Działania związane z opracowaniem planów obejmują wszystkie etapy cyklu życia wyrobów budowlanych (rysunek 5.4).

Ryż. 5.4

Planowanie długoterminowe determinuje wspólne cele oraz strategię organizacji budowy, a także przybliżoną, z zastrzeżeniem doprecyzowania, wysokość kosztów. Głównym zadaniem planowania krótkoterminowego jest wybór środków do osiągnięcia zamierzonych celów. Plany te określają ogólną politykę kadrową, strategię produkcji, politykę finansową, strategia marketingowa oraz wielkość wydatkowania zasobów według rodzaju.

Planowanie bieżące (zwykle roczne) z rozbiciem na kwartał i miesiąc przybiera kilka form. Polega na określeniu celów pośrednich organizacji budowlanej. Jednocześnie szczegółowo opracowywane są metody rozwiązywania problemów, wykorzystywania zasobów, wprowadzania innowacji. Głównymi ogniwami obecnego planu są plany kalendarzowe (miesięczne, kwartalne, półroczne). Są one opracowywane na podstawie informacji o dostępności zamówień, ich dostępności w zasoby materiałowe, stopniu wykorzystania mocy produkcyjnych i ich wykorzystaniu, z uwzględnieniem terminowości każdego zamówienia. Harmonogram produkcji przewiduje koszty przebudowy istniejących obiektów, wymiany sprzętu, szkolenia siła robocza... Plan sprzedaży wyrobów budowlanych zawiera wskaźniki dotyczące świadczenia usług technicznych i utrzymania.

Jedną z form bieżącego planowania jest podział planów średnioterminowych na krótkoterminowe z bardziej szczegółowymi segmentami. Inną formą jest opracowanie polityk i mechanizmów regulacyjnych na wypadek przyszłych nieprzewidzianych sytuacji. I wreszcie trzecią formą bieżącego planowania jest budżetowanie.

Czas trwania bieżących i długoterminowych planów zależy od długości cyklu życia wyrobów budowlanych. Jego skrócenie lub wydłużenie aktywnie wpływa na koszty całkowite. Związek między parametrami czasu i kosztów jest niejednoznaczny. W niektórych przypadkach wydłużenie cyklu prowadzi do wzrostu kosztów ogólnych. Gdy wzrost cyklu wynika z dokładniejszych badań i rozwoju produktu, może to prowadzić do znacznych oszczędności na etapach produkcji i eksploatacji.

Koło życia charakteryzują się wyraźnymi granicami i relacjami. Ich ustanowienie jest bardzo ważne dla określenia zakresu i kompetencji kierownictwa organizacji budowlanej (rysunek 5.5).

Bardziej interesuje nas cykl życia wyrobów budowlanych oraz zadania planowania kosztów na różnych jego etapach.

1. Etap koncepcyjny. Planowanie kosztów rozpoczyna się od opracowania celów, formułowanych na poziomie najwyższego kierownictwa organizacji. Głównym celem planu na tym poziomie jest logiczne zbudowanie łańcucha pracy w celu osiągnięcia ostatecznych celów projektu. Plan opiera się na monitorowaniu otoczenia zewnętrznego i znajomości stanu wewnętrznego projektu, od którego zależy ustalenie i dostosowanie jego celów.

Badania marketingowe dostarczają głównie informacji na temat: otoczenie zewnętrzne, przede wszystkim o rynkach budowlanych. Aby określić miejsce, które można zająć na rynku, trzeba trzeźwo ocenić swoją pozycję strategiczną w stosunku do konkurentów, dowiedzieć się z kim trzeba walczyć i kto jest konkurentem numer jeden.

Ryż. 5,5

Ten najważniejszy etap w pracy nad planem produkcyjnym zabezpiecza organizację budowlaną przed stratami w przypadku, gdy produkt nie znajdzie efektywnego popytu.

Na etapie opracowywania wyrobów budowlanych i badań marketingowych obliczane są koszty wstępne, ponieważ to w trakcie projektowania, opracowywania technologii, określania pojemności rynku ustalany jest poziom kosztów, rozpoczyna się planowanie przychodów i kontrola kosztów produkcji . Kwalifikowana ocena wstępna pozwala wykluczyć z procesu produkcyjnego drogie, nieopłacalne elementy.

Na etapie koncepcyjnym planowanie kosztów może odbywać się w ramach strategii wybranej przez organizację budowlaną. Zgodnie z wykresem Michaela Portera organizacja może konkurować ze strategiami przywództwa opartymi na kosztach, zróżnicowaniu i koncentracji.

Strategia przywództwa oparta na kosztach opiera się na obniżeniu kosztów w stosunku do kosztów konkurencji. Przeprowadzana jest obowiązkowa kontrola kosztów, dzięki której uzyskuje się wysoką wydajność produkcji. Przy niższych kosztach organizacja budowlana dąży do utrzymania wysokiego poziomu zysku. Ponadto niskie ceny mogą zniechęcać nowych konkurentów do pojawiania się.

Strategia różnicowania ma na celu dostarczanie na rynek towarów lub usług atrakcyjniejszych od konkurentów, ze względu na wizerunek, wysoki poziom serwis, jakość itp. Jest to długoterminowa strategia osiągania poziomów zysku powyżej średniej w branży.

Koncentracja polega na skoncentrowaniu się na tym, co działa najlepiej.

Przy opracowywaniu planu na tym etapie brane są pod uwagę główne cele projektu, warunki bazowe i maksymalne kwoty inwestycji, potencjalni uczestnicy, zasady ograniczania ryzyka oraz lokalizacja budowy.

W pierwszym etapie opracowywana jest koncepcja planu strategicznego organizacji budowlanej, badane są sposoby jej wyjścia z kryzysu (ich plusy i minusy), możliwości i przewagi konkurencyjne... Po ustaleniu ogólnego zadania planowania kosztów we wszystkich działach rozpoczyna się strukturalna konkretyzacja planu (według rodzaju pracy, terminów, wymaganych mechanizmów, materiałów itp.).

2. Projekt. Na tym etapie zatwierdzany jest zakres prac nad projektem wykonawczym i rozpoczynają się prace projektowe. Materiały są wybierane do rozpoczęcia rozwoju projektu; studium wykonalności, które jest podstawą projektu, jest korygowane i zatwierdzane.

Na podstawie zweryfikowanej i zatwierdzonej podstawy tworzony jest nowy, przybliżony kosztorys, zawierający dodatkowe informacje o projekcie, który w tym momencie dociera. Ocena dokonywana jest na podstawie informacji o nakładzie pracy przy znanym koszcie sprzętu i materiałów. Niepewność oszacowania wynosi 10...15%.

Celem tego etapu jest opracowanie konkurencyjnych produktów budowlanych. W ramach projektu zarządzania budową sporządzany jest zmieniony plan projektu jako całość, harmonogramy części budowlanej projektu i okresu przygotowawczego, rozszerzony harmonogram sieci (dla projektów złożonych), plan budowy, schematy organizacyjno-technologiczne do budowy budynków, wykaz głównych robót, zapotrzebowanie na zasoby materiałowe i techniczne oraz maszyny budowlane.

3. Prace planistyczne i przygotowawcze. Celem tego etapu jest uporządkowanie produkcji wyrobów budowlanych. Po opracowaniu części planu dokonuje się ich wzajemnego korygowania, aż do ich pełnego wyrównania i zrównoważenia pod względem zasobów materialnych i czasu realizacji; ustalana jest kolejność i kolejność wykonywania prac, terminy i odpowiedzialni wykonawcy; ustalane są źródła i kwoty dofinansowania, a także maksymalne dopuszczalne koszty dla każdego wydarzenia, etapów i rodzajów prac.

Plany zawierania umów, pozyskiwania personelu, konsultantów, wykonawców oraz wykonywania prac pomocniczych przy projekcie są opracowywane i korygowane w miarę postępu prac.

4. Budowa, wydawanie gotowych wyrobów budowlanych. Na etapie budowy, w ramach projektu produkcji robót (PPR) oraz działań organizacyjno-technologicznych, harmonogram produkcji robót na obiekcie lub zespole robót, harmonogram sieci kompleksowej, plan budowy, harmonogramy rozwijany jest dopływ materiałów budowlanych i przemieszczanie się pracowników, mapy technologiczne(w tym harmonogramy godzinowe), środki realizacji różnego rodzaju prac, propozycje operacyjnego zarządzania dyspozytorskiego.

Przy opracowywaniu programu pracy w organizacjach budowlanych dokonuje się korekty harmonogramów budowy obiektów, harmonogramów odbioru zasobów i innych dokumentów PPR, biorąc pod uwagę rzeczywiste sytuacje produkcyjne, dostępność siły roboczej oraz zasobów materiałowych i technicznych, gotowość frontu pracy.

5. Sprzedaż wyrobów budowlanych. W przypadku projektów budowlanych budynków i budowli realizacja oznacza zakończenie budowy, montaż i uruchomienie. Etap wdrożenia obejmuje kontrolę, dostosowanie i wykonanie wszystkich planów projektu. Na tym etapie planowane są koszty realizacji działań marketingowych oraz koncepcja benchmarkingu.

To na tym etapie generowany jest zysk, który jest bezpośrednio powiązany z prognozami dokonywanymi na etapie koncepcyjnym projektu. Cechą charakterystyczną tego etapu jest stabilizacja wzrostu zysków, rozpoznawalność produktu przez konsumenta oraz obniżenie jego kosztu. Jednak pod koniec etapu, kiedy pojawiają się pierwsze oznaki bezwzględnego spadku zysków, pilne stają się zadania aktualizacji szeregu produktów i opracowania nowych ich rodzajów. Na tym etapie wzrasta znaczenie planowania zadań strategicznych (poszukiwanie nowych pomysłów, ich rozwój, testowanie, promocja na rynek budowlany itp.) i odpowiednio długoterminowego planowania kosztów.

• 6. Eksploatacja wyrobów budowlanych. Celem planowania jest zapewnienie okresu gwarancyjnego na wyroby budowlane, a co za tym idzie wydłużenie status konkurencyjny firma budowlana.
• 7. Utylizacja wyrobów budowlanych. Zadaniem planowania pod koniec cyklu życia wyrobów budowlanych jest szybkie opuszczenie rynku i zastąpienie przestarzałych wyrobów nowymi. Likwidację projektu można przeprowadzić zarówno od razu, jak i w częściach. Ale to będzie inny projekt.

Aby zrozumieć znaczenie planowania kosztów na różnych etapach cyklu życia wyrobów budowlanych, przydatne jest przedstawienie graficzne czasu (czasu trwania) każdego etapu i kosztów (rys.5.6).

Ryż. 5,6

Koszty na etapie koncepcji są minimalne, a na kolejnych etapach szybciej rosną. Na przykład koszty projektowania są dziesiątki razy wyższe niż koszty marketingu i monitorowania. rynki budowlane, koszt prac planistycznych i przygotowawczych jest 2…5 razy wyższy niż koszt projektowania, a budowa wymaga jeszcze większych kosztów. Im bardziej szczegółowy program działalności obiektów, tym mniejszy udział kosztów przedprodukcyjnych w kosztach całkowitych cyklu życia obiektu.

Cykl życia nieruchomości jako obiekt fizyczny jest ciągiem procesów istnienia obiektu nieruchomościowego od poczęcia do likwidacji (zbycia).

Etapy cyklu życia obiekt nosi inną nazwę: przedprojektowe-projektowe-budowlane-eksploatacja-zamknięcie.

1. Etap przedprojektowy (wstępny) obejmuje: analizę rynku nieruchomości, wybór obiektu nieruchomości, tworzenie strategii projektu, analizę inwestycyjną, rejestrację wstępnych zezwoleń, pozyskiwanie kredytowych funduszy inwestycyjnych.

2. Etapie projektowania obejmuje: opracowanie planu finansowego, organizację finansowania, wybór grupy architektoniczno-inżynierskiej, zarządzanie projektem.

3. Etap budowy polega na wyborze wykonawcy, koordynowaniu prac budowlanych oraz monitorowaniu jakości wykonania, kosztorysów i kosztów. Na tym etapie istnieją realne dowody na zgodność powstającego obiektu z wymogami segmentu rynku nieruchomości, ze względu na logikę cyklu życia. Na tym etapie rozwiązywane są zadania zwiększenia udziału inwestycji potencjalnych konsumentów, gdyż wzrost wolumenu ofert i zysków wskazuje na dość szeroką akceptację rynku.

4. Etap działania obiekt nieruchomość zakłada: eksploatację, obiekty, ich utrzymanie i naprawę. Eksploatacja obiektów nieruchomości, będąca wielowymiarową funkcją w systemie zarządzania, obejmuje następujące obszary: eksploatacja wyposażenia lokali, księgowość materiałowa, inżynieria bezpieczeństwa i ochrony przeciwpożarowej, zarządzanie komunikacją, utylizacja i recykling odpadów, relokacja i relokacja, zmiany i restrukturyzacje , eliminacja sytuacji awaryjnych, konserwacja i naprawa, montaż mebli i ochrona obiektu.

5. Etap zamknięcia obiektu - całkowite wyeliminowanie jego pierwotnych i nabytych funkcji, czego wynikiem jest albo rozbiórka, albo jakościowo nowy rozwój. Na tym etapie cyklu życia nieruchomości wymagane są znaczne koszty utylizacji. Koszty te wynikają z posiadania nieruchomości. Jeżeli nieruchomość otrzyma nowe zagospodarowanie jakościowe, to koszty zmiany są powiązane z kosztem posiadania nowej funkcji.

Cykl inwestycyjny to czas pomiędzy rozpoczęciem projektu a jego likwidacją.

Cykl inwestycyjny jest zwykle podzielony na fazy, z których każda ma swoje własne cele i zadania:

przed inwestycją od badań wstępnych do ostatecznej decyzji o przyjęciu projektu inwestycyjnego;

inwestycja w tym projekt, zawarcie umowy lub umowy, umowy o roboty budowlane itp.;

sala operacyjna(produkcyjny) etap działalności gospodarczej przedsiębiorstwa (obiektu);

likwidacja gdy następuje likwidacja skutków wdrożenia IP.

Faza przedinwestycyjna obejmuje kilka etapów:

a) identyfikacja możliwości inwestycyjnych;

b) analiza metodami specjalnymi alternatywnych wariantów projektów i wybór projektu;

c) wniosek dotyczący projektu;

d) podjęcie decyzji o inwestycji.

Faza inwestycyjna polega na podejmowaniu strategicznych decyzji planistycznych, które powinny umożliwić inwestorom określenie kwoty i terminu inwestycji, a także sporządzenie najbardziej optymalnego planu finansowania projektu. W ramach tej fazy zawierane są kontrakty i umowy o dzieło, realizowane są inwestycje kapitałowe, budowa obiektów, uruchomienie itp.

Faza eksploatacji (produkcji) projekt inwestycyjny obejmuje bieżącą działalność projektu: zakup surowców, produkcję i sprzedaż produktów, działania marketingowe itp. Na tym etapie prowadzone są operacje produkcyjne bezpośrednio związane z wzajemnymi rozliczeniami z kontrahentami (dostawcami, kontrahentami, nabywcami, pośrednikami), które generują przepływy pieniężne, których analiza pozwala ocenić efektywność ekonomiczną tej inwestycji.

Faza likwidacji wiąże się z etapem realizacji projektu inwestycyjnego, kiedy zrealizował on założone cele lub wyczerpał tkwiące w nim możliwości. Na tym etapie inwestorzy i użytkownicy obiektów inwestycji kapitałowych ustalają wartość rezydualną środków trwałych z uwzględnieniem amortyzacji, oceniają ich możliwą wartość rynkową, sprzedają lub konserwują wycofany z użytku sprzęt oraz w razie potrzeby eliminują skutki wdrożenia IP.

Przedinwestycyjny etap budowy jest zapoznanie się z obiektem inwestycyjnym, inwestorem i przyszłym właścicielem obiektu, na podstawie których podejmuje się decyzję o wykonalności inwestowanie... Na tym etapie realizacji projekt przygotowywanie jest w toku inwestycja projekt, a następnie odzwierciedlony we wszystkim projekt.

Inwestycja pomysł jest sformułowany w Deklaracji Intencji – dokumencie zawierającym informacje o inwestorze, lokalizacji obiektu, cechach charakterystycznych projekt inwestycyjny, zapotrzebowanie na środki, źródła finansowania, warunki sprzedaży wyrobów gotowych.

Kolejny dokument opracowywany w faza przedinwestycyjna, jest racjonalne inwestycja... Odzwierciedla informacje o ogólnej charakterystyce branży i przedsiębiorstwa, celach i zadaniach opracowanego projekt, dane o charakterystyce obiektów i konstrukcji, możliwościach zapewnienia zasobów, aktualnym stanie rynku produktowego i prognozie jego rozwoju na najbliższą przyszłość, strukturze zarządzania projekt oraz ocena jego skuteczności. Uzasadnienie inwestycja powinna być sporządzona zgodnie z wymaganiami organów państwowych i podlega obowiązkowemu badaniu. Na podstawie analizy wszystkich dostarczonych informacji wyciągnięto wniosek dotyczący wykonalności inwestowanie w tym projekt.

Następny krok faza przedinwestycyjna jest przeprowadzenie wszelkich niezbędnych badań, które służą zapewnieniu zgodności budowanych obiektów z wymaganiami i normami ustawodawstwa rosyjskiego, a także określenie efektywności inwestycji w projekt fundusze.

Ukończenie etap przedinwestycyjny jest opracowanie studium wykonalności – kompletu dokumentów odzwierciedlających wstępne dane dotyczące projektu, techniczne, technologiczne, szacunkowe, szacunkowe,

Kryteria i metody oceny projektów inwestycyjnych

Ocena finansowo-ekonomiczna projektów inwestycyjnych jest kluczowa dla procesu uzasadnienia i wyboru możliwych opcji inwestowania w operacje z aktywami rzeczowymi. W dużej mierze opiera się na analizie projektu. Celem analizy projektu jest określenie wyniku (wartości) projektu. Aby to zrobić, użyj wyrażenia:

Wynik projektu = cena projektu - koszty projektu.

Zwyczajowo rozróżnia się oceny techniczne, finansowe, handlowe, środowiskowe, organizacyjne (instytucjonalne), społeczne, ekonomiczne i inne przedsięwzięcia inwestycyjne.

Predykcyjna ocena projektu to dość trudne zadanie, co potwierdza szereg czynników:

1) koszty inwestycji mogą być realizowane jednorazowo lub w wystarczająco długim czasie;

2) termin osiągnięcia efektów realizacji inwestycji może być dłuższy lub równy obliczonym;

3) realizacja operacji długoterminowych prowadzi do wzrostu niepewności w ocenie wszystkich aspektów inwestycji, czyli do wzrostu ryzyka inwestycyjnego.

Efektywność projektu inwestycyjnego charakteryzuje system wskaźników odzwierciedlających stosunek kosztów do korzyści w zależności od zainteresowań jego uczestników.

8. Cykl życia firmy budowlanej.

W rozwoju każdej firmy budowlanej obserwuje się pewne wzorce, które mogą różnić się szybkością przepływu i amplitudą poziomu rozwoju. Można to doszukiwać się w klasycznym diagramie cyklu życia przedsiębiorstwa (rys. 2.1).

a- dynamika potrzeby finansowania udanego przedsięwzięcia; b- trzy przykłady cyklu życia; v - etapy cyklu życia; A, B, C - cykle życia; T- opóźnienie czasowe; I - etap pochodzenia; II - etap rozwoju III - etap szybkiego wzrostu; IV - etap stabilnego rozwoju; V - etap pojawienia się trendu spadkowego; VI - etap aktywnego spadku; VII - etap upadłości; VIII - etap likwidacji działalności

W cyklu życia można wyróżnić następujące tradycyjne etapy: I – pochodzenie, II – rozwój, III – szybki wzrost, IV – stabilny rozwój; V - pojawienie się trendu spadkowego; VI - aktywny spadek; VII - upadłość; VIII - likwidacja działalności. Jednak likwidacja przedsiębiorstwa budowlanego nie zawsze zbiega się z momentem likwidacji samego przedsiębiorstwa. Tak więc na ryc. 2.1 pomiędzy cyklami życia B i C występuje opóźnienie czasowe T, to znaczy, że przedsiębiorstwo, po wyczerpaniu wszystkich swoich rezerw w okresie funkcjonowania w cyklu B, może przedłużyć swoją żywotność w cyklu C tylko pod warunkiem finansowego zastrzyki, a w okresie T przechodzi kryzys...

Rozważmy funkcjonowanie firmy budowlanej, gdy znajduje się ona na różnych etapach swojego cyklu życia z punktu widzenia ruchu finansów firmy, tj. Scharakteryzujmy jego spójność i żywotność na różnych etapach jego rozwoju, aby określić moment nadejścia kryzysu.

Faza powstania lub powstania przedsiębiorstwa charakteryzuje się dużym zużyciem wszelkich zasobów, a wyniki działalności przedsiębiorstwa na tym etapie nie zwracają zainwestowanych środków, tj. firma działa ze stratą. Na tym etapie nowe przedsiębiorstwo z reguły przez pewien czas nie prowadzi działalności gospodarczej i produkcyjnej, ale ponosi określone straty bezpośrednio związane z utworzeniem i rejestracją nowego przedsiębiorstwa, nabyciem budynków i lokali, zakupem sprzętu , surowców i materiałów oraz przyciągania zasobów pracy. Później, na tym samym etapie, przedsiębiorstwo rozpoczyna działalność produkcyjną, ale nadal nie przynosi zysku.

Tak więc główną cechą tego etapu rozwoju jest niedochodowa, nieopłacalna działalność firmy budowlanej. Ważne jest, aby w pierwszej fazie cyklu życia przedsiębiorstwo dysponowało wystarczającymi zasobami, aby przejść do następnej. Dalej przedsiębiorstwo osiąga próg rentowności (na wykresie krzywej cyklu życia punkt ten jest punktem przecięcia określonej krzywej z odciętą).

W fazie rozwoju lub powstawania przedsiębiorstwo mija punkt krytyczny (początek działalności na progu rentowności), kiedy koszty wszystkich dotychczas wykorzystywanych zasobów i dochody przedsiębiorstwa są równe. Na tym etapie firma nie osiąga jeszcze zysku, ale nie działa już ze stratą. Rozpoczyna się formowanie potencjału strategicznego.

Tak więc faza II cyklu życia przedsiębiorstwa charakteryzuje się przejściem do działalności prognostycznej, otrzymaniem pierwszego zysku, którego wielkość zaczyna rosnąć w coraz szybszym tempie. Przedsiębiorstwo wchodzi w kolejny etap swojego rozwoju - etap wzrostu. Można go podzielić na etapy przyspieszenia i spowolnienia wzrostu,

III, IV - odpowiednio fazy przyspieszenia i spowolnienia wzrostu przedsiębiorstwa. Pierwszy z nich charakteryzuje się dość intensywnym wzrostem działalności przedsiębiorstwa, brakiem lub niewielką liczbą konkurentów. Zarządzanie przedsiębiorstwem zwiększa potencjał produkcyjny przedsiębiorstwa, zwiększa wielkość produkcji, aw konsekwencji wielkość sprzedaży. Ograniczenie wzrostu na tym etapie determinowane jest jedynie ograniczeniem zasobów, najczęściej materialnych.

Na etapie przyśpieszenia wzrostu firma ma większą rezerwę, większy potencjał wzrostu; stąd - rozwój przedsiębiorstwa w dość szybkim tempie iw konsekwencji szybki wzrost wielkości zysków otrzymywanych przez przedsiębiorstwo na tym etapie. W stosunkowo krótkim czasie dochody przedsiębiorstwa gwałtownie rosną. Na etapie spowolnienia wzrostu tempo wzrostu dochodów spada, niemniej jednak obserwuje się wzrost dochodów. Możliwości przedsiębiorstwa zbliżają się do swoich granic, tempo rozwoju zwalnia, tempo wzrostu zysków spada, choć obserwuje się wzrost zysków.

Faza V - faza dojrzałości i jednocześnie pojawienie się trendu spadkowego. Firma osiąga szczyt sukcesu, szczyt dochodów. Ogólny stan przedsiębiorstwa stabilizuje się, zatrzymuje się ekspansja produkcji. Zadaniem każdego menedżera na tym etapie jest: maksymalny wzrost czas jego trwania. Należy o to zadbać z wyprzedzeniem, ponieważ po fazie stabilizacji zwykle następuje faza recesji. Rezerwy rozwojowe i potencjał produkcyjny firmy budowlanej zostały wykorzystane prawie całkowicie, a firma łatwo „ześlizguje się” w fazę recesji.

Faza recesji charakteryzuje się gwałtownym spadkiem wielkości zysków, spadkiem aktywności firm budowlanych. Faza rozpoczyna się głównie na skutek agresywnej polityki konkurencyjnych przedsiębiorstw, a także postępującego starzenia się zasobów przedsiębiorstwa. Dotyczy to zarówno zasobów materialnych, jak i kadrowych, informacyjnych i organizacyjnych. Przedsiębiorstwo przeżywa intensywne osłabienie swojego potencjału, w wyniku czego duże znaczenie nabierają czynniki zewnętrzne.

Na tym etapie pogarszają się prawie wszystkie wskaźniki finansowe przedsiębiorstwa budowlanego, a struktura bilansu zostaje zaburzona. Przedsiębiorstwo „choruje” i wchodzi w ostatnie fazy istnienia – fazę „umierania”.

VII i VIII - fazy "umierania" - przedsiębiorstwo zaczyna ponosić bezpośrednie straty ze swojej działalności. Na tym etapie zwykle rozpoczyna się postępowanie upadłościowe (upadłościowe), co do zasady postępowanie upadłościowe kończy się ogłoszeniem upadłości dłużnika, postępowaniem upadłościowym i likwidacją przedsiębiorstwa.

Ryż. 2.1. Cykl życia firmy budowlanej:

a- dynamika potrzeby finansowania udanego przedsięwzięcia; b- trzy przykłady cyklu życia; v - etapy cyklu życia; A, B, C - cykle życia; T- opóźnienie czasowe; I - etap pochodzenia; II - etap rozwoju III - etap szybkiego wzrostu; IV - etap stabilnego rozwoju; V - etap pojawienia się trendu spadkowego; VI - etap aktywnego spadku; VII - etap upadłości; VIII - etap likwidacji działalności

W cyklu życia można wyróżnić następujące tradycyjne etapy: I – pochodzenie, II – rozwój, III – szybki wzrost, IV – stabilny rozwój; V - pojawienie się trendu spadkowego; VI - aktywny spadek; VII - upadłość; VIII - likwidacja działalności. Jednak likwidacja przedsiębiorstwa budowlanego nie zawsze zbiega się z momentem likwidacji samego przedsiębiorstwa. Tak więc na ryc. 2.1 pomiędzy cyklami życia B i C występuje opóźnienie czasowe T, to znaczy, że przedsiębiorstwo, po wyczerpaniu wszystkich swoich rezerw w okresie funkcjonowania w cyklu B, może przedłużyć swoją żywotność w cyklu C tylko pod warunkiem finansowego zastrzyki, a w okresie T przechodzi kryzys...

Jest jednak inny sposób. Konsekwencje kryzysu można złagodzić, jeśli kierunek firmy budowlanej zostanie przeorientowany w czasie. Oznacza to konieczność alokowania środków z zysku uzyskanego z udanej dziedziny działalności w okresie stabilnego rozwoju przedsiębiorstwa. Wskazane jest wykorzystanie takich środków na badania marketingowe oraz reprofilowanie obszarów biznesowych w przyszłości. W takim przypadku etap rozwoju nowego rodzaju działalności powinien pokrywać się w czasie z etapem pojawiania się tendencji spadkowej wyników działalności głównej. W tym przypadku skok w rozwoju przedsiębiorstwa w okresie przejściowym zostanie wygładzony, ponieważ wpływ negatywnego trendu na żywotną działalność przedsiębiorstwa będzie osłabiony przez narzucenie pozytywnego trendu w rozwoju nowy rodzaj działalności. W ten sposób można wydłużyć cykl życia firmy budowlanej.

Rozważmy funkcjonowanie firmy budowlanej, gdy znajduje się ona na różnych etapach swojego cyklu życia z punktu widzenia ruchu finansów firmy, tj. Scharakteryzujmy jego spójność i żywotność na różnych etapach jego rozwoju, aby określić moment nadejścia kryzysu.

Faza powstania lub powstania przedsiębiorstwa charakteryzuje się dużym zużyciem wszelkich zasobów, a wyniki działalności przedsiębiorstwa na tym etapie nie zwracają zainwestowanych środków, tj. firma działa ze stratą. Na tym etapie nowe przedsiębiorstwo z reguły przez pewien czas nie prowadzi działalności gospodarczej i produkcyjnej, ale ponosi określone straty bezpośrednio związane z utworzeniem i rejestracją nowego przedsiębiorstwa, nabyciem budynków i lokali, zakupem sprzętu , surowców i materiałów oraz przyciągania zasobów pracy. Później, na tym samym etapie, przedsiębiorstwo rozpoczyna działalność produkcyjną, ale nadal nie przynosi zysku.

Tak więc główną cechą tego etapu rozwoju jest niedochodowa, nieopłacalna działalność firmy budowlanej. Ważne jest, aby w pierwszej fazie cyklu życia przedsiębiorstwo dysponowało wystarczającymi zasobami, aby przejść do następnej. Dalej przedsiębiorstwo osiąga próg rentowności (na wykresie krzywej cyklu życia punkt ten jest punktem przecięcia określonej krzywej z odciętą).

W fazie rozwoju lub powstawania przedsiębiorstwo mija punkt krytyczny (początek działalności na progu rentowności), kiedy koszty wszystkich dotychczas wykorzystywanych zasobów i dochody przedsiębiorstwa są równe. Na tym etapie firma nie osiąga jeszcze zysku, ale nie działa już ze stratą. Rozpoczyna się formowanie potencjału strategicznego.

Tak więc faza II cyklu życia przedsiębiorstwa charakteryzuje się przejściem do działalności prognostycznej, otrzymaniem pierwszego zysku, którego wielkość zaczyna rosnąć w coraz szybszym tempie. Przedsiębiorstwo wchodzi w kolejny etap swojego rozwoju - etap wzrostu. Można go podzielić na etapy przyspieszenia i spowolnienia wzrostu,

III, IV - odpowiednio fazy przyspieszenia i spowolnienia wzrostu przedsiębiorstwa. Pierwszy z nich charakteryzuje się dość intensywnym wzrostem działalności przedsiębiorstwa, brakiem lub niewielką liczbą konkurentów. Zarządzanie przedsiębiorstwem zwiększa potencjał produkcyjny przedsiębiorstwa, zwiększa wielkość produkcji, aw konsekwencji wielkość sprzedaży. Ograniczenie wzrostu na tym etapie determinowane jest jedynie ograniczeniem zasobów, najczęściej materialnych.

Na etapie przyśpieszenia wzrostu firma ma większą rezerwę, większy potencjał wzrostu; stąd - rozwój przedsiębiorstwa w dość szybkim tempie iw konsekwencji szybki wzrost wielkości zysków otrzymywanych przez przedsiębiorstwo na tym etapie. W stosunkowo krótkim czasie dochody przedsiębiorstwa gwałtownie rosną. Na etapie spowolnienia wzrostu tempo wzrostu dochodów spada, niemniej jednak obserwuje się wzrost dochodów. Możliwości przedsiębiorstwa zbliżają się do swoich granic, tempo rozwoju zwalnia, tempo wzrostu zysków spada, choć obserwuje się wzrost zysków.

Faza V - faza dojrzałości i jednocześnie pojawienie się trendu spadkowego. Firma osiąga szczyt sukcesu, szczyt dochodów. Ogólny stan przedsiębiorstwa stabilizuje się, zatrzymuje się ekspansja produkcji. Zadaniem każdego menedżera na tym etapie jest maksymalizacja czasu jego trwania. Należy o to zadbać z wyprzedzeniem, ponieważ po fazie stabilizacji zwykle następuje faza recesji. Rezerwy rozwojowe i potencjał produkcyjny firmy budowlanej zostały wykorzystane prawie całkowicie, a firma łatwo „ześlizguje się” w fazę recesji.

Faza recesji charakteryzuje się gwałtownym spadkiem wielkości zysków, spadkiem aktywności firm budowlanych. Faza rozpoczyna się głównie na skutek agresywnej polityki konkurencyjnych przedsiębiorstw, a także postępującego starzenia się zasobów przedsiębiorstwa. Dotyczy to zarówno zasobów materialnych, jak i kadrowych, informacyjnych i organizacyjnych. Przedsiębiorstwo przeżywa intensywne osłabienie swojego potencjału, w wyniku czego duże znaczenie nabierają czynniki zewnętrzne.

Na tym etapie pogarszają się prawie wszystkie wskaźniki finansowe przedsiębiorstwa budowlanego, a struktura bilansu zostaje zaburzona. Przedsiębiorstwo „choruje” i wchodzi w ostatnie fazy istnienia – fazę „umierania”.

VII i VIII - fazy "umierania" - przedsiębiorstwo zaczyna ponosić bezpośrednie straty ze swojej działalności. Na tym etapie zwykle rozpoczyna się postępowanie upadłościowe (upadłościowe), co do zasady postępowanie upadłościowe kończy się ogłoszeniem upadłości dłużnika, postępowaniem upadłościowym i likwidacją przedsiębiorstwa.

Produkty budowlane w marketingu jak produkt reprezentuje wszystko, co może zaspokoić ludzkie zapotrzebowanie na nieruchomość i jest oferowane na rynku nieruchomości do sprzedaży i kupna w celu nabycia do użytku osobistego lub publicznego. Mogą to być gotowe budynki i konstrukcje do celów mieszkaniowych i cywilnych lub przemysłowych, konstrukcje budowlane i materiały budowlane. Wyroby budowlane mogą być również usługami budowlanymi wykonawcy zapewniającymi tworzenie obiektów nieruchomości. I wreszcie można to wyrazić w postaci usług organizacji projektowo-badawczej i badawczej w celu opracowania projektu obiektu nieruchomości. Ponadto pojęcie „produkty budowlane jako towar” obejmuje szereg usług związanych z obsługą obiektu nieruchomości zarówno w okresie budowy, jak iw okresie powykonawczym.

Zatem wyroby budowlane w systemie marketingowym mogą być traktowane jako wyrób ze względu na jego treść (projekt), wyrób w rzeczywistym działaniu (obiekt gotowy), wyrób w postaci usługi budowlanej wykonawcy i wreszcie wyrób budowlany w formie akompaniamentu do wyrobów budowlanych.

Jest to jedna z zasadniczych różnic pomiędzy wyrobami budowlanymi jako towarem w porównaniu ze wszystkimi rodzajami towarów produkowanych masowo lub seryjnie, które pojawiają się na rynku w postaci wyrobów lub ich akompaniamentu w okresie eksploatacji.

Produkcja wyrobów budowlanych jako towar przez projekt przede wszystkim musi odpowiadać na pytanie, co ma zostać zaoferowane kupującemu. Z punktu widzenia marketingu, aby sprzedać produkt, konieczne jest przede wszystkim ujawnienie kryjących się za każdym produktem potrzeb konsumenta. To nie właściwości produktu należy promować i sprzedawać, ale korzyści z niego płynące. Dla kupującego domek, hotel, sklep i wreszcie fabrykę, elektrownię korzyści z nabycia tych obiektów muszą być ujawnione i uzasadnione. Kupując kratownicę budowlaną, żelbetową płytę stropową lub inny produkt, kupujący powinien mieć oczywistą korzyść z zakupu tego konkretnego produktu. Wyroby budowlane jako towar w prawdziwym wykonaniu można scharakteryzować poziomem jakości wykonania, rozwiązaniami architektonicznymi, przestrzennymi i technologicznymi, cechami konstrukcyjnymi, marką itp. Wreszcie produkt może: wraz z usługami dodatkowymi, wzmocnienie interesów kupującego: przedstawienie kredytu, płatność ratalna, serwis gwarancyjny urządzeń technologicznych, wsparcie eksploatacyjne, dostawa przez producenta konstrukcji i materiałów budowlanych. Kupującemu mogą zostać zaproponowane inne dodatkowe usługi, które wspierają korzyści z zakupu tego typu wyrobów budowlanych. Idea wzmocnienia produktu dodatkowymi usługami wymaga innego podejścia do badania problemów rynkowych. Przy takim podejściu pojęcie konkurencji można przedstawić w innym świetle: jest to konkurencja między sobą nie to, co wytwarzają firmy budowlane, projektowe czy produkcyjne, ale tym, czym dodatkowo uwarunkowują swoje produkty w postaci usług, konsultacji, gwarancji , finansowanie, specyfika dostawy i inne usługi, które są interesujące dla konsumenta (np. wybór lokalizacji pod budowę w prestiżowej okolicy, strefy ekologicznie czyste, co pozwala przy praktycznie tych samych kosztach wytworzenia obiektu w trakcie jego funkcjonowania, aby uzyskać wyższe dochody). Doświadczenie w świadczeniu usług projektowo-budowlanych, organizacji dostaw i montażu urządzeń technologicznych i budowlanych potwierdza, jak ważne jest znalezienie skutecznych sposobów na wzmocnienie Twojego produktu usługami dodatkowymi. Rewidując działania marketingowe w dziedzinie budownictwa należy zastanowić się nad cechami wyrobów budowlanych jako wyrobu zasadniczo różniącego się od wyrobów przemysłowych, którego proces technologiczny zapewnia masową lub seryjną produkcję wyrobów gotowych na rynku zbytu. Funkcje te obejmują:

Stacjonarność, unieruchomienie wyrobów budowlanych zarówno w okresie ich powstawania, jak iw całym okresie eksploatacji. Umieszczenie wyrobów budowlanych na określonej działce uzależnia ją od wartości działki, sytuacji cenowej na rynku gruntów, warunków przyrodniczych i klimatycznych, które mają istotny wpływ na decyzje konstrukcyjno-architektoniczne i planistyczne;

Cykl życia wyrobów budowlanych jest zwykle dłuższy w porównaniu z dobrami przemysłowymi, nawet trwałymi, a jeszcze bardziej konsumpcyjnymi i mierzony jest z reguły w dziesiątkach lat;

Wysoka kapitałochłonność wyrobów budowlanych mocno ogranicza krąg potencjalnych nabywców obiektów nieruchomości. Preferencje konsumentów w dziedzinie budowy kapitału cechuje konserwatyzm iw mniejszym stopniu ulegają wpływowi mody;

Indywidualność popytu na nieruchomości. W przeważającej większości przypadków nie dominuje podejście masowe, ale zróżnicowane podejście do tworzenia i realizacji projektów budowlanych, uwzględniające gusta i wymagania poszczególnych konsumentów;

Wysoki stopień indywidualizacji wyrobów budowlanych ma istotny wpływ na elastyczność popytu. Tłumaczy to stosunkowo ograniczoną konkurencję na rynku nieruchomości, zarówno pomiędzy producentami, jak i konsumentami;

Obiekty budownictwa kapitałowego są mniej podatne na standaryzację i unifikację. Zapotrzebowanie na produkt w dużej mierze determinowane jest poziomem profesjonalizmu projektanta i wykonawcy budowy, co daje szczególną wartość ze względu na autorstwo producenta;

Kanały dystrybucji i obrotu kapitałowymi produktami budowlanymi charakteryzują się wysokim stopniem specjalizacji iw porównaniu z rynkiem dóbr konsumpcyjnych pośrednictwo handlowe w zakresie budownictwa kapitałowego jest znacznie słabiej rozwinięte. Tutaj częściej obserwuje się bezpośrednie kontakty producenta towaru z konsumentem.

Cechami promocji wyrobów budowlanych jako towaru na rynku nieruchomości są:

Nowo powstające wyroby budowlane na rynku sprzedaży natychmiast popadają w poważną konkurencyjne środowisko wtórny rynek nieruchomości, tj. rynek sprzedaży nieruchomości,

które już działają i dlatego w większości przypadków mają więcej niska cena, ale jednocześnie są w stanie zadowolić ludność i tym samym stwarzać trudności przy realizacji nowych projektów budowlanych. Sprzedaż nowo powstałych wyrobów budowlanych w tych warunkach w dużej mierze zależy od ich jakości konsumenckiej, aktywności inwestycyjnej przedsiębiorstw oraz wypłacalności ludności;

Wyroby budowlane mogą być produktem konsumpcji odroczonej, gdy konsument jest zadowolony z posiadanego produktu lub zwraca się na rynek wtórny po produkt gorszej jakości, planując w przyszłości nabycie innych nieruchomości;

Wyroby budowlane nastawione są na długotrwałe użytkowanie, w wyniku czego kupujący rzadko zwraca się na rynek po nowy produkt, częściej będzie zainteresowany ulepszeniami produktu – naprawą, modernizacją, przebudową;

Lokalna fiksacja produktów sprawia, że ​​rynek kontraktujący jest lokalny, a jego rozwój może odbywać się tylko w powiązaniu z rozwojem społeczno-gospodarczym regionu, w którym istnieją perspektywy tworzenia miejsc pracy, korzystne warunki rekreacyjne itp.;

Cykl produkcyjno-handlowy tworzenia wyrobów budowlanych jest długi, dlatego wymagana jest jasna procedura finansowania, uwzględniająca czynnik czasu, dostępność informacji, które pozwalają na doprowadzenie obiektu do realizacji; czas trwania cyklu produkcyjnego i handlowego również wymaga starannego uzasadnienia rozwiązania projektowe zmniejszyłoby to ryzyko starzenia się produktu;

Wymagania dotyczące nowości wyrobów budowlanych w warunkach rynkowych są wysokie, zwłaszcza jeśli powstaje nowa produkcja, która powinna być konkurencyjna; w wyniku tego cykl życia produktu wytwarzanego przez organizację budowlaną ogranicza się do odrębnego zamówienia i wymagana jest wysoka gotowość techniczna i technologiczna do stworzenia nowej jednostki produkcyjnej;

Tworzenie każdej jednostki produkcyjnej wymaga zaangażowania dużej liczby uczestników, organizacja nawiązuje relacje biznesowe z całą grupą nowych partnerów, co jest dodatkowym źródłem ryzyka.

Można zatem zauważyć, że specyfika wyrobów budowlanych może wpływać z jednej strony na jego realizację, a z drugiej na działalność firm projektowych i budowlanych jako podmiotów gospodarczych, zarówno w zakresie kształtowania majątku, jak i produkcja wyrobów budowlanych. Praktycznie żadna z cech produktu budowlanego nie stwarza korzyści dla pomyślnego funkcjonowania na rynku w porównaniu z innymi branżami, a jedynie sprawia, że ​​problemy firm wykonawczych są wielowymiarowe i bardziej złożone.

Cechy te mają istotny wpływ na metody i formy marketingu w budownictwie. Określając strategie marketingowe dla niektórych rodzajów towarów w branży budowlanej, producent musi klasyfikować swoje produkty w oparciu o cechy charakterystyczne dla tych towarów.