Grupa firm Best przeprowadzi rekonceptualizację i rebranding budynku kompleksu handlowego Aura.

Cały cykl prac będzie realizowany przez oddziały grupy kapitałowej. "To, co najlepsze" Nieruchomości Komercyjne przejmą przygotowanie koncepcji i pośrednictwo, a MTL będzie odpowiedzialna za zarządzanie zewnętrzne, rachunkowość zarządczą, a następnie za marketing i pozycjonowanie.

Specjaliści z Grupy Firm Najlepsza przeprowadzili analizę najefektywniejszego wykorzystania budynku, w efekcie czego powstała propozycja zmiany profilu. Kompleks handlowy zostanie przebudowany na nowoczesne centrum biznesowe klasy premium „A” z rozbudowaną infrastrukturą: poza biurami ponad jedną trzecią powierzchni stanowić będą przestrzenie publiczne. Są wśród nich kawiarnie, restauracje, studio fitness, centrum spa, czyli wszystko, czego potrzebuje wymagający najemca.

Dyrektor Generalny firmy „Best” Nieruchomości komercyjne” Georgy Rykov:„Nie będę ukrywał, że sam pomysł rekonceptualizacji tego projektu pojawił się w dużej mierze ze względu na perspektywy, jakie widzimy w sąsiedztwie przyszłego Centrum Lakhta. Projekt ten staje się nowym punktem przyciągającym działalność gospodarczą w dzielnicach Primorsky i Kurortny, a posiadanie tam biura staje się prestiżowe. Format, który zaproponowaliśmy rynkowi, był strzałem w dziesiątkę: już na poziomie umów przedwstępnych mamy już dwóch dużych potencjalnych najemców.

Dyrektor Generalny i partner firmy MTL Nikolay Antonov:„Jesteśmy pewni pozytywnego wyniku. Wypracowany przez nas format nieruchomości biurowych spotyka się z bardzo dobrym przyjęciem, bo jest stworzony „dla ludzi” – to bardzo dobre połączenie przestrzeni biurowej, handlowej, sportowej i publicznej. Na rynku wynajmu w Petersburgu praktycznie nie ma takiej oferty, ale obecnie segment ten cieszy się dużym zainteresowaniem na Zachodzie i aktywnie rozwija się w Moskwie. Jako spółka zarządzająca jesteśmy przede wszystkim odpowiedzialni za to, aby przyszłe wielofunkcyjne centrum biurowe spełniało wymogi segmentu premium.”

Prezes najlepszej grupy firm Andrey Lushnikov:„Dołożymy wszelkich starań, aby na miejscu dość nudnego kompleksu handlowego pojawił się nowy, nowoczesny obiekt – nie tylko biura, ale miejsce, które na stałe wpisze się w styl życia pracowników firm najemców.”

Informacje o TC „Aura”

Centrum handlowe AURA zostało otwarte 21 grudnia 2012 roku. Znajduje się w Petersburgu, pod adresem: Lakhtinsky pr. 85, dosł. A. Liczba pięter: 3 piętra, powierzchnia całkowita: 14 650 m2. metro V.

TC „Aura” znajduje się na obrzeżach miasta – przy Lakhtinsky Prospekt 85. Kompleks, wybudowany przez firmę LenSpetsSMU w 2011 roku, został oficjalnie otwarty dopiero rok później. Początkowo pomyślane zostało jako centrum designu dóbr luksusowych do wnętrz i ogrodów. Jednak najemcy nie chcieli się przeprowadzać do nowego obiektu. Aby zaradzić tej sytuacji, menadżer zorganizował różne wystawy sprzedażowe, promocje i występy na otwartej przestrzeni przed budynkiem. Ale to niewiele pomogło. Potem nastąpił niezbyt udany pomysł na galerię butików z odzieżą i obuwiem premium.

Nowy właściciel postanowił wszystko zmienić. Pierwsze piętro budynku będzie przeznaczone na funkcje publiczne i rekreacyjne. Powstanie restauracja z tarasem i własnym parkingiem, duża część wypoczynkowa z kawiarnią, centrum fitness, kompleks SPA z salonem kosmetycznym, pralnią chemiczną, apteką itp. Biura klasy A zlokalizowane będą na poziom drugi i trzeci.Nie będzie żadnej globalnej przebudowy, firma zamierzam dokonać jedynie przebudowy górnych pięter i „rozbudowania” części pustej ściany, aby wszędzie było więcej naturalnego światła. „Za rok obiekt powinien działać na pełnych obrotach” – komentuje

Pomysł przekształcenia centrum handlowego w centrum biznesowe pojawił się w dużej mierze ze względu na perspektywy, jakie widzimy w sąsiedztwie przyszłego Centrum Lakhta. Inwestycja staje się nowym punktem przyciągającym działalność gospodarczą, a posiadanie biura w pobliżu staje się prestiżowe.

Planujemy wynajmować biura w dużych blokach (od 2 000 mkw.) o średniej powierzchni ponad 4 000 metrów. Choć liczymy na czterech najemców, jest to logistycznie trudne: są dwie grupy wind. Na rynku brakuje dobrych lokali o powierzchni od 5 000 do 12 000 mkw., a my mamy zastosowania na tak duże bloki. Biura „handel detaliczny” wynajmiemy po 2000 rubli za mkw., w przypadku „hurtu” będzie taniej, biorąc pod uwagę rabaty i święta.

Gwoli ścisłości należy zaznaczyć, że centrum handlowe Aura generalnie wyróżnia się na tle innych centrów handlowych w mieście.

Przede wszystkim jasna architektura, a także ciekawy wystrój wnętrz. Ogromny świetlik, wsparty od wewnątrz dużymi, giętymi belkami z drewna klejonego warstwowo, zapewnia dużo światła, powietrza i optycznie powiększa przestrzeń. „Budynek jest w dobrym stanie, wykonany z dużym marginesem bezpieczeństwa i przy użyciu drogich materiałów. Można odnieść wrażenie, że firma zbudowała się dla siebie, dokładnie kontrolując każdy etap. Na projektach nie oszczędzałem, choć było to możliwe – mówi Rykow.
Nie jest jasne, dlaczego obiekt był niewystarczająco poszukiwany. Być może rolę odegrała niekorzystna lokalizacja (daleko do metra, a w zasięgu spaceru praktycznie nie ma budynków mieszkalnych). Pan Rykow uważa, że ​​trudności wynikały głównie z nieefektywnego zarządzania: „Najbardziej paradoksalne jest to, że już w trakcie transakcji otrzymywaliśmy lawinę telefonów od starych najemców i nowych, którzy chcieli wprowadzić się do tego właśnie centrum handlowego. Skarżyli się, że nie mogą dojść do porozumienia z poprzednim właścicielem budynku.”
Według Nikołaja Antonowa, dyrektora generalnego MTL Management Company, obecnie galeria handlowa jest wypełniona w niecałe 28%. A jednocześnie koszty operacyjne przewyższają generowane dochody z wynajmu.
„Jesteśmy zainteresowani pracą z obiektami, gdzie istnieje pewne wyzwanie. Kiedy planowaliśmy budowę centrum biznesowego Avenue na Nabrzeżu Aptekarskim, przyprowadziłem tu Szweda i poprosiłem go, aby wystąpił w roli współinwestora. Odmówił, twierdząc, że tutaj nic się nigdy nie stanie. Wiele lat później siedzieliśmy z nim w restauracji w centrum biznesowym, a on przyznał się do błędu. Obraz był mniej więcej taki sam, gdy rozpoczęliśmy budowę elitarnego kompleksu mieszkaniowego Omega House na terenie dawnego zakładu przemysłowego. „Aura” to także dla nas wyzwanie” – mówi Georgy Rykov.

1 z

OPINIE EKSPERTÓW

Andrey Kosarev, Dyrektor Generalny Colliers International w St. Petersburgu:

Nowa koncepcja ma zarówno zalety, jak i wady. Główną zaletą jest to, że inwestor nabył budynek dość tanio, według moich danych, poniżej kosztów budowy (średnio - 60 000 rubli za mkw.). Ale w kompleks trzeba będzie zainwestować dodatkowe pieniądze, a także czas potrzebny na naprawy. Chociaż firma spodziewa się szybkiego zakończenia prac. Istotnym atutem jest super perspektywiczna lokalizacja. Zdecydowanie do 2018-2020. Przyjdą tu satelity Gazpromu i będą potrzebować biur. Jednak w pobliżu nie ma podaży budynków biurowych i nie jest ona oczekiwana. Z drugiej strony nie da się przewidzieć popytu na biura w ciągu najbliższego roku, czy dwóch. Istnieje ryzyko, że nieruchomość będzie zapełniana powoli, a jeśli szybko, to po bardzo niskich cenach. To prawda, że ​​​​przy tak niskim koszcie środka trwałego można go wynająć na kilka lat i za niewielkie pieniądze. A kiedy Lakhta Center zostanie ukończony, będzie można podnieść stawki lub znaleźć dużego najemcę.

Andriej Amosow, dyrektor oddziału JLL w Petersburgu:

Zmiana funkcji handlowej na biurową jest odważna, tego się nie spodziewaliśmy. Na terenie tej strefy nie prowadzi się działalności gospodarczej. Kupno nieruchomości z nadzieją, że później ją spokojnie wynajmiesz, jest zbyt optymistyczne. Być może Best Group ma jakieś gotowe rozwiązanie, ale ja o tym nie wiem.

Dokumentacja NSP
Całkowita powierzchnia trzykondygnacyjnego budynku centrum handlowego Aura wynosi 14 648 mkw., powierzchnia do wynajęcia to 11 452 mkw. Przed kompleksem znajduje się parking na 220 miejsc. Najlepsza firma. Commercial Real Estate” rozwija nową koncepcję i zdobywa najemców, a spółka MTL Management zajmie się kompleksowym zarządzaniem budynkiem, łącznie ze wsparciem prawnym i księgowością.

Kupiłem centrum handlowe Aura przy Alei Lakhtinsky od Grupy Firm. Eksperci wycenili transakcję na 1 miliard rubli. Nowy właściciel rozpoczął już przebudowę obiektu – do lata zamieni się on w wysokiej klasy centrum biznesowe. Deweloper jest przekonany, że na poziom obłożenia kompleksu pozytywnie wpłynie bliskość budowanego Centrum Lakhta.

Od handlu po biura

Georgy Rykov, dyrektor generalny Najlepszej Grupy Firm, ogłosił zakup trzypiętrowego centrum handlowego „Aura” o powierzchni 14,6 tys. m2 przy Lakhtinsky Prospekt 85A, „DP”. Według niego dokumenty dotyczące transakcji są już rejestrowane w Rosreestr.

Grupa Etalon odmówiła komentarza. Cena aktywów nie jest ujawniana.

Według Pawła Bereżnego z , „Aura” kosztuje co najmniej 1 miliard rubli. „A po kompetentnym ponownym przemyśleniu jego wartość może się podwoić” – uważa.

Georgy Rykov wyjaśnił, że obiekt oczekuje zarówno na rebranding, jak i nową koncepcję. – Powstanie centrum biznesowe klasy A z rozbudowaną infrastrukturą. Jego nową nazwę ogłosimy później – mówi. Ponowna koncepcja, powiedział, potrwa sześć miesięcy. Na czas prac pozostała część handlu w budynku „Najlepszy” nie będzie zamknięta.

„Obecnie kompleks jest wypełniony w 13,6% najemcami. Do lata większość z nich opuści lokal. Resztę dopasujemy do naszego projektu. Około 30% powierzchni centrum biznesowego zajmą przestrzenie ogólnodostępne, kawiarnie, restauracje, fitness – wszystko, czego wymaga najemca biura” – wyjaśnił Georgy Rykov. Według niego pomysł przekształcenia Aury w centrum biznesowe pojawił się ze względu na bliskość kompleksu do wieżowca Lakhta Center, gdzie w 2018 roku będzie mieścić się siedziba Gazpromu. "Będzie to nowe centrum działalności biznesowej w Petersburgu. Wiele osób chce mieć biuro w pobliżu. Mamy już dwóch dużych potencjalnych najemców. Zatem wymyślony format trafił w sedno" - jest pewien Georgy Rykov.

Dlaczego nie

Losy „Aury” jako ośrodka handlowego nie wydawały się zbyt pomyślne. Grupa Etalon otworzyła je pod koniec 2012 roku jako centrum projektowe luksusowych artykułów wyposażenia wnętrz. Wygląda jednak na to, że pod tym znakiem udało im się przyciągnąć tylko jednego najemcę. Ukończone centrum handlowe stało puste przez prawie rok. W efekcie właściciel podjął decyzję o jego wyremontowaniu i przekształceniu w galerię sklepów z odzieżą i obuwiem premium. Ale z butikami nie udało się dojść do porozumienia. W 2014 roku około 2 tys. m2 na parterze budynku zajmował supermarket „”. Jednak wiosną ubiegłego roku ze względu na mały ruch klientów najemca opuścił centrum handlowe. Eksperci są przekonani, że jako centrum biznesowe Aura otrzyma nowe, bardziej udane życie.

"Bardzo udany pomysł - nietrywialny dla Petersburga. Biorąc pod uwagę budowę WHSD i relokację, zapotrzebowanie na projekt będzie duże ", zgadza się wiceprezes Becar Asset Management Group Ilya Andreev. Partner zarządzający „” Jurij Borysow nazwał ideę rekoncepcji paradoksalną. "Można to zrealizować tylko wtedy, gdy znajdzie się ktoś, kto się tym zajmie. Ja osobiście nie widzę w Aurze kompleksu biurowego. Ale też nie zamierzam tam wynajmować lokalu" - mówi.

A dyrektor generalny St. Nikołaj Paszkow w Petersburgu ostrzega, że ​​nowy kompleks biurowy może mieć trudności z jego zapełnieniem: "Na razie Łachta to strefa całkowicie niebiznesowa. Wynajmowanie nieruchomości na wolnym rynku jest po prostu ryzykowne". Według niego, dziś w Primorskiej dzielnicy miasta podaż wysokiej jakości biur wynosi 185,8 tys. m2. Z tego około 30 tys. m2 jest wolnych.

Usuń klątwę

Miasto ma już przykłady przekształcania nieudanych centrów handlowych w udane projekty biurowe. „Z dawnego domu towarowego Frunzensky szybko stworzyliśmy elitarne centrum biznesowe i wypełniliśmy je w 100%. Wielu wskazywało na nas palcami, ale teraz chodzą i są zaskoczeni” – mówi kierownik sieci centrów biznesowych „”. Podobny przykład można znaleźć w dzielnicy Primorsky, niedaleko Aury: biura powstały także w dawnym centrum handlowym SuperSiva. Na rynku nieruchomości nie ma „przedmiotów przeklętych”. Wszystko zależy od koncepcji i zarządzania. Doświadczeni ludzie z Best (w portfolio firmy znajduje się 18 nieruchomości komercyjnych o łącznej powierzchni 332 tys. m2. – przyp. red.) z pewnością zmienią „karmę” budynku na lepsze – podsumował Dmitrij Zolin.

Wybierz fragment z tekstem błędu i naciśnij Ctrl+Enter

Kompleks handlowy Aura grupy spółek Etalon (LenSpetsSMU), który od budowy w 2008 roku stoi nieużywany, zacznie częściowo funkcjonować pod koniec lipca. Oficjalne otwarcie zaplanowano na wrzesień - październik 2012 r., ale już w lipcu planowane jest oddanie pierwszego piętra kompleksu, na którym zlokalizowany będzie dealer sprzętu outdoorowego BRP SuperSiva oraz kawiarnia Carl's Junior. Na rynku nieruchomości handlowych są podzielone: ​​jedni uważają, że centrum handlowe jest dobrze zlokalizowane i będzie popularne, inni obwiniają korki i brak pobliskiego metra, uważając, że nowa koncepcja nie jest zbyt udana.

O otwarciu kompleksu mówiła firma Etalon.

Kompleks handlowy Aura, zbudowany przy Lakhtinsky Prospekt, został pierwotnie pomyślany jako centrum usług i towarów projektowych. Jednak w 2011 roku Grupa Etalon ogłosiła zmianę koncepcji centrum handlowego, które obecnie pozycjonuje się jako centrum butikowe.

Całkowita powierzchnia budynku wynosi 14,5 tys. metrów kwadratowych. m, do wynajęcia – 9,5 tys. mkw. m. Dziś kompleks ma już około 30 najemców. Jak już wcześniej pisał Kommersant, uczestnicy rynku obliczyli, że przez lata bezczynności Etalon mógł stracić z opłat czynszowych około 430 mln rubli. Sama spółka opóźnienie uruchomienia obiektu tłumaczy kryzysem, który nadszedł w 2008 roku, co spowodowało odpływ przedsiębiorców zajmujących się pracami projektowymi.

Analitycy są również zgodni w ocenie przyczyn tak długiego przestoju.

Ekaterina Lapina, dyrektor działu nieruchomości komercyjnych w ARIN, uważa, że ​​centrum handlowe przez długi czas nie mogło znaleźć najemców. "Problem z Aurą polegał początkowo na tym, że kompleks był w kryzysie, w dodatku był nastawiony na bardzo drogie marki w konkretnym segmencie wyposażenia wnętrz. W tamtym czasie na ten obszar nie było popytu, więc najemcy odmawiali powierzchni. Poza tym koncepcja kompleksu nawiązywała do pobliskiego Garden City, w związku z czym właściciele zmienili koncepcję w kierunku przestrzeni butikowej – mówi pani Lapina.

Nikolay Pashkov, dyrektor generalny Knight Frank St. Petersburg, mówi, że w czasie kryzysu nawet centra handlowe, które przed kryzysem odnosiły sukcesy i były w pełni zajęte, doświadczały trudności. "Rekonceptualizacja centrum i utworzenie nowej puli najemców wymagało czasu. Długi czas zapełnienia centrum handlowego wynika także z bardzo niejednoznacznej lokalizacji centrum. Ze względu na brak metra kompleksy zlokalizowane przy ul. szlaki transportowe nie są zorientowane głównie na pieszych, ale na potoki transportu.Z jednej strony Aura położona jest w dużym korytarzu transportowym o dużym natężeniu ruchu - Primorskoye Shosse.Jednak jest bardzo ruchliwy, a samochody często napotykają poważne trudności na Ponadto konkurencja w dzielnicy handlowej Savushkina Street i Primorskoye Shosse jest dość silna: duże centra handlowe, takie jak Mercury, Atlantic City, Peterland, Sunflower i tak dalej, są zlokalizowane bardzo blisko” – mówi.

Ponadto Paszkow zauważa, że ​​obecna koncepcja „kompleksu butikowo-handlowego” w tej lokalizacji nie jest zbyt udana. „Wizerunek centrów handlowych z towarami luksusowymi przyciąga przede wszystkim centralne arterie miasta, takie jak Newski Prospekt, Bolszoj Prospekt Pietrogradskiej Storony, Bolszaja Koniushennaja. Naszym zdaniem TC Aura będzie miała trudności z konkurencją Wierzymy, że to się uda Koncepcja centrum outletowego mogłaby stać się takim miejscem – obecnie w mieście takich miejsc nie ma, a wszystkie zapowiadane projekty są na bardzo wstępnym etapie realizacji – mówi Paszkow .

Nikołaj Kazanski, dyrektor generalny Colliers International St. Petersburg, uważa, że ​​projekt nie ma najlepszej lokalizacji, jest konkurencyjny. "Koncepcja, pierwotnie przeznaczona dla elitarnych butików, była kilkakrotnie zmieniana, w efekcie obecnie nie ma spójnej koncepcji roboczej, która spajałaby cały kompleks. Układ nie jest najbardziej udany - duże atrium, małe lokale na sklepy. Według naszych szacunków warto zwiększyć powierzchnię najmu pod sklepy i zapełnić centrum dużymi najemcami – stwierdził.

Inni analitycy nie zgadzają się, że lokalizacja kompleksu nie jest zbyt dobra. Według Olgi Zemcowej, szefowej działu konsultingu ASTERA w sojuszu z BNP Paribas Real Estate, lokalizacja nieruchomości jest całkiem dobra, znajduje się ona w miejscu o dużym natężeniu ruchu samochodowego, w kierunku Kurortny, gdzie ludność o wysokiej wypłacalności jest skoncentrowany. „W ostatnim czasie na tym obszarze zaczęli skupiać się sprzedawcy żywności z segmentu premium: już działa supermarket Land, w planach są sklepy Azbuka Vkusa i Green Crossroads. Mimo tej przewagi konkurencyjnej to właśnie supermarket spożywczy w tej lokalizacji ma największe szanse.W przypadku pozostałych operatorów detalicznych należy zauważyć, że rynek centrów handlowych premium w Petersburgu jest w trudnej sytuacji. Wynika to z niskiego poziomu popytu: zdecydowaną większość stanowią konsumenci towarów premium swoje zakupy za granicą, gdzie asortyment jest znacznie większy, a ceny niższe.Jednocześnie miasto nie ma ustalonej puli najemców z segmentu luksusowego - dość trudno jest nimi całkowicie obsadzić nowy obiekt. Podobno może to wyjaśnić przedłużający się proces uruchamiania centrum handlowego Aura” – mówi pani Zemcowa.

Pani Lapina zauważa również, że terytorium aktywnie się rozwija, w pobliżu zlokalizowane będzie centrum biznesowe Gazpromu w Łachcie.

Według ASTERY stawki czynszu w Aurze mogą zaczynać się od 1,5 tys. rubli za mkw. m miesięcznie.

Według ARIN, na w 100% zapełnionym pierwszym piętrze kompleksu stawki zaczynają się od 2,5 tys. rubli za mkw. m miesięcznie. „Stawki na drugim piętrze są niższe – 1,8-2 tys. rubli za metr kwadratowy miesięcznie. Jest tu jeszcze około 80 procent wolnej powierzchni. Stawki za lokale na trzecim piętrze zaczynają się od 1 tysiąca rubli za metr kwadratowy. Praktycznie są nie ma tu jeszcze najemców” – mówi pani Lapina.