R T>R o- w obszarze negatywnego wpływu dźwigni pożyczka jest nieefektywna, a zwiększenie udziału kredytu będzie skutkować spadkiem rentowności kapitału własnego.

Metody analizy inwestycji hipotecznych

Analiza inwestycji hipotecznych opiera się na idei wartości nieruchomości jako połączenia wartości kapitału własnego i pożyczonych środków. Zgodnie z tym maksymalną rozsądną cenę nieruchomości ustala się jako sumę bieżącej wartości przepływów pieniężnych, w tym wpływów z rewersu, przypadających na środki inwestora oraz kwoty kredytu lub jego bieżącego salda.

Analiza inwestycji hipotecznej uwzględnia opinię inwestora, że ​​nie płaci on za koszt nieruchomości, ale za koszt kapitału własnego, a pożyczkę traktuje się jako dodatkowy sposób na dokończenie transakcji i podwyższenie kapitału własnego. W analizie wykorzystano dwie metody (dwie techniki): metodę tradycyjną oraz technikę Ellwooda. Tradycyjna metoda jednoznacznie odzwierciedla logikę analizy inwestycji hipotecznych. Metoda Ellwooda, odzwierciedlająca tę samą logikę, wykorzystuje wskaźniki wskaźników rentowności i proporcjonalne wskaźniki składników inwestycji.

Tradycyjna metoda.

Obliczanie wartości nieruchomości przy użyciu technologii tradycyjnej opiera się na następującej równości.

V = V mi + V m ,

V– koszt nieruchomości;

V e– bieżąca wartość kapitału własnego zainwestowanego w nieruchomość;

Vm– aktualny koszt pożyczonego kapitału zainwestowanego w nieruchomość.

Wartość bieżącą kapitałów własnych oblicza się metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Bieżący koszt pożyczonego kapitału jest równy kwocie pożyczki.

Wyrażenie algebraiczne określające wartość właściwości zapisuje się w tej samej trójetapowej sekwencji logicznej:

,

Gdzie V – koszt nieruchomości;

Vm– aktualny koszt pożyczonego kapitału zainwestowanego w nieruchomość (kwota kredytu).

СFj- przychód operacyjny netto;

PMTj– roczna obsługa zadłużenia;

Termin V– cena odsprzedaży nieruchomości (rewersja) po n latach;

poseł nr- saldo zadłużenia na koniec okresu n, które pozostaje do spłaty na koniec okresu prognozy.

Technika Ellwooda. Jest stosowana w analizie inwestycji hipotecznych i daje takie same wyniki jak technika tradycyjna, ponieważ opiera się na tym samym zestawie danych wyjściowych i wyobrażeniach na temat relacji pomiędzy udziałami kapitału własnego i kapitału pożyczonego w okresie opracowywania projektu inwestycyjnego. Różnica pomiędzy techniką Ellwooda polega na tym, że pozwala ona na analizę nieruchomości w odniesieniu do jej ceny w oparciu o stopy zwrotu wskaźników kapitałowych w strukturze inwestycji, zmiany wartości kapitału całkowitego oraz dość wyraźnie pokazuje mechanizm zmian kapitału własnego w ciągu okres inwestycji.

Wzór Ellwooda jest następujący:

Ro = r e, – M٠C – ΔI w ٠sff(re, n),

Ro- ogólny współczynnik kapitalizacji;

Odnośnie

M– wskaźnik zadłużenia hipotecznego (udział kredytu w ogólnej kwocie zainwestowanego kapitału);

Z

sff(re, n)

ΔI w– dynamika wzrostu wartości nieruchomości poprzez N lata.

W przypadku zmniejszenia wartości nieruchomości, tempo wzrostu wartości nieruchomości następuje poprzez N lat (ΔI v) można wyrazić poprzez udział redukcji kosztów (dep) ΔI v = – dep.

Jeżeli przewiduje się, że wartość nieruchomości wzrośnie w r N lat, tempo wzrostu wartości nieruchomości przez N lat (ΔI v) można wyrazić poprzez udział wzrostu kosztów (app) ΔI v = app.

Jeżeli nie przewiduje się zmiany wartości nieruchomości w ciągu N lat, to tempo wzrostu wartości nieruchomości przez N lata ΔI v = 0.

Jeżeli nie przewiduje się zmiany wartości nieruchomości, wówczas wzór wygląda następująco:

R o = r mi – M٠C

Współczynnik kredytu hipotecznego Ellwood oblicza się ze wzoru:

do = r mi + r٠sff(re, n) – R m ,

Gdzie Z - Wskaźnik kredytów hipotecznych w Ellwood;

Odnośnie- stopa zwrotu z kapitału własnego;

R - udział kredytu umorzonego w okresie prognozy (część kredytu, która zostanie spłacona w okresie prognozy),

sff(re, n)- współczynnik funduszu kompensacyjnego według stopy zwrotu z kapitału własnego;

Rm - hipoteka na stałe.

Współczynnik stosowany w kapitalizacji bezpośredniej odpowiada ogólnej stopie kapitalizacji, którą można wyznaczyć wieloma metodami.

metoda zaciśnięcia rynku, czyli porównywalna analiza sprzedaży, polega na wyodrębnieniu stóp kapitalizacji z porównywalnej sprzedaży, jeżeli dostępne są wystarczające dane na temat podobnych nieruchomości generujących dochód.

Obiekty porównywalne muszą pokrywać się z ocenianym pod względem przeznaczenia funkcjonalnego i poziomu ryzyka inwestycyjnego, a także odpowiadać mu pod względem dochodów, podobieństwa fizycznego, lokalizacji, stosunku dochodów brutto do kosztów operacyjnych oraz oczekiwań rynkowych przyszłe zachowanie wartości nieruchomości.

Dla porównywalnych obiektów zbierane są następujące dane:

• cena przedmiotu;
• wygenerowany dochód;
• wskaźnik kosztów operacyjnych, jako stosunek przychodów brutto do kosztów operacyjnych;
• warunki finansowania transakcji, udział pożyczonych środków;
• sytuację rynkową w momencie transakcji.

Przykład. Określ stopę kapitalizacji, korzystając z poniższych danych. Wybrano cztery porównywane obiekty:

Jeżeli cechy wszystkich porównywanych obiektów i ocenianego są w przybliżeniu zbieżne, a dane pochodzą z wiarygodnych źródeł, wówczas stopę kapitalizacji oblicza się jako średnią arytmetyczną i wynosi ona SC = 0,17545.

W przypadku rozbieżności stopę kapitalizacji oblicza się jako średnią ważoną poszczególnych stóp kapitalizacji, a waga właściwa każdej z nich jest wprost proporcjonalna do stopnia podobieństwa obiektu porównawczego i wiarygodności informacji na jego temat.

Kumulatywna metoda konstrukcji stopa kapitalizacji dzieli ją na części składowe: zwrot z inwestycji i stopę odzysku kapitału.

Zwrot z inwestycji dzieli się na cztery części:

• stopa procentowa wolna od ryzyka (może odpowiadać oprocentowaniu banku od kapitału lub stopie procentowej krótkoterminowych obligacji rządowych);
• korekta ryzyka w zależności od ryzyka inwestycji kapitałowej;
• korekta z tytułu niskiej płynności tej nieruchomości;
• korekta zarządzania inwestycją związana z kosztami czynności zarządczych, w szczególności złożenia zeznania podatkowego itp.

Przykład.

Wadami metody sumowania jest subiektywne podejście rzeczoznawcy do analizy sytuacji i przyjęcie wielkości składników stopy kapitalizacji.

Przykład. Stosując metodę kapitalizacji bezpośredniej, określ koszt domu wiejskiego o powierzchni całkowitej 300 m2 z działką o powierzchni 0,15 ha, położonego w prestiżowej miejscowości wypoczynkowej w odległości 35 km od Moskwy.

1. Potencjalny dochód brutto z wynajmu obiektu na podstawie analizy rynku wynajmu porównywalnych obiektów na terenie tej miejscowości został określony przy aktualnej stawce czynszu wynoszącej 90 USD za 1 m2 rocznie:

PVD = 300 · 90 = 27 000 dolarów rocznie.

2. Dom wiejski pod względem poziomu komfortu i wyposażenia nadaje się do zamieszkania przez cały rok i zgodnie z warunkami najmu wymaga obecności jednego lokatora przez okres co najmniej roku. Obciążenie obiektu wynosi zatem 100% lub 0%. Przeprowadzone badania marketingowe wykazały, że niedobór czynszu za okres od momentu wystawienia go na rynek do momentu wynajmu może wynieść 10% w skali roku.

Rzeczywisty dochód brutto:

DVD = 27 000 - 27 000 * 0,1 = 24 300 USD rocznie.

3. Całkowite wydatki właściciela nieruchomości są związane z podatkami, rutynowymi naprawami i innymi wydatkami i wynoszą 1350 dolarów rocznie.
Przychód operacyjny netto:

CHOD = 24 300 - 1350 = 22 950 USD rocznie.

4. Ogólna stopa kapitalizacji obliczona na podstawie danych o sprzedaży podobnych nieruchomości wyniosła 19,3%.

Stosując metodę kumulacyjną konstrukcji, stawkę ustalono na poziomie 18%. Biorąc pod uwagę, że pierwsza metoda dokładniej odzwierciedla charakterystykę konkretnego rynku, zdecydowano się na ostateczną stopę kapitalizacji - 19%.

Koszt ocenianego obiektu wyniesie:

22 950: 0,19 = 120 789 lub 121 000 USD

Inne metody wyznaczania całkowitej stopy kapitalizacji (metoda wskaźnika pokrycia zadłużenia, metoda analizy inwestycji hipotecznych) uwzględniają cechy bardziej złożonych schematów finansowania nieruchomości.

Metoda składników finansowych – środki własne i pożyczone

Ponieważ większość nieruchomości przynoszących dochód nabywana jest za pożyczone środki, ogólna stopa kapitalizacji musi spełniać wymagania zarówno banku, jak i inwestora.

Wymagania banku obejmują uzyskanie zysku na określonym poziomie, przy uwzględnieniu ryzyka udzielenia kredytu i otrzymania równych płatności okresowych, obejmujących odsetki i spłatę zadłużenia głównego.

Wymagania inwestora obejmują uzyskanie zwrotu z zainwestowanego kapitału w okresie utrzymywania w wysokości wystarczającej do uzasadnienia inwestycji przy danym poziomie ryzyka oraz zwrot inwestycji początkowej.

Stopą kapitalizacji pożyczonych środków jest stała kredytu hipotecznego.

Stała kredytu hipotecznego jest sumą stopy procentowej i odpowiadającego jej współczynnika funduszu tonącego.

Stopę kapitalizacji funduszy własnych SKSS oblicza się na podstawie dochodu inwestora po uwzględnieniu opłat za obsługę zadłużenia i odpisów amortyzacyjnych, ale przed opodatkowaniem, według wzoru:

Całkowitą stopę kapitalizacji oblicza się jako średnią ważoną stałej kredytu hipotecznego oraz stopy kapitalizacji środków własnych inwestora.

gdzie K jest udziałem pożyczonych środków w cenie zakupu przedmiotu.

SKZS - ustalany na podstawie średnich warunków rynkowych dla transakcji finansowania podobnych obiektów. SCSS obliczany jest na podstawie informacji o porównywalnych obiektach.

Przykład. Do wyceny wykorzystuje się porównywalną nieruchomość, której stosunek zadłużenia do wartości wynosi 70%. Stopa kapitalizacji pożyczonych środków wynosi 16,2%. Nieruchomość typowa dla tego rynku, której ogólne stopy kapitalizacji wynoszą 18%.

Ustalenie stopy kapitalizacji funduszy własnych SKSS.

Rozwiązanie.

SKss = (SKo - K * SKzs) / 1 - K; SKss = (0,18 -0,7 0,162) / (1 - 0,3) = 0,222 lub SKss = 22,2%.

Przykład. Na zakup przedmiotu pożyczka w wysokości
300 000 dolarów z hipoteką stałą - 17,5%. Warunki kredytu odpowiadają typowym rynkowym warunkom finansowania. Analiza podobnych obiektów wskazuje, że CCCC wynosi 19%. Obiekt przynosi CHOD = 65 000 dolarów.

Określ koszt obiektu.

Rozwiązanie.

Dzs = 300 000 * 0,175 = 52 500 $ - udział pożyczonych środków w kapitale private equity w wartościach bezwzględnych.

DSS = 65 000 - 52 500 = 12 500 $ - udział środków własnych w funduszu private equity.

Sss = 12 500\0,19 = 65 789 dolarów

Co = 65 789 + 300 000 = 365 789 dolarów

Metoda składników fizycznych – grunty i ulepszenia

Powiązaną formułę inwestycyjną (składniki ważone) można zastosować także do części składowych nieruchomości: gruntu (terenu) i ulepszeń (budynków). Podobnie jak ważone stopy kapitalizacji oblicza się dla kapitału dłużnego i własnego metodą składników finansowych, tak ważone stopy kapitalizacji dla gruntów SKU i budynków (ulepszeń) można obliczyć pod warunkiem, że stopy kapitalizacji można uzyskać z wystarczającą dokładnością w oparciu o dane rynkowe dla każdego z nich składniki majątku oraz udział ich wkładów w całkowitej wartości nieruchomości:

gdzie Z jest udziałem działki w wartości obiektu.

Przykład. Rzeczoznawca analizuje porównywalną nieruchomość o NAV wynoszącej 200 000 USD.Ogólna stopa kapitalizacji na tym rynku wynosi 17%. Teren wchodzący w skład nieruchomości został sprzedany za 400 000 dolarów i wydzierżawiony byłemu właścicielowi na kwotę 400 000 dolarów
55 000 dolarów rocznie.

Znajdź stopę kapitalizacji ulepszeń (CCR).

Rozwiązanie.

SKz = 55 000 / 400 000 = 0,137500;
Co = 200 000 / 0,17 = 1,176471;
Z = 400 000 / 1 176 471 = 0,34 lub 34%;
Y = 1 - 0,34 = 0,66; SKu = (SKo - Z(SKz)) / U;
SKy = (0,17 - 0,34 * 0,1375) / 0,66 = 0,1867 lub SKy = 18,7%.

Ekstrakcja rynku- to metoda ustalania stopy kapitalizacji oparta na analizie zależności pomiędzy stawkami czynszów, pod warunkiem, że dotychczasowe użytkowanie nieruchomości odpowiada ich najlepszemu i najbardziej efektywnemu wykorzystaniu, a cenami sprzedaży tych nieruchomości opartymi na faktycznych transakcjach lub odpowiednio skorygowanymi ceny wynajmu i sprzedaży. Oznacza to, że ocena dokonywana jest na podstawie danych o obiektach nieruchomości, które można uznać za analogie dla ocenianej nieruchomości. W najprostszym przypadku wartość współczynnika kapitalizacji DO wyznacza się (w dalszym ciągu do oznaczania parametrów będziemy używać cyrylicy) według wzoru:

Gdzie:
płyta DVD- rzeczywisty dochód brutto w okresie funkcjonowania obiektu (Effectivegrossincome - EGI);
LUB- koszty operacyjne (Koszty operacyjne - OE);
C- cenę przedmiotu (rzeczywistą lub uzyskaną poprzez korektę ceny ofertowej).

Metoda ekstrakcji rynkowej opiera się na założeniu, że istnieje bezpośredni związek pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości z jednej strony, a potencjalnym dochodem z wynajmu, jaki można uzyskać z wynajmu nieruchomości, z drugiej. Prawdopodobną cenę sprzedaży wycenianego przedmiotu tą metodą oblicza się ze wzoru: Prawdopodobną cenę sprzedaży wycenianego przedmiotu tą metodą oblicza się ze wzoru:

C około = PVD około / SK, (1)

gdzie C około jest prawdopodobną ceną sprzedaży wycenianej nieruchomości, tg.;

PVD about – potencjalny dochód brutto wynajmującego z wycenianej nieruchomości, tenge/rok;

SC – stopa kapitalizacji.

Potencjalny dochód brutto wynajmującego ustalany jest na podstawie rynkowych stawek czynszu oraz wielkości powierzchni, którą można wynająć:

Obrót PVD = AP * S suma, (2)

gdzie AP to rynkowa stawka czynszu na rok, tenge/rok;
S total – odpowiednio całkowita powierzchnia nieruchomości nadająca się do wynajęcia, mkw.

Kluczowym problemem przy ustalaniu wskaźnika kosztów jest zapewnienie porównywalności wskaźników kosztów porównywanych obiektów. W przypadku nieruchomości biurowych, dla zapewnienia porównywalności, można zastosować standaryzowaną jednostkę wielkości obiektu (m2 powierzchni całkowitej) oraz standaryzację według dochodów, co zapewnia wyliczenie SC.

Kalkulacja wartości SC dla nieruchomości biurowych opiera się na następujących założeniach:

· świadomy i rozsądny inwestor, podejmując decyzję o zakupie wycenianej nieruchomości, bierze pod uwagę relację cen sprzedaży do wysokości czynszu za nieruchomości biurowe, jaka rozwinęła się na lokalnym rynku nieruchomości, a w przypadku znacznego odchylenie od tego stosunku woli dla siebie bardziej opłacalną opcję;

· do obliczenia IC wykorzystuje się propozycje handlowe (spełniające podstawowe cechy oferty publicznej) dotyczące cen sprzedaży i stawek czynszu za 1 mkw. łącznej powierzchni podobnych nieruchomości biurowych na lokalnym rynku nieruchomości ;) od cen sprzedaży i stawek czynszu za 1 mkw. łączna powierzchnia podobnych nieruchomości biurowych na lokalnym rynku nieruchomości;

· głównymi cechami podobieństwa obiektów nieruchomości stosowanymi przy wyborze analogów do wyliczenia składki ubezpieczeniowej są przeznaczenie funkcjonalne i lokalizacja, które determinują poziom rentowności nieruchomości biurowych;

· istotna zmiana warunków w tym segmencie rynku powoduje proporcjonalną zmianę cen sprzedaży i stawek czynszów dla nieruchomości biurowych.

Zgodnie ze standardem wartości rynkowej, jego wartość odpowiada najprawdopodobniej cena, zgodnie z którym przedmiot może zostać sprzedany na wolnym rynku. Dlatego do określenia wartości rynkowej na podstawie informacji o cenach podobnych obiektów wskazane jest wykorzystanie znanych metod analizy statystycznej, które pozwalają zwiększyć wiarygodność oceny obliczonych wskaźników. Populację ogólną stanowią w tym przypadku ceny wszystkich obiektów w analizowanym segmencie rynku, a dane, którymi dysponuje rzeczoznawca, stanowią próbę składającą się z N niezależne obserwacje.

Ponieważ oferty wynajmu i sprzedaży tej samej nieruchomości są niezwykle rzadkie, niezbędne informacje wstępne do analizy generowane są w następujących etapach:

1. etap– wykorzystano analizę nieruchomości komercyjnych w Astanie (www.kn.kz);

Drugi etap– korekta cen sprzedaży przeznaczonych na aukcję i zmniejszenie potencjalnego dochodu brutto do wyniku operacyjnego netto.