż i popyt.

Etapy podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości:

Etap 1 Badanie rynku – przeprowadzana jest analiza stanu i trendów rynku, a zwłaszcza segmentu, do którego należy oceniany przedmiot; identyfikowane są obiekty nieruchomości, które są najbardziej porównywalne z wycenianą nieruchomością i które zostały sprzedane stosunkowo niedawno.
Etap 2 Gromadzenie i weryfikacja prawdziwości informacji o analogach nieruchomości oferowanych do sprzedaży lub niedawno sprzedanych; porównanie obiektów analogowych z obiektem ocenianym.
Etap 3 Korekta cen sprzedaży wybranych analogów zgodnie z różnicami w stosunku do przedmiotu oceny.
Etap 4 Ustalenie wartości przedmiotu wyceny nieruchomości poprzez uzgodnienie skorygowanych cen obiektów analogicznych.

Obiekty porównywalne muszą należeć do tego samego segmentu, a transakcje z nimi muszą być przeprowadzane na warunkach typowych dla tego segmentu: okresu ekspozycji. Okres ekspozycji to czas, w którym przedmiot znajduje się na rynku, zapewniający niezależność podmiotów transakcji.

Niezależność oznacza, że ​​transakcje nie są zawierane po cenie rynkowej, jeżeli sprzedający i kupujący:

Są powiązane;
są przedstawicielami holdingu i niezależnej spółki zależnej
, mają inną współzależność i wspólny interes, transakcje dokonywane są na przedmiotach obciążonych zabezpieczeniem lub innymi zobowiązaniami,
zajmuje się sprzedażą nieruchomości osób zmarłych itp.

Motywacja inwestycyjna, którą określają:

Inwestorzy kierują się podobnymi motywami;
podobne najlepsze i najbardziej efektywne wykorzystanie obiektów;
stopień zużycia budynku.

Główne kryteria wyboru obiektów analogowych przy ocenie nieruchomości:

Prawa własności
Korekta tytułu stanowi różnicę pomiędzy czynszem rynkowym a czynszem umownym, ponieważ pełny tytuł własności ustala się na podstawie czynszu rynkowego i bieżącego dostępnego finansowania;
- warunki finansowania transakcji;
w przypadku nietypowych warunków finansowania transakcji wymagana jest wnikliwa analiza, w wyniku której zostaje dokonana korekta;
- warunki sprzedaży i czas sprzedaży;
- Lokalizacja;
- Charakterystyka fizyczna.

W celu ustalenia ostatecznej wartości przedmiotowej nieruchomości konieczna jest korekta sprzedaży porównywalnej. Kalkulacji i korekt dokonujemy w oparciu o logiczną analizę poprzednich obliczeń, z uwzględnieniem znaczenia każdego wskaźnika.

Korekty procentowej dokonuje się poprzez pomnożenie ceny sprzedaży przedmiotu analogicznego lub jego jednostki porównawczej przez współczynnik odzwierciedlający stopień różnic we właściwościach przedmiotu analogicznego i przedmiotu wycenianego.

Jeżeli wyceniany przedmiot jest lepszy od porównywalnego odpowiednika, do ceny tego ostatniego dodawany jest czynnik rosnący, w przypadku gorszego – czynnik malejący.

Korekty kosztów:

A) bezwzględne zmiany jednostki porównawczej powodują zmianę ceny sprzedanego przedmiotu analogicznego o określoną kwotę, którą szacuje się na podstawie różnicy cech przedmiotu analogicznego i przedmiotu wycenianego. Korekty dodatniej dokonuje się, jeśli wyceniany przedmiot jest lepszy od porównywalnego odpowiednika, korekty ujemnej, jeśli jest gorszy;
b) korekty pieniężne dokonane w cenie sprzedanego przedmiotu analogowego jako całości zmieniają ją o pewną kwotę, według której szacuje się różnice w cechach. Skumulowane korekty procentowe określa się poprzez pomnożenie wszystkich indywidualnych korekt procentowych.

Zmiana w formie ogólnego grupowania jest zwykle stosowana na rozwiniętym rynku nieruchomości, gdzie występuje duża liczba sprzedaży.

Korekty skumulowanej dokonuje się w ramach zidentyfikowanej grupy jednostek porównywalnych.

Kolejność poprawek:

Korekta warunków finansowania;
- dostosowanie do specjalnych warunków sprzedaży;
- korekta na czas sprzedaży;
- korekta lokalizacji;
- korekta cech fizycznych.

Zalety podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości:

Ostateczna cena odzwierciedla opinię typowych sprzedawców i kupujących;
Ceny sprzedaży odzwierciedlają zmiany warunków finansowych i inflację;
Korekty dokonywane są ze względu na różnice pomiędzy porównywanymi obiektami;
Dość łatwy w użyciu i daje wiarygodne wyniki.

Wady podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości:

Trudność w zebraniu informacji na temat praktycznych cen sprzedaży;
trudność w zebraniu informacji o konkretnych warunkach transakcji;
zależność od aktywności rynkowej;
zależność od stabilności rynku;
trudność w uzgodnieniu danych dotyczących znacząco różnej sprzedaży.

Wycena w oparciu o podejście kosztowe Podejście kosztowe to zestaw metod wyceny polegający na ustaleniu kosztów niezbędnych do odtworzenia lub wymiany wycenianego przedmiotu, z uwzględnieniem zakumulowanego zużycia.

Opiera się na założeniu, że kupujący nie zapłaci więcej za gotowy przedmiot niż za stworzenie przedmiotu o podobnej użyteczności.

Informacje wymagane do zastosowania podejścia kosztowego:

Powrót | |