Согласно ст. 17.1. ФЗ № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

• соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
• подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются ФЗ № 135.

В случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

Для чего нужна экспертиза?

Проведение экспертизы и получение соответствующего заключения помогает заказчику оценки лучше разобраться в том, насколько качественно выполнен отчет, избежать серьезных ошибок при заключении сделок, решить вопрос, может ли данный отчет использоваться для принятия управленческих решений. Экспертное заключение является весомым аргументом в судебных спорах.

Существуют нормы действующего законодательства РФ, которые предусматривают обязательное проведение экспертизы отчетов об оценке в СРО:

• Оценка имущества должника согласно статье 130 "Оценка имущества должника" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
• Определение цены размещения акций согласно статье 77 "Определение цены (денежной оценки) имущества" Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" "в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов."
• Обязательный выкуп акций согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона "Об акционерных обществах"

Эксперты РОО

Экспертиза отчетов об оценке проводится членами Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ЭС РОО). ЭС РОО является органом саморегулируемой организации оценщиков РОО, созданным для осуществления экспертизы отчетов об оценке объектов оценки в соответствии с законодательством РФ.

Членом Экспертного совета РОО является специалист высокой квалификации, соответствующий требованиям «Положения о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке объектов оценки Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» и избранный в состав экспертного совета Общим собранием членов РОО.

Экспертный совет РОО осуществляет свою деятельность уже более десяти лет. В его состав входят ведущие практикующие оценщики, преподаватели профильных вузов; многие из членов ЭС ведут научно-исследовательскую деятельность и являются авторами учебников и методических материалов по оценке.

Эксперты РОО в своей деятельности руководствуются:

• Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” № 135-ФЗ от 29 июля 1998г.
• Федеральными стандартами оценки;
• Сводом Стандартов Оценки Российского общества оценщиков;
• «Положением об Экспертном Совете РОО»;
• «Положением о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке объектов оценки Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков»;
• «Методическими рекомендациями по экспертизе отчетов об оценке».
• «Методическими рекомендациями по оценке акций в соответствии с требованиями ФЗ «Об акционерных обществах» № 208 - ФЗ от 26.12.1995 (в редакции от 24.07.2007 N 220-ФЗ)
• Приказом № 303 Министерства экономического развития РФ;

Наши заказчики:

К нам обращаются ведущие оценочные компании, начинающие оценщики и опытные профессионалы, а также юридические и физические лица - заказчики оценки, в том числе:

• Правительственные структуры;
• Территориальные управления Росимущества;
• Департамент городского заказа капитального строительства г.Москвы;
• Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства;
• Государственные корпорации:
• ГК «Олимпстрой»
• ГК Государственная корпорация «Российская корпорация нанотехнологий»;
• Ведущие банки, в т.ч. ОАО «Сбербанк России»
• ФГУП «РОСМОРПОРТ»;
• ОАО «ГАЗПРОМ»;
• ОАО «ЛУКОЙЛ»;
• ОАО «РЖД»;
• ОАО «ФСК ЕЭС»;

Правоохранительные органы, арбитражные суды субъектов Российской Федерации.

Козырев Сергей Олегович
руководитель отдела
Обязанности:Организация проведения экспертизы отчетов об оценке.
внутренний номер телефона 145
e-mail:

Строяковская Алла Евгеньевна
главный специалист
внутренний номер телефона 143
e-mail.

Экспертизу отчетов об оценке в Деловом Союзе Оценщиков проводит Экспертный совет - специализированный орган контроля качества принятых профессиональных правил и стандартов.

Запрос на проведение экспертизы

Для получения быстрого ответа по стоимости экспертизы, заполните, пожалуйста, все поля формы.

Эксперты Делового Союза Оценщиков - высококвалифицированные авторитетные специалисты , стоявшие у истоков формирования оценочной деятельности на территории Российской Федерации, авторы методик и стандартов, которые широко используются профессиональным сообществом. В числе наших экспертов - члены Королевского института сюрвейеров Великобритании (RICS), имеющие практику работы в крупнейших отечественных и иностранных компаниях и проектах, связанных с оценкой.

Проводя экспертизу отчетов об оценке, эксперты СРО «ДСО» проверяют:

• соблюдение требований законодательных и нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности;
• их соответствие стандартам оценки;
• полноту и объективность выводов;
• правильность применения методик оценки;
• достаточность и достоверность используемой информации.

Деловой Союз Оценщиков гарантирует максимально сжатые сроки проведения экспертизы отчетов, а также возможность получения последующих комментариев и разъяснений по каждой позиции.

Для чего заказчику отчета необходимо экспертное заключение?

Экспертиза отчетов об оценке - это гарантия вашей уверенности в том, что оценщик правильно определил рыночную стоимость объекта оценки, что работа проведена с соблюдением всех требований законодательства. Особенно важно это в тех случаях, когда при последующем совершении сделок с оцененным объектом возникают спорные ситуации. Именно экспертное заключение по отчету является итоговым звеном в аргументировании вашей правовой позиции в досудебных спорах с контрагентами.

В случае судебного разбирательства экспертный отчет рассматривается судом как единственное доказательство правомерности ваших требований. Более того, специалист, проводивший экспертизу отчета и подписавший экспертное заключение может быть привлечен судом для профессионального обоснования правильности проведенной оценки и, соответственно, правомерности заключенной на ее основе сделки.

Чаще всего для проведения экспертизы отчета его заказчики обращаются в ту саморегулируемую организации, членом которой является оценщик. Однако закон и практика его применения позволяют заказать экспертизу в любой СРО.

По всем вопросам проведения экспертиз и выдачи экспертных заключений обращайтесь в Экспертно-консультационный совет Делового Союза Оценщиков.

Экспертиза отчетов об оценке в РФ

Законодательная база

Законодательство РФ содержит следующие три случая обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке.

1. Согласно статье 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» орган, уполномоченный 1 на подготовку заключений по отчетам оценщиков, проверяет отчет об оценке и готовит мотивированное заключение, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, которое направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организациюоценщиков (далее - СРОО), членом которой является оценщик, составивший данный отчет. СРОО обязана представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по отчету об оценке с обоснованием его соответствия илинесоответствия вышеуказанным требованиям.

В случае если СРОО представила экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника.

2. Согласно статье 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества»Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» «в случае, есливладельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являютсягосударство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки)имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акцийобщества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляетсясоветом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным являетсяуведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченногоПравительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательнымсоветом) общества решении об определении цены объектов» 2 . В уполномоченный орган 1 представляется копия отчета оценщика об оценке в случае, если его привлечение дляопределения цены объектов в соответствии с настоящим Федеральным законом являетсяобязательным, и в иных случаях, если для определения цены объектов привлекался оценщик.Уполномоченный орган, в случае принятия им решения о несоответствии отчета об оценке,подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочнойдеятельности, вправе направить мотивированное заключение в СРОО, членом которой является оценщик, осуществивший оценку, для проведения его экспертизы.

В случае подготовки СРОО по итогам экспертизы отрицательного заключения , цена объектов, определенная советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии с настоящей статьей, признается недостоверной .

3. Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах» при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества, ценных бумаг открытого общества по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций цена выкупаемых ценных бумаг в случаях, предусмотренных настоящей статьей, не может быть ниже стоимости , определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРОО при проведении экспертизы такого отчета. Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора СРОО, осуществляющей проведение экспертизы, определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности.

В отличие от двух первых случаев, экспертиза может проводиться СРОО, членом которой оценщик, составивший отчет, не является.

Таким образом, во всех трех случаях обязательного проведения экспертизы, предусмотренных законодательством, экспертиза направлена, в первую очередь, на проверку стоимости, определенной в отчете об оценке, в рамках проверки соблюдения оценщиком требований законодательства. При этом отсутствует единый подход к результатам экспертизы: в первом случае - это признание недостоверной стоимости, полученной в отчете, во втором - цены, установленной на основе отчета об оценке, в третьем - результатом экспертизы должно стать подтверждение стоимости в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке

Законодатель не установил единый порядок проведения экспертизы отчетов об оценке. Согласно п.11 Федерального стандарта оценки № 1 3 «При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.»

Термины достаточности и достоверности раскрыты далее в п. 19 ФСО №1. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Порядок проведения экспертизы применительно к вышеуказанному третьему случаю обязательного проведения экспертизы установлен Приказом Минэкономразвития России от 29 сентября 2006 г. N 303. Данный порядок в обобщенной форме содержит требования законодательства к отчету об оценке применительно к проведению экспертизы, и уточняет, что в результате экспертизы выдается либо мотивированное положительное экспертное заключение, которое является подтверждением рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, либо отрицательное.

Кроме порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, установленного для третьего случая, порядок экспертизы был регламентирован для Росимущества Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 09.10.2007 №185 «Об утверждении порядка проведения экспертизы отчетов об оценке», однако в связи с преобразованием ФАУФИ в ФАУГИ данный приказ утратил силу.

Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) подготовлены «Рекомендации НСОД по проведению экспертизы отчетов по оценке» (Протокол № 3 от 05 марта 2009 г.). В данном документе НСОД рекомендует всем потребителям услуг по оценке, с целью получения квалифицированных объективных экспертных заключений, привлекать для проведения экспертиз отчетов об оценке экспертные советы СРОО.

В законодательстве СРОО в общем случае не ограничены в отношении проведения экспертизы отчетов об оценки оценщиков, являющихся членами других СРОО. Кроме того, законодательством в отношении экспертизы отчетов об оценке не установлены какие-либо ограничения в отношении субъектов, имеющих право проводить экспертизу отчетов об оценке. Вместе с тем во всех случаях обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке в качестве такого субъекта определены СРОО, при этом как указано в статье 24.2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством осуществляет экспертный совет СРОО.

СРОО самостоятельно утверждают собственные положения о проведения экспертизы. При этом, например, у Российского общества оценщиков есть два документа: «Положение о порядке проведения экспертизы отчетов Российским обществом оценщиков» от 27 мая 2009 года и «Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке» 25 июня 2008 г. В первом описывается общие и организационные положения, во втором методические.

Проблемы экспертизы отчетов об оценке

Краеугольным камнем противоречий существующих положений по экспертизе отчетов об оценке является отношение к выявлению и указанию замечаний, существенно влияющих на стоимость, в терминах законодательства: проверка достоверности и наличия фактов введения в заблуждение. Существующие положения различных СРОО предполагают возможность проведения экспертизы на соответствие законодательству без проверки на наличие таких замечаний. В частности, вышеуказанные Методические рекомендации РОО содержат административную экспертизу (экспертизу соблюдения) и техническую экспертизу, которые допускают отсутствие проверки точности расчетов и достоверность данных. При этом в определении административной экспертизы указано, что она проводится для проверки всем требованиям или нормам (Федеральным стандартам оценки и Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г).

В настоящее время отсутствуют четкие единые требования к процедуре экспертизы отчётов об оценке и к содержанию экспертных заключений, понятные всем субъектам рынка оценочных услуг. В тоже время экспертные советы СРОО, множество государственных и коммерческих организаций (в т.ч. ФАУГИ и его территориальные органы, Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и муниципальных образований, РЖД, МРСК, Газпром, Лукойл, Госкорпорации, банки и многие другие) проводят экспертизу отчетов об оценке и выносят своё решение о качестве работы оценщиков. Опыт общения с экспертами, проверяющими отчеты об оценке, показывает, что далеко не все они понимают сложность, важность и ответственность своей работы. Нередки случаи, когда экспертизу отчетов об оценке проводят специалисты, не имеющие необходимых знаний и опыта даже по оценке. В результате в таких заключениях замечания носят не просто формальный, но зачастую и ошибочный характер. Оценщики, получив такое «заключение-рекламацию», не знают, что делать, и как реагировать на замечания эксперта. Подобное положение характерно для всех регионов России. На наш взгляд, также недопустима ситуация, когда на один и тот же отчёт об оценке в зависимости от того, кто проводит экспертизу, может быть выдано как положительное, так и отрицательное заключение или два отрицательных, но с замечаниями взаимоисключающими друг друга.

Не лучше и другая ситуация, когда выдаётся положительное заключение на отчёт об оценке, в котором содержатся ошибки, необходимость исправления которых очевидна, например, наличие двойного счёта или арифметические ошибки, существенно влияющие на величину рыночной стоимости. Вред такого «государственного» и «профессионального» подхода к экспертизе отчётов об оценке очевиден: в случае своевременного выявления факта подготовки такого «положительного» заключения и исправления ошибок, содержащихся в отчёте об оценке, итоговая величина рыночной стоимости изменяется в разы или в десятки раз, что, при совершении сделки по стоимости указанной в первоначальной версии отчёта, могло нанести ущерб, например, государству в миллиарды рублей.

Обучение экспертизе отчетов об оценке

С начала 2009 года ЗАО «Экспертный совет» провел цикл семинаров - мастер-классов «Экспертиза отчётов об оценке объектов недвижимости и бизнеса». Семинар был проведён в десяти региональных центрах России: г. Краснодар, г. Ростов-на-Дону, г. Воронеж, г. Казань, г. Самара, г. Уфа, г. Екатеринбург, г. Челябинск, г. Пермь, г. Новосибирск.

Авторами и ведущими семинаров - мастер-классов являются А.В. Каминский и К.Е. Калинкина. А.В. Каминский в 2002-2005 гг. возглавлял Экспертный совет РОО, а затем с 2005г. по 2008г. работал заместителем начальника Управления - начальником отдела оценки Управления учета имущества, анализа, оценки и контроля его использования Росимущества. К.Е. Калинкина, к.э.н., член Экспертного совета и вице-президент НП «СРО АРМО» в тот же период (2005-2008 гг.) организовывала и проводила экспертизу отчетов об оценке пакетов акций в Росимуществе. Семинар был подготовлен по результатам проведения в Росимуществе экспертизы более двенадцати тысяч отчетов об оценке собственности, стажировок специалистов территориальных управлений Росимущества, а также с учётом опыта лучших российских и международных оценочных компаний. Партнерами и соорганизаторами семинаров выступали СРОО оценщиков и их региональные отделения: Ассоциация российских магистров оценки, Межрегиональный союз оценщиков, Российское общество оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков, а также государственные органы власти, высшие учебные заведения и образовательные центры. Информационным партнёром ЗАО «Экспертный совет» является «Аppraiser.ru. Вестник оценщика»

В семинарах приняли участие около 500 человек: члены экспертных советов СРО оценщиков, ведущие оценщики и эксперты оценочных компаний, сотрудники профильных подразделений государственных и муниципальных органов власти, выступающие заказчиками оценочных работ и осуществляющие экспертизу отчетов об оценке, представители крупных коммерческих структур, в том числе банков и финансово-промышленных групп.

На семинарах, на основе содержательной части фрагментов заключений Росимущества и СРОО, рассматривались нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные оценщиками в отчётах об оценке объектов недвижимости и бизнеса, обсуждаются варианты их исправления. Основное внимание уделялось рассмотрению ошибок, исправление которых существенно влияет (может повлиять) на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Участники семинара имели возможность закрепить рассмотренный материал на мастер-классе в процессе самостоятельной подготовки замечаний на фрагменты реальных, но обезличенных отчётов об оценке с последующим обсуждением и анализом их работы авторами семинара.

На семинарах рассматривались примеры экспертных заключений, содержащих ошибочные замечания, подготовленные различными организациями. На конкретных примерах демонстрировались ответственность экспертов за решения, принятые на основе подготовленных ими заключений на отчёты об оценке, предлагались эффективные механизмы защиты оценщиков от произвола некомпетентных экспертов.

В начале семинара участники часто высказывали мнение, что экспертизой отчетов могут заниматься оценщики, обладающие базовыми знаниями в области оценки, а возможно и не имеющие таковых. Мастер-класс по подготовке экспертных заключений показал участникам семинара, что подготовить качественное отрицательное заключение на отчёт об оценке очень непросто. По результатам мастер-класса все участники семинара признали, что экспертами должны быть только наиболее опытные оценщики. В случае наличия ошибок в отчёте об оценке эксперт должен не только выявить их, но и сформулировать замечания, понятные не только оценщику, но и заказчику отчёта, из которых ясна существенность нарушений с точки зрения влияния их на стоимость. На семинаре на конкретных примерах показывалось, что заказчика, в подавляющем большинстве случаев, не интересует экспертиза по формальным признакам. Нужна стоимостная экспертиза, направленная на выявление возможных ошибок в отчётах об оценке, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

14 июля 2009 года состоялось расширенное заседание Экспертного совета НП «АРМО», основным вопросом, рассматриваемым на Заседании, был вопрос о требованиях к проведению экспертизы отчетов об оценке, а также о требованиях к содержательной части экспертных заключений. На заседании присутствовали крупнейшие заказчики оценочных работ - представители Министерства обороны Российской Федерации, ОАО «РЖД», ОАО «ЛУКОЙЛ» и ГК «Олимпстрой».

Приглашенные представители заказчиков оценочных работ и экспертизы отчетов об оценке сошлись во мнении, что экспертиза отчетов об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности в РФ может производиться только с точки зрения стоимости объекта оценки. Они согласились с тем, что их интересует итоговая величина стоимости объекта оценки и возможные последствия неправильного ее определения, а именно, какой материальный ущерб может быть нанесен в результате использования неверной оценочной стоимости при проведении сделки. Таким образом, в экспертизе отчета об оценке заказчиков, прежде всего, интересует, содержит ли отчет об оценке ошибки, исправление которых влечет за собой существенное изменение стоимости. Итогом заседания стало принятие требований к содержательной части экспертного заключения на отчет об оценке, не соответствующий законодательству об оценочной деятельности в РФ. Также было принято решение о создании рабочей группы по разработке Методических рекомендаций по проведению экспертизы отчетов об оценке.

6 августа 2009 года состоялось первое заседание рабочей группы, в состав которой вошли: представители СРОО: НП «АРМО», НП «МСО», НП «ОПЭО»; члены СРО «РОО» и «СМАО»; представители государственных структур: Федеральная служба по финансовым рынкам, Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве, ГУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, Фонд имущества г. Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургское ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН»); представители крупнейших корпоративных заказчиков оценки: ОАО «РЖД», ОАО «ЛУКОЙЛ», ГК «Олимпстрой», Фонд «РЖС», ОАО «Газпром», ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания», ГК «Ростехнологии»; представители банковских структур: ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)», ОАО «Газпромбанк», ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк», Ассоциация Российских банков (АРБ).

На заседании вновь была поднята проблема существования множества видов экспертиз. Все участники рабочей группы согласились с тем, что административная и техническая экспертиза (в терминах Международных стандартов оценки (МСО)) не имеют права на существование, поскольку противоречат действующему законодательству об оценочной деятельности.

Рассматривались и другие методические проблемы экспертизы отчетов об оценке. В частности, оживленное обсуждение вызвал вопрос о необходимости осмотра объекта оценки при проведении экспертизы в связи с необходимостью проверки достоверности информации об объекте оценки. Большинство участников выразило мнение, что эксперт проводит экспертизу при допущении, что информация по объекту оценки, приведенная в отчете, может считаться достоверной, если у эксперта отсутствуют основания считать иначе; объектом исследования является отчет об оценке, а не объект оценки, а подтвердить характеристики объекта оценки на прошедшую дату оценки физически невозможно.

Результатом заседания группы стало утверждение структуры Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке и требований к содержательной части экспертного заключения на отчет об оценке.

-----
1 В настоящее время - Росимущество
2 в случаях:
- определения денежной оценки имущества, вносимого в оплату акций, при оплате дополнительных акций неденежными средствами (пункт 3 статьи 34 Закона об акционерных обществах);
- определения цены, по которой оплачиваются дополнительные акции общества, размещаемые посредством подписки (пункт 1 статьи 36 Закона об акционерных обществах);
- определения цены, по которой оплачиваются эмиссионные ценные бумаги общества, размещаемые посредством подписки (пункт 1 статьи 38 Закона об акционерных обществах);
- определения цены приобретения обществом размещенных акций (пункт 4 статьи 72 Закона об акционерных обществах);
- определения цены выкупа акций обществом у акционеров (пункт 3 статьи 75 Закона об акционерных обществах);
- определения цены отчуждаемого или приобретаемого имущества (услуг) в рамках крупной сделки (пункт 2 статьи 78, пункт 2 статьи 79 Закона об акционерных обществах);
- определения цены отчуждаемых либо приобретаемых имущества или услуг в рамках сделки с заинтересованностью (пункт 7 статьи 83 Закона об акционерных обществах).
3 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.

Сомневаетесь в правдивости документа, полученного от оценщика? Тогда лучше заказать экспертизу отчета об оценке.

Разбираемся в формулировке

Оценка - определение рыночной или, как еще называют, реальной цены объекта независимым экспертом. Результатом процедуры является отчет оценщика с указанием суммы оцениваемой недвижимости, транспорта или инвестиционного проекта.
Но бывают ситуации, когда нужно проверить этот документ на соответствие законам и на объективность. В этом случае прибегают к экспертизе.
Давайте уточним ситуации, при которых понадобится подвергать анализу документ, полученный от оценщика.

Когда нужна экспертиза отчета об оценке?

Согласно законам нашей страны есть 3 ситуации, в которых экспертиза обязательна:
1. При процедуре банкротства имущество должника описывается и оценивается. Документы, определяющие стоимость объектов, проверяются ответственными специалистами от государства. Замечания направляются арбитражнику, который занимается делом о банкротстве, а также в оценочную компанию. Последняя обязана опровергнуть выводы госорганов или, наоборот, их подтвердить. Если независимый оценщик усомнился в правдивости первоначального отчета об оценке и доказал это основываясь на законодательстве, то стоимость недвижимых и движимых объектов в нем указанное признается не соответствующим реальности.
2. Если владельцем акций ОАО или ЗАО является государство или муниципальный орган.
3. При приобретении больше 95% акций одним держателем. Сумма сделки не должна быть меньше той, которая значится в заключении оценщика. При этом согласно закону, она тоже проверяется независимой компанией.

В описанных выше ситуациях первоначальный отчет об оценке проверяется сторонним оценщиком. Точнее анализируется сумма в нем указанная. Но вот результат проверки различен: в первой ситуации эксперт подтверждает неправильную стоимость объекта, во втором - подтверждение рыночной цены имущества акционерного общества, а в последнем - повторная экспертиза стоимости акций.

Анализ документа о стоимости проводится и для личных нужд: например, для проверки независимости оценщика от мнения соучредителей или топ-менеджмента компании.

Поэтому для каждого конкретного случая необходим свой подход, чтобы результат был положительным. Только в случае подтверждения стоимости акций этапы экспертизы упомянуты в нормативном акте от 2006 года. Но в целом сама процедура проведения экспертизы стандартна, но не закреплена законодательством.

Как проводится проверка?

Если сверяться с законом, то при проверке заключения об оценке независимой компанией реализуется совокупность действий по анализу этапов выявления стоимости оценщиком, которой ответственен за сумму, указанную в первичном документе.
Что подвергается экспертизе? Проверяется действовал ли оценщик в рамках законодательных актов и соглашения с заказчиком, был ли он независим, собрал ли он весь объем нужной информации и оперировал ли всеми цифрами?
Как определяется достаточными ли данными оперировал автор заключения об оценке?
Закон предлагает делать следующим образом: если дополнительная информация, найденная специалистом по экспертизе, кардинально изменяет цифру отчета, то данные классифицируются как недостоверные и недостаточные для объективной оценки.
При экспертизе выявляется, насколько достоверными данными оперировал специалист. То есть категории, указанные в заключение, должны быть определены заново и соотнесены с имеющимися цифрами. При несоответствии выносится вердикт о недостоверности стоимости, указанной в документе.

Кто может проводить проверку?

В нашей стране нет ограничений для специалистов, имеющих право проводить экспертизу. В законодательстве указывается, что эксперт должен являться сотрудником саморегулируемого общества либо просто иметь статус «оценщика». Только в случае проверки отчета об оценки ценных бумаг государство выдвигает требование об экспертизе путем создания совета экспертов саморегулируемых обществ.
В других случаях, при поиске специалиста стоит обращать внимание на опыт и отзывы о компании.

Приглашают как специалистов в следующих ситуациях: при судебных разбирательствах, для проведения проверки оценочных документов консалтинговых фирм, для личных целей и применения внутри предприятия.
При помощи сотрудников CBS group в суде необходимы следующие действия - вы представляете нас как экспертов со своей стороны, а суд, в свою очередь, определяет своего специалиста. Далее, мы запрашиваем нужную информацию и переходим к проверке документов.
Если вы обращаетесь с задачей проверить существующий отчет об оценке, то работа строится следующим образом: мы после получения заказа собираем данные, осматриваем объект оценки, анализируем информацию, сверяем с данными исследуемого отчета и формируем заключение.

Мы осознаем ответственность за свои действия, поэтому несмотря на отсутствие четких требований к исполнителю экспертизы от государства, подходим к работе тщательно. Анализируем каждую цифру, проверяем расчеты на наличие арифметических ошибок и собираем больший объем данных, чем указан в отчете оценщика для того, чтобы понять была ли собрана достаточная и достоверная информация.

Правительство РФ предлагает ввести вместо действующих двух единый вид экспертиз отчетов об оценке, в том числе кадастровой стоимости ­­недвижимости. Новый порядок планируется ввести с 1 июля следующего года. Изменения могут повлечь не только удлинение сроков проведения, но и увеличение стоимости экспертиз, однако сведения о ее размере СРО должны будут размещать в открытом доступе.

На рассмотрение нижней палаты парламента на днях поступил правительственный законопроект № 648549-6 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“», которым предлагается скорректировать правила проведения экспертизы отчетов об оценке, которую проводят эксперты саморегулируемых организаций оценщиков.

Последствиями принятия таких изменений для заказчиков станет увеличение срока на осуществление экспертизы, а значит, и увеличение срока для совершения действий, для которых такая экспертиза нужна (оспаривание кадастровой стоимости, реализация имущества банкрота и др.). От экспертов же, которые будут проверять отчеты коллег, потребуется более высокая квалификация (ведь объем анализируемых данных увеличится в разы), а от саморегулируемых организаций оценщиков — наличие соответствующих кадровых ресурсов.

Два вида экспертизы превратятся в один, но большой

Действующая сейчас редакция Федерального закона предусмат­ривает проведение экспертами СРО оценщиков двух отдельных видов экспертиз отчетов об оценке:

• на соответствие отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного Федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);
• на подтверждение стоимос­ти объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (ст. 17.1 Федерального закона от от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее - Закон об оценке).

Как сказано в пояснительной записке к законопроекту, разработанному Минэкономразвития России, необходимости в двух отдельных видах экспертизы нет. Напротив, экспертиза нужна одна - включающая проверку отчета об оценке как на соответствие установленным требованиям, так и на подтверждение стоимости. Обосновывается такой вывод тем, что в любом случае результатом оценки является именно стоимость, определенная в отчете об оценке, и именно ее размер интересует заказчика и оспаривается при несогласии с отчетом.

Кроме того, законопроектом предлагается утверждать особенности проведения экспертизы отчетов об определении отдельных видов стоимости (в том числе кадастровой) нормативными актами Минэкономразвития России.

Очевидно, что экспертиза на подтверждение стоимости, установленной оценщиком, является более трудоемкой, требует большего количества времени и более высокой квалификации специалиста, который ее проводит. Правительственный законопроект в связи с указанными выше факторами предусматривает увеличение срока проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, который предусмотрен законом, с установленных сейчас 30 до 45 рабочих дней (ст. 24.16 Закона об оценке).

В связи с усложнением экспертизы вырасти должны и цены на нее. Для того чтобы защитить интересы граждан, наиболее уязвимых в плане удорожания экспертизы, в законопроекте предусмотрено установление Минэкономразвития России максимальной цены единой экспертизы отчетов оценщиков по определению кадастровой стоимости недвижимости. Но касаться это будет только объектов, предназначенных для проживания граждан, садоводства и огородничества. Максимальная цена экспертизы, которая проводится для оспаривания кадастровой стои­мости объектов недвижимости указанной категории, будет пересматриваться раз в три года (ст. 24.18 Закона об оценке в ред. законопроекта). Эти поправки, в отличие от всего законопроекта, при его принятии должны будут вступить в силу с момента официального опубликования закона.

Видимо, опасаясь возможных махинаций со стоимостью новой единой экспертизы отчетов об оценке, Минэкономразвития России включило в законопроект положение о том, что к исключительной компетенции коллегиального органа управления СРО оценщиков относится утверждение цен проведения экспертизы отчетов. Кроме того, СРО оценщиков обязаны будут в случае одобрения законопроекта размещать на своих официальных сайтах сведения об утвержденной цене экспертизы с указанием реквизитов отчета об оценке и данными экспертов, проводивших его проверку.

Сэкономить на экспертизе отчета оценщика больше не выйдет

Экспертиза отчета об оценке представляет собой свое­образную «проверку качества» работы оценщика экспертами, состоящими в той же саморегулируемой организации. В некоторых случаях, установленных законом, проведение такой ­экспертизы является ­обязательным.

Например, для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества в числе до­кумен­тов, представляемых заявителем в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд (только для граждан), необходимо представить положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного до­кумен­та, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ, федеральных стандартов оценки и других нормативных актов, требованиям стандартов и правил оценочной деятельнос­ти такой СРО в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмот­рены порядком создания и работы комиссии (ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценке). Как видно из формулировки, представлять экспертизу о подтверждении стоимости не требуется, между тем именно она является более дорогостоящей и обычно требует больше времени.

Кроме того, обязательное проведение экспертизы заключения об оценке предусмотрено Федеральным законом от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон об АО). Так, если владельцем от 2 до 50% голосующих акций акционерного общества является государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, то о принятом решении об определении цены указанных объектов необходимо уведомить уполномоченный государственный орган. Если по итогам проверки представленных до­кумен­тов уполномоченный орган придет к выводу о несоответствии отчета оценщика стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, то такой орган направляет данный отчет в СРО оценщиков, член которой проводил оценку, для проведения экспертизы соответствующего отчета. Если по итогам экспертизы СРО оценщиков будет вынесено отрицательное заключение, то цена, определенная решением совета директоров или наблюдательного совета акционерного общества, признается недостоверной (ст. 77 Закона об АО).

Также положения об обязательном проведении экспертизы отчета оценщика установлены, например, в ст. 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельнос­ти (банкротстве)». Согласно этой норме экспертизе подлежит отчет оценщика, по которому уполномоченным органом вынесено отрицательное решение, содержащее также обоснование несоответствия представленного отчета обязательным требованиям. Если экспертное заключение по отчету также будет отрицательным, то определенная в нем цена имущества должника признается недостоверной.

При объединении двух видов экспертиз «оценочных» отчетов в один у заказчиков уже не будет возможности отказаться от нормативно-методической экспертизы или же, напротив, от экспертизы подтверждения стоимости.